本報記者 羅文勝

　　深圳報道

　　三洲田項目的玄機

NEC百萬象素手機1元拍 第39屆世界廣告大會 2004環球小姐總決賽 新浪招商引資征代理商

　　房貸政策的寒風，令國內房地產業如入深秋。然而，華僑城集團開發的占地6.9平方公里的深圳三洲田項目卻有如盛夏。

　　記者從可靠渠道獲知，先后近20家銀行主動要求介入三洲田項目，項目公司管理人員持股的資金需求已得到解決，更有銀行開出30億元之多的綜合授信。該項目5至8年內計劃投資30億元，而2006年完成的一期項目預計投資僅需11.8億元。

　　工商銀行深圳分行一位員工介紹，按照最初的方案，三洲田將建造純粹的茶藝主題公園，投資15億元，可是深圳銀行業對其貸款申請基本上沒有回應。當方案幾經修改后，投資規模擴大了一倍，甚至增加了高爾夫球場項目，銀行反倒大肆追捧。

　　奇怪的現象背后，原因很簡單。華僑城提出“以旅游環境帶動房地產發展”，新增了住宅群項目，預示三洲田將帶來個人按揭資源，從客觀上去掉了該項目的純商業開發性質，給了銀行介入的理由。

　　“受鼓勵的和受限制的成了如硬幣兩面，你如何把他分離？三洲田項目從一個點上反映了當前中央房貸調控政策的兩難局面。”工行員工認為。

　　目前，金融監管部門的思路是抑制面向房地產商的開發性貸款，鼓勵面向個人的按揭貸款。而問題恰恰在于，國內當前的信貸環境表明，房地產開發貸款和個貸事實上捆綁在一起，兩者之間難以抑此揚彼。

　　兩種貸款“天然配對”

　　“房地產貸款(即是與房產或地產開發經營活動有關的貸款)與個人住房貸款當年新增額比例控制在1?2.5以上。” 這句技術性提法，語出工行于今年5月底下發的《關于認真落實國家宏觀調控措施進一步改進和加強信貸管理工作的通知》，該文件對工行各級行而言是個指令性指標。

　　1?2.5的意思是說，在規定的規模盤子中，每發放1元錢的企業開發貸款，必須帶動2.5元以上個人按揭貸款的發放。

　　工行北京分行的員工提請記者留意，購房者請求按揭貸款時，各售樓部通常會指定某一家特定銀行，而這樣的指定銀行十有八九給樓盤提供了開發貸款。

　　開發貸款與個貸之間這種“天然配對”，在業內已是心照不宣的行規。在去年的工行住房金融工作會議上，工行副行長牛錫明將此種房貸運作模式概括為“以開發貸款為先導，以個人住房貸款為主體”。

　　由是，各商業銀行在房貸規模控制上，也就達成了開發貸款與個貸配對發放的“共識”。據業內人士透露，去年工行的這個配對比為1?3.75。

　　“總行這個指標壓力太大。”該人士坦陳，北京房貸市場購房人一次性付款購房的比例為20%，而且由開發貸款項目帶出的個貸市場，他行介入分割的業內比例是1／3，由于這些因素，北京開發貸款與個貸的比例約為1?1.85。

　　“只有占領開發貸款市場，才能掌控個人按揭貸款。”該人士介紹，北京工行2002年開發貸款投放不大，沒有為2003年個貸儲備足夠的資源，造成全局被動，結果該行不得不放量發放開發貸款，導致2003年開發貸款與個貸的增量比例一度失調到1?0.43。

　　工行分別對待兩類開發貸款

　　該人士分析，工行今年將個貸配對數字由1?3.75調整到1?2.5，是對競爭態勢的讓步，客觀上放松了對開發貸款規模的限制。同時，為防范可能引發的系統性風險，工行相應地將開發貸款企業自有資金由30%調高到35%，并試圖對開發貸款市場進行兩類劃分——鼓勵對象和限制對象。

　　工行北京分行2000年、2001年的開發貸款發放余額為31.26億元，占全行住房開發貸款的18.45%，但基本集中在兩廣路改造、西西工程等非住宅用地項目，帶來的按揭資源僅為1.95億元，只占相應按揭貸款的1.24%。龐大的項目投入，并未帶來可觀的按揭資源。

　　工行北京分行的情況，給了業界某種啟示。按照工行副行長牛錫明的觀點，難以帶來個貸資源的開發貸款品種，主要包括商業用地項目貸款，及與之相關聯的房地產企業項目儲備貸款和土地儲備貸款。這些項目利潤率較高，價格也高，容易引發企業及當地政府的無序擴張與過度投機，如果銀行貸款盲目進入，有可能衍生區域乃至系統性風險。

　　基于以上判斷，工行的做法是把全轄商用房地產貸款集中歸口住房金融業務部，實施統一的“五條禁令”。

　　事實上，從當前各商業銀行開出的住房限貸條文看，和工行“五條禁令”基本上大同小異。然而，深圳三洲田以個人按揭項目帶動巨額商業用地貸款的案例，還是展現了其中奧妙所在。

　　.記者手記.

　　兩種貸款的配對機理

　　各商業銀行在房貸規模控制上，達成了開發貸款與個貸配對發放的“共識”。據業內人士透露，去年工行的這個配對比為1?3.75。其形成機理如下：

　　首先，2003年國內房地產開發項目資金分配慣例是：企業自有資金30%，銀行開發貸款30%，預售資金回籠40%，利潤30%，合計130%。

　　如果不考慮購房人一次性付款和其他商業銀行介入等因素，按照購房人全部通過80%按揭貸款購房，而且全部由工行提供個人按揭貸款，則按揭貸款資金占比為：130%×８0%＝104%。

　　這樣，開發貸款?個人貸款＝30%?104%＝1?3.46。

　　這一配對數字得到經驗數據支持。1998～2002年，工行住房開發貸款增加759億元，個人住房貸款增加2519億元，增量比為1?3.3，基本上與其一致。考慮到計劃指標要比經驗數據超前一點，工行去年將這一配對數字擴展到1?3.75。

　　工行對商用房地產貸款的“五條禁令”

　　商用房貸款要嚴格限制在經濟發達的大中城市，中小城市分行原則上不得辦理該項業務；

　　貸款項目定位在高品質大型商用房項目；

　　貸款發放時必須經過嚴格的項目評估，履行嚴格的貸款審查、審批程序；

　　申請貸款的企業及項目，必須具備合法經營資質、規定比例的自有資金、“四證”等銀行規定條件；

　　商用房的審批權必須高度集中，嚴格限制在總行及總行授權的一級分行審批，不得轉授權，特別是土地儲備貸款的審批權，必須集中在總行。