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-王東暉／文
中國的商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)過十多年市場化發(fā)展的住宅房地產(chǎn)業(yè)相比，發(fā)展速度非常迅猛。尤其是2001年開始，短短兩三年時間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場可以說風(fēng)起云涌，其火爆程度令人咋舌。隨著中國加入WTO，零售市場對外開放步伐的加快，商業(yè)地產(chǎn)在中國各大中城市版圖上烽煙四起，以至于去年被稱之為中國的“商業(yè)地產(chǎn)年”。另外，中國各級城市危舊房改造加緊
進(jìn)行、政府鼓勵社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，尤其是零售業(yè)，這些也在政策層面上促進(jìn)了中國商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展。
目前，國內(nèi)眾多的商業(yè)中心開發(fā)商將由國外引進(jìn)的Shopping Mall 概念大肆炒作，當(dāng)作營銷的“法寶”，而不去認(rèn)真地做基礎(chǔ)的市場調(diào)研以及合理的商業(yè)規(guī)劃工作，甚至出現(xiàn)將商業(yè)樓體建成之后，再進(jìn)行招商的奇怪現(xiàn)象。而即使招商，也是將商業(yè)中心分成若干模型塊，并采用直接銷售的形式，這的確縮短了開發(fā)商投資回報的周期，但卻違背了國際商業(yè)發(fā)展基本原則——持有物業(yè)。從長遠(yuǎn)看，這種操作方式不能保持商業(yè)中心長期、穩(wěn)定、持久地經(jīng)營和發(fā)展，這勢必?fù)p害小投資人和店鋪的利益，最終損害的也是開發(fā)商的切身利益。在運(yùn)營管理方面，形勢也不容樂觀，開發(fā)商們對已被化整為零銷售出去的商業(yè)中心失去了整體管理和控制的能力。再加上缺乏商業(yè)經(jīng)驗和知識，有些開發(fā)商不得已靠組織一些搞笑的活動吸引客戶，維護(hù)經(jīng)營。隨著越來越多商業(yè)中心的落成開業(yè)，這一問題將日益突出。
帶著中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的種種問題，筆者于去年11月初參加了在法國南部海濱城市——嘎納舉行的迄今為止世界上最大、最具專業(yè)權(quán)威性的國際商業(yè)地產(chǎn)展覽會(MAPIC)。參加此次展會的國際相關(guān)機(jī)構(gòu)和行業(yè)專家規(guī)模浩大，300余家國際商業(yè)地產(chǎn)投資商、400多家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、1400多家商業(yè)零售商以及眾多專業(yè)服務(wù)提供商，加上世界各國大城市的代表、各國行業(yè)協(xié)會、連鎖經(jīng)營協(xié)會、商會等都來到國際金棕櫚電影節(jié)的舉辦地——嘎納歡聚一堂。展覽會以盛大的雞尾酒會拉開序幕，主要包括最新商業(yè)房地產(chǎn)項目展示、專題研討會、行業(yè)論壇、新聞發(fā)布會以及最后的壓軸大戲：MAPIC七項奧斯卡頒獎典禮等活動。
在國際商業(yè)地產(chǎn)展覽會(MAPIC)期間，筆者接觸了許多商業(yè)地產(chǎn)方面的國際投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、咨詢機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)資深專家。從中深刻地了解到歐美的商業(yè)項目對前期市場調(diào)研的重視程度。在他們看來，項目前期進(jìn)行的詳細(xì)、充分、科學(xué)的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，對下一步的市場定位、商業(yè)規(guī)劃以及合理的規(guī)模體量的估算等提供了準(zhǔn)確而量化的分析數(shù)據(jù)。回過頭來看看國內(nèi)情況，最近兩年以來在國內(nèi)雨后春筍般出現(xiàn)的Shopping Mall項目，很多項目在沒有對消費(fèi)區(qū)域、消費(fèi)群體、消費(fèi)能力等諸多方面進(jìn)行認(rèn)真調(diào)研、分析的情況下，盲目追求大的規(guī)模，有些項目的商業(yè)總建筑面積高達(dá)50萬、60萬平米，甚至更大，導(dǎo)致了項目的商業(yè)招商難度加大，其中有些項目的招商比例尚未達(dá)到50%。
筆者在展會上也結(jié)識了許多國際著名的建筑師行，他們已充分認(rèn)識到建筑設(shè)計對商業(yè)中心的重要性。他們說，在設(shè)計一個商業(yè)中心的時候，會綜合考慮各方面因素，包括建筑設(shè)計元素、商業(yè)規(guī)劃、公共環(huán)境、城市商業(yè)氛圍等。他們還給我舉了一個生動的實例，位于英國的LEAMING SPA-ROYAL PRIORS商業(yè)中心擴(kuò)建、翻新項目，就是在原有的商業(yè)中心的基礎(chǔ)上增加了現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)，完全改變了整體項目的商業(yè)氛圍，使一個長期運(yùn)營不佳的商業(yè)中心變成了當(dāng)?shù)刈钰A利的商業(yè)項目。這充分說明了專業(yè)性的建筑規(guī)劃和設(shè)計的重要性。
在MAPIC展覽會上有大量最新的商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)立展臺，吸引國際資源并進(jìn)行招商。其中位于西班牙首都馬德里的XANADU商業(yè)中心項目，其商業(yè)建筑總面積135000平方米。在經(jīng)過18個月的招商策劃和運(yùn)作之后，通過MAPIC展覽會進(jìn)行最后沖刺，完成了98%的出租率。項目取得了巨大成功。另一個位于法國東南部歐洲小國——摩納哥公國市中心的GALERIE DU METROPOLE商業(yè)中心一度經(jīng)營慘淡，通過往屆MAPIC展覽會結(jié)識了一家世界著名的運(yùn)營管理公司，并委托其管理。商業(yè)中心的經(jīng)營利潤較以前翻了數(shù)倍。此次他們再返MAPIC尋找新的資源以增加商業(yè)中心贏利點。
還有一點讓筆者體會頗深的是，國外商業(yè)中心在挑選零售商時都有非常嚴(yán)格的挑選標(biāo)準(zhǔn)，這一點從MAPIC展覽會中商業(yè)奧斯卡大獎的評選即可見一斑：由商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中各行業(yè)最具代表的公司首腦組成的專家評審團(tuán)從設(shè)計的原創(chuàng)理念，店鋪發(fā)展的規(guī)模數(shù)量、發(fā)展形式、選址的多樣化、創(chuàng)新水平、受歡迎程度等諸多方面考量，最終評出年度最優(yōu)秀的零售商，以鼓勵他們在行業(yè)中的突出貢獻(xiàn)。這讓我想起國內(nèi)商業(yè)中心在招商過程中，不考慮零售商的質(zhì)量，沒有嚴(yán)格的篩選標(biāo)準(zhǔn)，致使店鋪良莠不齊，最終導(dǎo)致商業(yè)中心開業(yè)運(yùn)營后發(fā)生店主紛紛退鋪等事件。
MAPIC展會期間，活動眾多，氣氛也十分熱烈。但筆者認(rèn)為其自始至終貫穿六個字的精髓“專業(yè)性、嚴(yán)肅性”。對于商業(yè)地產(chǎn)投資人來說，商業(yè)地產(chǎn)項目不是按照自己的意愿建起來就直接銷售出去的模式，而是一個專業(yè)的開發(fā)、運(yùn)作及經(jīng)營管理過程。從項目一開始到不同階段生產(chǎn)出的產(chǎn)品，不論是市場調(diào)查報告、規(guī)劃方案，還是建筑主體本身都需要具有專業(yè)知識、豐富經(jīng)驗、資源整合能力以及高尚職業(yè)道德的專業(yè)公司參與，才能保證項目最終的成功。這樣既能為投資人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，也能為公眾創(chuàng)造應(yīng)有的社會效益。
(本文作者為旺德行商業(yè)投資咨詢有限公司總經(jīng)理）
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