本報記者 李小剛

　　房地產金融調控政策的陸續出臺得到了發展商的高度關注，其后續影響也開始逐漸顯現，但是近期的各種反映來看，央行似乎對現在的情況依然不是很滿意，因此對于央行加息的預測開始增大。

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　　事實上，雖然近段時間以來金融調控已經開始使發展商的日子十分難過，甚至出現許多中小發展商由于資金壓力無法正常運作自己手中的項目，開始尋求更為強大的合作伙伴以期度過難關。但是記者于上海一家商業銀行內部所了解到的情況反映，今年上半年雖然發展商的項目貸款得到了限制，但是個人按揭貸款的發放依然迅猛，到目前已經超過預期的數額。

　　麥格理管理咨詢(上海)有限公司總經理章利華此前接受記者采訪時曾表示，正是由于個人需求的旺盛，導致發展商感覺房地產行業依然有利可圖，必然會想盡辦法繼續開發項目。

　　因此對于市場而言，有業內專家認為中央政府雖然已經感覺到房地產行業處于過熱狀態，但是此前的一系列調控措施僅僅是對供應的限制，如果不從需求源頭進行控制，可能難以收到預期效果。

　　正是在這樣的背景下，日前傳來的消息正在表明，央行加息的可能性正在加大，甚至還有報道“確認”加息時間可能在7月上旬，原因在于7月中旬央行將公布第二季度貨幣政策執行報告，國家統計局也將公布6月以及第二季度的相關經濟統計數據，如果相關經濟數據支持央行加息，其政策的出臺最遲應該不會晚于7月下旬。

　　樓市已顯松動

　　央行加息肯定不是發展商所愿意看到的情況，因為目前已經出臺的各項調控措施已經使發展商的日子頗為難熬。雖然大多數發展商面對記者就這個問題的詢問都極力回避，但是上海城開集團總經理倪建達仍然告訴記者，金融政策不是對某個發展商或是中小發展商的影響，而是整個地產行業的影響。

　　但是不管是承認還是回避，現在樓市的發展正在讓許多發展商擔心。而最先出現松動征兆的是曾經火爆異常的杭州。

　　有關報道顯示，今年5月15日十一屆杭州房交會開幕，10萬套二手房拋出，但是接盤寥寥，成交比去年至少萎縮了一半以上，據悉，這是杭州市歷次房交會最冷清的一次。這僅僅是冰山一角。因此有分析人士揣測，種種跡象透露的信息表明由于京滬杭等沿海城市的房貸全線收縮，炒樓崩盤的恐慌已然出現。

　　此外據記者掌握的資料顯示，從今年4月底到目前，杭州幾家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎縮了20%到40%，個別甚至達到50%。而且在房交會期間，有一家杭州的商業銀行已經停止對1990年前的二手房、別墅、商鋪或者30萬元房價以下房子的貸款。

　　在目前區域化市場日漸形成，以及長三角各大城市間互動性的增強，杭州的情況對與其緊鄰的上海市場也會產生很大影響，現在的情況是上海樓市已經出現調整的跡象。在上海3月的房展會上，出現觀眾人數銳減的局面，據統計，成交量不到去年的三分之一。

　　上海樓市現在不僅僅是成交量的萎縮，上海新開樓盤的銷售速度與去年相比處于明顯下降的趨勢。記者所接觸到的所有開發商都承認，受到各項政策影響，樓盤的銷售并不理想，銷售速度在今年明顯下降。

　　資料表明，今年第一季度，住房銷售價格的增幅也開始回落。據統計，2003年12月預售房價格增幅比11月增長2.01%，2004年1、2、3月分別比上月增長1.3%、1.0%和1.6%，增幅都有明顯的回落。上海市社科院房地產研究中心理事顧建發斷言：這些調整，是整個上海房價將調整的前兆。

　　在此背景下，上海的一些樓盤開始悄然降價，異常火爆的上海樓市在今年顯得有些溫和了。上海搜房資訊有限公司副總經理陳晟向記者透露：“在浦東世紀公園附近，有些比較好的樓盤已經在九九折、九八折出售。”甚至市區的樓盤也開始打折，香梅花園就有客戶買兩套房子，一次性付款，打了九九折。

　　高端住宅市場始終是各界關注的焦點，在業內看來高端住宅市場所積聚的風險最大，而且從上海市統計局的數據顯示，高端住宅的投資比例特別高。因此早有專家預言，市場一旦出現變動，可能最先從高端住宅市場開始。

　　前些時候由上海搜房資訊有限公司組織的有關上海高端住宅的研討會上，雖然所有的開發商都對上海高端樓市的走勢持樂觀態度，但是明眼人一看就很明了，事實上之所以如此眾多的發展商都來參加這個討論會，主要還是由于目前的形勢難以把握，想來看看其他發展商的看法。

　　最新的資料顯示，上海市中心的高檔樓盤價格幾乎沒有太大的變化，在6月17日上海房交會現場高端住宅的攤位都相對冷清。有記者對一些典型地段的房價作了調查：北外灘核心區樓盤均價每平方米1.8萬元，陸家嘴源深路生態社區1.2萬—1.3萬元，黃浦區陸家浜路在售樓盤1.25萬—1.4萬元，大寧綠地軌道交通房1萬元左右，與前幾月相比，多數沒有明顯漲幅。調查顯示，今年5月份，本市每平方米1萬元以上的高價位樓盤上市數量與前月基本持平。

　　供求關系逆轉

　　高端住宅市場的異動將是上海樓市即將調整的信號，不過今年上海房地產市場供求關系的變化將成為逆轉上海樓市的最大推動力。

　　已有資料表明，今年以來上海房地產市場的基本供求關系是求略大于供，但是這一供求轉變有可能在下半年發生逆轉。一方面大量在建樓盤將進入預售，同時上海正在研究降低普通商品房預售標準的政策，一旦出臺，這部分普通商品房將提前上市，加上將竣工的300萬平方米配套商品房全部供應，全年普通商品住房的供應量將達到1600萬平方米以上。

　　統計數據表明，2003年上海市全市施工面積達7000萬平方米，全年的土地供應量達2600公頃。按照這一數據計算，2005年到2006年，上市預計可供應的商品房至少有8000萬平米，而需求每年不過2500萬平方米。

　　供求關系發生變化的情況下，購房者的心理預期也開始發生變化，近段時間以來上海市場上持幣觀望的氣氛漸濃，而其直接的后果就是消費者對未來消費預期的下降，并且直接作用于樓盤銷售。

　　來自美地行調查報告顯示，銷售進度放緩、周期延長、房價升幅趨緩已成為樓市銷售的主旋律。據相關人士稱，原本一周能售完的房子，現在可能需要一個月，原來開盤到收盤房價增幅能達到1000元的，現在可能只有200元的升幅空間。

　　種種跡象顯示，雖然在部分區域的中檔樓盤熱銷依舊，但是開發商態度不再怠慢，紛紛加大推廣力度。一名浦東樓盤的銷售經理表示，對未來的市場形勢實在不大好作判斷，市場觀望氣氛日濃，對未來銷售的潛在影響較大，現在能做的就是盡量做好現有樓盤銷售，加快推進和資金回籠的速度。

　　其他的數據也開始支撐這個狀況。據安邦咨詢調研數據顯示，自去年年底上海市政府擬推出期房限轉措施以來，今年頭四個月，商品住宅銷售面積約在418萬平方米左右，增幅明顯放慢，較去年同期僅上升約5%；相反，由于發展商近年積極在上海開發物業項目、期內商品住宅竣工面積高達323多萬平方米，較去年同期急升19%。

　　另一方面，據上海市房地產資源局的統計資料，從今年1—4月份市場銷售總量看，商品住宅銷售面積較竣工面積多出逾94萬平方米，顯示上海市住宅需求強勁，空置率同時得以改善。截至4月底，住宅空置量降至約114萬平方米，較今年初銳減59%。

　　業內人士認為，空置率作為影響市場價格的關鍵因素，其影響作用非同小可。根據上海市房地資源局資料顯示，就目前而言，市場處于高漲發展時期，市場消化力度強勁，但是進入5月以來，這一勢頭有所放緩，加上下半年可供銷售的樓盤上市量陸續加大，消費預期如果進一步下降，空置率很有可能上升。

　　據市場研究人士觀察，上海的樓市調控政策效應正在逐步顯現，空置率很有可能迎來拐點，在市場結構不變之際，當期竣工與銷售面積的比例數據更能說明問題。5月份以來部分樓盤進入滯銷，可能會引發市場連帶效應。相關人士表示，對于商品房空置的認定，同時還有個時間的問題，當下空置率指標值得市場高度關注。適度的空置率有助于市場的理性回歸，但是該數據如果有不斷放大趨勢，將對整個市場產生負面影響。

　　加息加速拐點到來

　　對于上海樓市出現拐點的預測早在去年就已經出現，這其中望源集團董事長季寶紅是此觀點最堅定支持者。而華東師范大學歐亞研究中心研究員、上海第一財經的獨立評論員余南平也堅持認為今年房價拐點要來臨。余南平曾經面對媒體的采訪堅定表示：“作為一個獨立評論員，我的判斷是，上海樓市的泡沫非常明顯，遲早會破裂。”

　　余南平的根據是房價和人均可支配收入之比。據他分析，一般認為，兩者之間比例為6至8比1是合理的，而中國可承受的比例是12比1。但是，現在上海的實際狀況是，環線以內，每平方米6500元的新房已經很少，內環線內新房每平方米均價已經接近1萬元。買一套100平方米房子，六七十萬元很正常，去年上海人均可支配收入是1.6萬元，房價和人均可支配收入比達到35至40比1。從國際上，2003年，美國每幢280平方米的房子，平均價格14.3萬美元，但美國人均可支配收入是3.7萬美元，房價收入比為4倍多，依然合理。

　　雖然對于上海樓市拐點的觀點還有不同看法，但是今年各項政策出現之后這個趨勢越來越明顯。而傳言央行即將加息的消息，對于已經是后院著火的上海樓市不啻為再添上一勺油，這只能使這把火燒得更旺。

　　據最近光大證券在其2004投資年會上發布的房地產行業研究報告分析，加息將對房地產供需產生雙重壓力，房地產業有可能由此進入拐點。

　　此報告指出，當前中國居民購房主要采取按揭貸款方式，按揭利率跟隨中長期貸款利率浮動。光大證券研究所分析師趙強的分析認為，加息25個基點，購房者月還款將增加2.9%；加息100個基點，購房者月還款將增加11%。購房者月還款的增加，將提高房價收入比，這種負面影響將給房地產需求帶來不容忽視的壓力。同時，利息的上調會增加房地產開發企業的成本。由于房地產企業的建設資金大多依賴銀行借貸，加息將對房地產企業的投資熱情造成一定影響，利率提高后，資金供應偏緊將使開發商實際的資金成本更高。這種情景對于目前已經飽受銀根緊縮之苦的中小開發商更是雪上加霜。對于行業整體而言，隨著調控嚴厲程度的遞增，行業利潤空間將被壓縮。

　　因此從加息所帶來的負面影響看，上海房地產市場的溫度會進一步降低，業內專家對拐點到來的預測正在變為現實。