見習記者 陰雪 北京報道

　　“地產商大聯盟的時代很快就將到來。”萬科總經理郁亮對本報記者說，“現在的合作只是開頭。”

　　大集團利益向背

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　　郁亮告訴本報記者，地產商之間的合作，一種是泰達-萬通模式，一種是聯合拿地，還有就是在同一區域有開發項目的幾個地產商聯合改善區內環境等，“更多的合作可能體現在聯合拿地方面”。前不久，萬科與招商局地產、華僑城聯合在深圳競標土地，雖然最后被中海地產競得，但郁亮表示以后萬科仍會與其他地產商聯合去拿地。

　　不過，盡管目前出現了多種地產聯盟形式，但王志綱工作室北京公司總經理、策劃總監任國剛在接受本報記者采訪時，一針見血地指出，“這種聯盟多半最后的結果是有名無實”。

　　據說某些大開發商意欲聯合起來，向政府拿地再“批發”給中小開發商，任國剛認為，這是大地產商“變相地為了獲取更多的利益而向政府示威，有意形成企業家優于政府的強勢”。他表示，大開發商的這種做法本身首先是違法的。因為國家規定土地的經營權只能歸政府的土地經營部門所有，企業不具有土地的經營權。盡管現在有一種偷梁換柱的做法是成立項目公司，地產商表面上是賣公司而不是賣土地，但是現在這種變向買賣土地的方式由于存在著規避土地稅收等問題而被深圳等城市明令禁止。因此，“大地產商聯合起來去拿地然后再批給小企業的這種做法本身就違反了國家法律的有關規定” 。

　　由于大開發商們彼此之間就存在著激烈的競爭，任國剛認為“這種聯盟的成立違背了市場的基本博弈法則，作為聯盟就不可能長久的持續下去。”他對此給予的通俗解釋就是：“形成聯盟的大開發商們各有利益訴求，但由于合作基礎有問題，致使利益和權力的分配不均，從而導致聯盟破裂。”

　　在此情況下，“聯盟對房地產市場也不會產生影響，只會對企業的利潤空間產生影響。”任國剛說。大企業如果形成聯盟會增加它們的競爭優勢，在競爭過程中可能會使得房地產價格下降，但這是市場競爭的結果而不是形成聯盟的結果。房地產價格的最后結果是市場在起作用，更何況由于土地的總量是一定的，因此隨著經濟水平的不斷提高，房地產價格的總體趨勢仍將上升。

　　小公司聯合

　　地產界合作的種類是多種多樣的，任國剛特別認可萬通與泰達的合資方式，“利用萬通的品牌和市場運作、營銷推廣能力，利用泰達的土地資源、雄厚的資金和土地儲備能力。雙方的合資使得他們共同承擔風險，共同分享利潤。”目前的市場環境極有可能讓部分公司不能獨立決戰于市場，尤其是在競爭中處于劣勢的中小企業。萬通與泰達的合資無疑將成為處在市場浪潮中的中小企業、尤其是小企業們生存的燈塔。

　　任國剛分析說：“中小企業更充分地認識到所面對的強大現在壓力，要想生存必須要變換新的手法，而最好的手法就是聯合起來，利用彼此之間的互補性，形成一個更大的公司，來共同尋找市場中的生機。就像當年的美國通用汽車。”

　　任國剛認為，小企業只能靠自身的聯合，大企業為了形成壟斷效應和洗牌效應，不會和小企業聯合。而小企業要想聯合，首先必須要有領頭人；其次合作各方要付出相當的貢獻；另外彼此之間還要有互補性和互需求性。這樣小企業之間就可以形成一個合資公司，以各自的資本金入股，來增加公司的股本和資本金，以提高其在市場中的競爭能力，最終獲得的利潤也應根據各方的股本公平分配。

　　“但這種合資的方式只能叫聯合，不能叫聯盟。聯合是可行的。”任國剛強調說。

　　政、商結盟？

　　在任國剛眼里，未來真正形成的聯盟可能是政府與地產商之間的聯盟。

　　“今后，政府將根據城市空間發展的需要，有意選擇一些能力全面的發展商(例如要具備基礎設施建設的能力，而不是簡單的住宅開發能力)。政府將和這些地產商聯合起來共同開發土地，地產商要做的是類似于土地的整理工作，整理完的土地再由政府出面進行拍賣。最后地產商和政府共享土地的收益。”任國剛給本報記者描繪出了這樣一種“土地整理商”的雛形。

　　任國剛表示，這是目前像美國、加拿大等發達國家普遍采用的方式，同時這種方式也是城市發展過程中的必然選擇。“因為國家的財力不足以支撐城市發展，但政府必須按照合理的空間布局和城市規劃來發展城市，所以就要在政府的宏觀規劃基礎上尋求一些有基礎設施建設和土地開發、整理能力的企業來共同合作。”

　　任國剛認為，政府和開發商結盟也就是宏觀調控的“軟著陸”，既不會偏離政府的導向，又有效地利用了企業的資金資源和開發能力；政府的公平和企業的效率得到了有效結合。更有意思的是，由于整理后的土地拍賣依然由政府進行，保證城市建設、土地整理商和土地原有方(如農民、企業等)在土地開發過程中都公平地獲取利益，尤其是使農民等弱勢群體不只獲得簡單的土地一次性買斷的利益。這三者的平衡會有助于土地的開發和有效實施。