6月9日，北京市華遠地產股份有限公司公開對外披露，該公司通過股權收購方式將擁有位于北京東直門的建筑體量達80萬平方米的東華廣場商務區項目。此前一周，該項目的控股方北京城建投資發展股份有限公司(上市企業)正式發布公告，宣稱與華遠簽署了北京城建東華房地產開發有限責任公司股權及相關權益轉讓意向書。

　　東華廣場項目用地正是70萬畝囤積土地中的一部分，它以最經濟的手段被覬覦已久

NEC百萬象素手機1元拍 第39屆世界廣告大會 2004環球小姐總決賽 新浪招商引資征代理商

的具備開發實力的企業華遠地產收入囊中。而據華遠地產董事長任志強透露，另外兩宗土地的收購也在緊鑼密鼓地進行著，收購方式依然會選擇公司股權轉讓或項目收購。“總之，會采取靈活的收購方式，而不是直接的土地使用權轉讓，因為這么做可以合理規避土地交易高達百分之十幾的綜合稅率，而且可以免掉很多手續上的麻煩，提高效率”，任志強直言不諱。

　　類似明里看是項目公司收購、骨子里其實就是土地交易行為的事件當前正在各房地產開發熱點城市激情上演著，如此節目在8月31日前這兩個多月時間里預計還會上演一出又一出。

　　官方、民間競相作為土地二級交易有“市”無“場”

　　70萬畝囤積土地的出路問題其實早已引起了業界的廣泛關注。據記者觀察，從各地政府到民間，都在悄然進行著搭建土地二級市場交易平臺的嘗試。大家估計，今年將是二手土地轉讓的高峰期。

　　廈門市土地礦產資源交易市場最近公布，將于近期內開通二級市場交易代理服務。一個政府主導型的土地二級市場交易平臺呼之欲出，這在我國尚不多見。然而面對記者的詢問，負責籌備這個市場的唐先生卻不無尷尬地說：“我們現在暫時沒有地，目前的情況是求地的多，供地的少。” 記者隨后又詢問了北京、杭州等城市的交易機構，目前多數城市土地二級市場交易都未進場，只有深圳在4月中旬公開拍賣了一塊企業擁有的土地的使用權。

　　地都到哪里去了？難道那些在舊政策利好下、以少量投入輕巧地拿下了土地使用權但交不上高額出讓金、更無實力開發的企業甘心讓這些地被收回？上述東華廣場商務區項目的轉讓給出了一個答案，由北京東方挪亞發展有限公司積極推動的中小企業聯盟則給出了又一個答案。該公司通過不斷組織業界高層沙龍討論土地問題，掌握了一批企業資源和土地資源，并擬在近日聯合十來家名不見經傳的公司組成聯盟，力圖促動不同企業資金與土地資源間的重新配置。

　　對于搭建土地二級市場交易平臺，政府、民間爭相強調自己的重要性。負責籌備廈門土地二級市場的唐先生說：“我們的作用是使土地二級市場規范化運作。土地二級市場的交易情況復雜，要使土地無權屬糾紛，無違法用地，無債務糾紛，政府發揮自身的優勢是十分重要的。” 北京東方挪亞發展有限公司總經理曠建莊則表示：“現在民間土地使用權交易十分活躍，但國家政策模糊，許多問題解決不了，我們當前搭建的信息平臺特別受歡迎，它滿足了市場的需求，交流整合了業界資源。比如有的地塊一個公司的資金不夠，通過我們幫他整合到合作伙伴。”

　　規避政策屏障降低交易成本產權置換成主流

　　為什么官方平臺受冷遇而民間平臺受歡迎？業界人士對此各有說法。

　　中國人民大學土地管理系教研室主任張占錄談到，我國許多地產商協議拿的地并不符合轉讓的要求，根據我國相關規定，地產商拿到土地必須達到一定投資規模才能夠轉讓，否則就是違法。但是由于我國的很多土地是協議出讓的，這些地產商的資金實力、開發實力很難說，所以進入土地二級市場的土地相當大的一部分達不到國家的法定要求，加上現在國家對土地清查很嚴，所以肯定不會去政府搭建的二級市場平臺明著去找買主。

　　任志強則從另一個角度闡釋了自己的看法，他認為土地二級市場出現的問題和一級市場是一樣的，為什么有許多開發商并不愿意參與土地一級市場的交易，因為參加這個平臺對開發商來說成本太高了。“搞不清交易市場到底是一個政府事業單位還是企業單位，”任志強說，“現在的交易市場不僅是土地市場的組織者，同時也是土地市場的參與者和受益者，不僅是‘場’，而且是‘市’，它自己就有很強的利益驅動，除了向開發商收高額的管理費和契稅外，還要追求出讓土地的暴利。更為關鍵的一點是，很多利潤留在了它自己手中，并沒有用于政府的公益事業”。任由此不客氣地指出：“在這么強的趨利性下，土地交易市場要搭建的土地二級市場交易平臺更多的是種賺錢的方式，而不是一個純粹的交易平臺”。

　　另有一位開發商反映，政府如果按市場規則搭建土地二級市場交易平臺當然好，但是政府常常會采用政策干預的手段，有時候出發點甚至是領導的主觀猜想，這樣就有可能背離了市場規則，讓開發商無所適從。而民間土地二級市場平臺的出現，是市場運作的結果，其靈活的形式更易為開發商接受。但相比政府平臺的規范而言，民間平臺追求利潤又容易混亂，要是二者有一定合作就好了。

　　張占錄主任也指出，土地二級市場的形式有多種理解，比如進行項目轉讓，任志強和潘石屹的尚都項目轉讓就是一例，還有公司股權收購方式，另外房產整體或分割出售也可以導致土地的使用權轉移。方式很多不拘一格，與政府搭建的二級市場平臺相比就靈活多了，這可能就是民間市場更活躍的原因。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉也告訴記者，由于國有土地使用權轉讓通常是在開發商沒有進行地上物投資情況下的轉讓，為了防止土地炒作，國家并不鼓勵、甚至限制土地二級市場的發展。當前市場上存在的許多轉讓開發項目的情況，是土地供應方式轉軌過程中的特殊情況，不是嚴格土地二級市場的概念。國家目前嚴格限制轉讓土地使用權，所以通常的操作方式是購買項目公司的股權，間接實現開發項目轉讓。

　　在記者問到什么是開發商心目中最認可的土地二級市場交易方式時，任志強稱，以購買產權換取土地使用權是其最認可的方式，比如買項目、收購公司、買股權，大多數開發商都是這么拿地的，這種形勢更適合民間的平臺來操作，這樣既能有靈活的形式，相對于所謂的土地二級市場交易又能免掉很多收費環節，節省大量成本。

　　那么，在土地二級市場中，官方究竟該扮演何等角色呢？政府又該如何管理這個市場呢？北京市土地整理儲備中心的一位不愿公開姓名的官員個人認為，開發商的土地只要是合法取得的，就有處置的權利，開發商之間的協議是與政府沒關系，二級市場中交易的土地屬于公司資產，應該遵循自愿原則，“如果政府出面搭建二級市場交易平臺的話，應該起到的是一個配合作用，是為企業間的這種交易提供服務，比如幫助查地的合法性，或者輔助查一下買‘糧票’的開發商是不是有足夠的資金，如此而已”。對于土地二級市場是否有必要制定一些強制參與的規則，上海市房產經濟學會副會長印堃華教授的觀點是，二級市場內部的流轉可以徹底放開，只要加強轉讓登記和照章納稅就行，使之“活而不亂”、有章可循。

　　作者：謝紅玲 李靖