本報記者 沈浪 上海報道

　　“對上海的商業(yè)地產，我并不看好。”萬通集團主席馮侖此番言論未免絕對，然而業(yè)界與他持同樣觀點者并非少數(shù)。日前，本報記者也獲悉了最新的一組數(shù)據(jù)：上海市2004年審批下來的商業(yè)項目就有71個，包括22個建筑面積超過10萬平方米的“大塊頭”，而最近中央有關部門深入調查其中13個項目。

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　　無疑，上海商業(yè)地產項目正在經歷以“虹橋商城”為首的一批商業(yè)項目“停工”之后的再一次危機。但種種跡象表明，上海發(fā)展商業(yè)地產的腳步沒有因風險而停滯，反而在業(yè)態(tài)重復和透支的軌道上加速飛馳。

　　5年內供應總量達2500萬平方米

　　“為了將上海打造成國際購物中心，在世博會召開之前，還將在全市范圍內建設5-10個10萬平方米以上的大型商貿中心。”這是在4月21日舉行的中國國際房地產商務論壇及博覽會上，上海世博局副局長黃耀誠的宣言。

　　黃耀誠指出，上海政府對于發(fā)展商業(yè)地產的計劃依靠于堅實的經濟發(fā)展基礎，其根本在于目前上海每個月的社會消費品零售額達200多億，且依然保持增長。其次，上海有著強大的購買群體，這不僅僅包括上海本地的購買力，更有來自外地以及國際化的消費。

　　上海上個世紀90年代初的營業(yè)面積為400萬平方米，到2003年擴容至1700萬平方米，已經達到人均1平方米。其時上海就出現(xiàn)了友誼南方商城等一批業(yè)態(tài)復合度較高、規(guī)模較大的商貿中心。

　　去年5月原上海市商委所做的上海大型商業(yè)設施的調查，顯示已經開業(yè)的購物中心有13個，建筑面積97萬平方米；在建的購物中心有15個建筑面積超過160萬平方米；規(guī)劃將建的有19個，建筑面積超過240萬平方米。而據(jù)統(tǒng)計，到2020年上海對商業(yè)網點的需求面積將達到2500萬平方米，目前在建和已經報建的商業(yè)項目就已經超過了800萬平方米，這些供應都將在3-5年內集中上市。也就是說，5年內，上海商業(yè)地產的開發(fā)總量就可以達到2020年的需求量。事實上，實際的數(shù)據(jù)可能更大，上海的商業(yè)地產項目，正面臨著“透支”的第二次浪潮。

　　“上海用十年時間完成了美國50年完成的路程。”上海市經委秘書長朱成剛形象地評價上海經濟的高位運轉，上海零售商業(yè)的網點布局目前正處于商業(yè)發(fā)展周期的交替階段，上海商業(yè)經過前10年的發(fā)展，已進入國際大都市第一方陣行列。朱成剛認為，上海零售網點的總量與購買力之間的比例已經呈現(xiàn)不協(xié)調趨勢，并且零售網點營業(yè)面積的邊際收益存在下降趨勢。類似于亞太盛會等大面積空置商鋪的形成也正因如此，在吸引了大量的投資業(yè)主之后，卻沒有形成有效的經營。鋪面銷售一空，卻沒店開張的“死鋪”現(xiàn)象，已經成為商業(yè)物業(yè)風險的佐證。換言之，上海目前零售網點的投資目的已經從商業(yè)經營轉向資本運作，商業(yè)網點的投資風險也隨著地價的上升、商業(yè)主營利潤的下降、完全依賴網點升值而逐步加大。

　　風險和質疑并沒有影響到上海人對興建大型商業(yè)中心的熱情。根據(jù)上海中瑞研究部提供的一份資料顯示，2004年初上海已經出現(xiàn)多個商鋪集中上市的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計1-3月內約有12個商業(yè)項目上市，總量達到19萬平方米，其中還不包括去年年底推出的在售項目，與1-3月住宅新增比在1：6.4，其供應量依舊十分驚人。

　　區(qū)域競爭導致業(yè)態(tài)重復

　　造成商業(yè)地產熱潮的局面，并非開發(fā)商們一相情愿，目前上海的絕大多數(shù)商業(yè)項目都有各級政府的直接參與，也正是有了政府相關部門的支持，才能使得這些項目都能夠“綠燈通行”。

　　“近年來商業(yè)規(guī)劃中遇到的問題，很大一個原因是政府的規(guī)劃存在越位！”一位負責商業(yè)網點規(guī)劃的人士告訴記者，政府商業(yè)規(guī)劃存在著兩大問題，一是規(guī)劃太細，取代了很多市場配置的作用。二是規(guī)劃目標中過多的體現(xiàn)了政府的偏好，忽視了消費者的選擇。

　　更深層次的原因在于，商業(yè)聚集區(qū)也往往是一個城鎮(zhèn)或區(qū)域的最中心，具有象征著經濟發(fā)展進程的標桿意義。而在一片大興商業(yè)項目的喧囂中，除去投資者對發(fā)展物業(yè)本身利潤與回報的追逐，也同樣存在了區(qū)域與區(qū)域之間的經濟競爭。

　　“區(qū)域政府在對各自商業(yè)網點的調控中存在攀比的可能性。”相對于出售性質的住宅物業(yè)，經營性的商務項目和商貿中心對當?shù)亟洕�的幫助更大，因此，在巨大的利益趨使下，各區(qū)的利益相爭也導致了商業(yè)項目噴涌。

　　在上海嘉定區(qū)，與普陀區(qū)相鄰的真新街道“曹安商貿城”屬于“三產綜合發(fā)展區(qū)”南部板塊重要項目。該項目占地約40.6公頃。其中包含了多個酒店、商業(yè)中心和辦公樓項目。目前已經在建的就有建筑面積為36000平方米的瑞孚商業(yè)廣場和與之一街之隔的建筑面積為40665平方米的利富商貿大廈。

　　與此同時，作為全市住宅最為密集的普陀區(qū)，大賣場總建筑面積達到了50多萬平方米，而在該區(qū)新一輪的規(guī)劃中，僅真北地區(qū)就包含了綠洲商務港、興力達廣場、新偉龍商城、祥和大酒店、星河世紀商辦樓等大型商業(yè)項目。

　　然而，這些商業(yè)水平只體現(xiàn)在量販型商業(yè)上，僅僅是一種技術型商業(yè)，零售業(yè)的另一端，高端百貨和專賣業(yè)依舊非常薄弱。業(yè)態(tài)重復已經是不爭的事實，但該地區(qū)的商業(yè)項目上馬卻依舊呈現(xiàn)愈演愈烈之勢頭。

　　朱成剛指出，消費水平的提升必然導致消費結構發(fā)生變化，購物需求正轉向綜合消費需求，以購物為主的傳統(tǒng)商業(yè)街和商貿中心正在受到嚴峻的挑戰(zhàn)。尤其是像普陀區(qū)所集中的量販型商業(yè)將趨于飽和，今后二三年內，上海還將新增400萬至500萬平方米零售網點，而這些新增網點的功能定位將非常困難。

　　而更加突出的一個問題是，在前景未卜的情況下，如此巨量的商業(yè)地產究竟由誰來買單？

　　“現(xiàn)在商鋪的價格已經遠遠超出了一般經營的能力限制。”一位業(yè)內專家指出，購物中心過熱不僅會使得銀行的風險增加，更重要的是，大量的供應和高位的租金會將經營者逼上一條“絕路”，因為經營收入已經被租金價格所拋離，無法獲得良好的利益回報。目前，上海市區(qū)商鋪平均3元一平方米每天，除了豫園等特殊個案外，一般普通經營已經無法收回成本，這也就是商業(yè)項目存在的最大隱患。

　　“推動上海商業(yè)新一輪發(fā)展的動力主要還是新的消費需求，而不是投資。”所謂的“抄鋪”現(xiàn)象只是特定的市場環(huán)境所引起的。而大量商業(yè)項目的“消化”也不可能由房地產的“炒家”來完成，而是讓位給真正意義上的經營者。

　　對于面臨著巨大市場壓力而又如此巨量的商業(yè)地產項目，政府方面表示，目前所能采取的措施也只有嚴格審批，新的限制性規(guī)定近期并不會出臺。