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記者 陸昀 北京報(bào)道
隨著金融政策的進(jìn)一步收緊、國(guó)土資源部對(duì)土地資源的嚴(yán)格監(jiān)控以及8月31日劃撥用地停辦“大限”的日趨臨近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正面臨著前所未有的市場(chǎng)考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)更多地從產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)轉(zhuǎn)向企業(yè)的戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)。
據(jù)了解，中央政府在土地、金融方面采取的一系列緊縮政策，使長(zhǎng)期以來(lái)依賴(lài)銀行貸款、通過(guò)劃撥形式獲得土地的房地產(chǎn)企業(yè)感受到了“釜底抽薪”式的雙重壓力。
記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，目前幾乎所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在根據(jù)新的土地、金融政策在調(diào)整開(kāi)發(fā)“步伐”，大多數(shù)企業(yè)不是在尋錢(qián)，就是在找地。房地產(chǎn)企業(yè)
在以“糧票”(土地)換“雞蛋”(資金)，或以“雞蛋”換“糧票”的過(guò)程中誕生了一批股權(quán)合作的新企業(yè)，因?yàn)椋蓹?quán)轉(zhuǎn)讓可以合理規(guī)避土地買(mǎi)賣(mài)所規(guī)定的4%的交易稅和將近5%的營(yíng)業(yè)稅等費(fèi)用，股權(quán)收購(gòu)成為房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下壯大、發(fā)展的一個(gè)有效戰(zhàn)略途徑。與此同時(shí)，“家底”殷實(shí)的企業(yè)均在不失時(shí)機(jī)地?fù)屨际袌?chǎng)的制高點(diǎn)，很多企業(yè)利用“打包銷(xiāo)售”的市場(chǎng)戰(zhàn)略彰顯企業(yè)實(shí)力，以擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。
最近，北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司以股權(quán)合作的方式，用該公司尚待開(kāi)發(fā)的尚都二、三期17萬(wàn)平方米的土地?fù)Q取了SOH O中國(guó)手中的資金，轉(zhuǎn)而又用這筆資金以股權(quán)合作的方式換取了北京城建公司東華廣場(chǎng)項(xiàng)目80萬(wàn)平方米的土地。此舉被房地產(chǎn)界視為房地產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)的成功范例。
顯然，東華廣場(chǎng)項(xiàng)目使新成立不到三年，土地儲(chǔ)備資源并不充分的華遠(yuǎn)公司如雄鷹插翅。華遠(yuǎn)房地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)表示，華遠(yuǎn)下一步還將利用“雞蛋”換“糧票”的方式在7月底前收購(gòu)2至3個(gè)項(xiàng)目。
當(dāng)土地供給制度和資金供給發(fā)生變化時(shí)，所有的開(kāi)發(fā)企業(yè)都面臨著發(fā)展與擴(kuò)大的戰(zhàn)略調(diào)整。華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司用“糧票”換“雞蛋”戰(zhàn)略決策解決了短期融資與長(zhǎng)期發(fā)展所需土地。
房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，股權(quán)收購(gòu)是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，繼續(xù)保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的可行途徑。繼華遠(yuǎn)收購(gòu)東華廣場(chǎng)之后，將會(huì)有更多的房地產(chǎn)企業(yè)采用這種戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)方式。
在多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)忙于解決儲(chǔ)備“糧”問(wèn)題之時(shí)，一些富有實(shí)力的土地大戶(hù)不約而同地采取了打包銷(xiāo)售的市場(chǎng)策略。
早在今年春季房展會(huì)上，北京城建集團(tuán)定下18個(gè)展位，同時(shí)推出了其旗下的4個(gè)項(xiàng)目。金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)公司更以25個(gè)展位的宏大場(chǎng)面將其開(kāi)發(fā)的8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了集中展銷(xiāo)。今年5月，北京天鴻集團(tuán)先后推出總建筑面積60萬(wàn)平方米的蘭州鴻運(yùn)潤(rùn)園、72萬(wàn)平方米回龍觀(guān)經(jīng)濟(jì)適用房六期項(xiàng)目、17000平方米回龍觀(guān)文化居住區(qū)商業(yè)用房和6萬(wàn)余平方米的熙府桃園住宅項(xiàng)目，利用其項(xiàng)目集中上市的機(jī)會(huì)，充分展示了天鴻集團(tuán)在京內(nèi)外深厚的土地儲(chǔ)備和強(qiáng)大的資金實(shí)力。近日，首創(chuàng)置業(yè)根據(jù)今年變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了重大調(diào)整。作為北京的一家“大地主”，首創(chuàng)根據(jù)其不同地塊的產(chǎn)品集中組合出“商務(wù)地產(chǎn)板塊”、“低密度住宅板塊”、“城區(qū)住宅板塊”和“豪宅板塊”。目前，該企業(yè)將其在CBD、中關(guān)村、金融街擁有的土地資源打包整合，提出了“商務(wù)版圖”計(jì)劃，首批集中推出金融街1號(hào)、首創(chuàng)空間、首創(chuàng)拓展大廈、雪梨商業(yè)中心等四大商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目。該企業(yè)試圖通過(guò)打包銷(xiāo)售的方式，在今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)迅速增加，需求增長(zhǎng)低于預(yù)期的情況下，以其特有的“商務(wù)表情”吸引買(mǎi)家眼球，以獲得市場(chǎng)先機(jī)。
分析人士認(rèn)為，根據(jù)官方的數(shù)字顯示，北京在今年8月31日“土地大限”之前，有條件辦理劃撥用地手續(xù)的土地有1個(gè)多億建筑平方米。這些土地由于受最長(zhǎng)兩年儲(chǔ)備期的政策限制，最近一兩年將被集中開(kāi)發(fā)，對(duì)于土地儲(chǔ)備量較大的房地產(chǎn)企業(yè)，選擇集中銷(xiāo)售的市場(chǎng)戰(zhàn)略，不但可以壯大企業(yè)聲威，而且集中對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣可以大為降低企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)成本，擁有較多土地儲(chǔ)備的大型國(guó)企將會(huì)更多地借助這種戰(zhàn)略方式參與新一輪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
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