-劉君／文

　　繼去年榮登全國城市房價之首后，備受爭議的上海房價繼續在政府與市場的博弈中攀高。根據國家發改委、統計局4月19日發布的報告顯示，一季度全國35個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，上海以28.3%繼續位列第一。

NEC百萬象素手機1元拍 第39屆世界廣告大會 2004環球小姐總決賽 新浪招商引資征代理商

　　為什么在政府打出“期房限轉”、“信貸緊縮”、“土地嚴控”等一系列“政策組合拳”后，上海房價仍然一騎絕塵，毫不顧忌政府之“顏面”呢？如果上海房產存在泡沫的話，為什么如此明顯有力的政策信號也沒有把房價抑制住呢？

　　在市場經濟中，要判斷一種商品的價格是否太高以至于出現泡沫，一般要考察該商品價格與消費者的可支配收入相比比例是否失當及該商品市場供求力量的對比是否失衡。這兩大因素是經濟系統內生的決定一商品價格的根本動力。這兩大內生因素會在市場機制的作用下使商品價格最終回歸到比較合理的水平，雖然過程可能會比較痛苦和漫長。

　　然而，筆者認為導致目前上海房價“逆政策風”地持續上揚，除了上述兩個內生因素外，還有更復雜的一些外生的影響因素。這些因素中有金融市場和心理預期方面的市場結構性影響因素，還有就是矛盾的政府調控方面的因素。下面我們就綜合地從上海房市的內生與外生的影響因素來理解上海房價為什么會如此高漲。

　　失靈的泡沫衡量指標

　　我們先來看上海房價與上海居民平均可支配收入相比是否是比例太過不當。根據《2003年上海市國民經濟和社會發展統計公報》，2003年度上海市職工平均工資為22160元，月平均工資為1847元；城市居民家庭人均年可支配收入14867元。我們以占50%多銷售比例的100-150平方米／套商品房計算，上海成套商品房的實際價格是家庭年人均可支配收入的35-50倍左右。與此對應的是，上海的房價與家庭的收入比也超過了10��1，大大高出4至6倍的國際慣例。這樣的倍率，不僅將使普通居民傾其家庭畢生勞動所得，同時他們還必須以降低未來消費能力為代價去支付銀行按揭利息。很顯然從這個比例看上海房價是太高了，因而被眾多學者拿來當作上海房價存在泡沫的證據。

　　但是人們在看待這一問題時卻忽視了上海房產需求結構上的兩元特征，即本地需求與外來需求；且外來需求大大地大于本地需求，外來需求占到了大概64%。也就是說上海已不僅僅是上海人的上海，是全國的上海，亞洲的上海，乃至世界的上海。因此評價這個問題時，不能把房價拿來簡單地與本地居民可支配收入一除就得出存在泡沫的結論；而更應該具備一個全國乃至世界的視角。

　　三大需求支撐上海房價

　　下面我們就來看看決定上海高房價的內在因素。我們首先來看一下需求狀況。從需求性質上來看，上海房地產的需求可以分成三個方面：

　　一是投資性和投機性需求。由于上海市經濟、貿易、金融、航運“四個”中心的高定位，及F1概念與世博概念，再加上國內經濟的蓬勃發展作為后盾，使得人們普遍對上海市的未來發展看好。因此其房地產也必然被投資者看好，而將房地產作為投資品的國內外投資者的涌入也就是順理成章的事情了。其表征便是海外百億美元資金的進入及“溫州炒房團”現象的出現。而根據2003年底，上海市統計局對“投資性購房狀況”做的調查，上海投資性購房比重已經達到16.6%。但業內人士則表示，若將一些不確定因素，如把炒樓花、空置半年以內的商品住宅中也會存在一定的投資性購房等情況考慮在內，本市商品住宅投資性購房的實際比重遠高于調查值，而且也已超過20%的國際警戒線，可能達到30%左右的水平。在投資性商品住宅中，其中本市居民投資購房占59.8%，外省市人士和境外人士分別占24.6%和15.6%。

　　二是經營性需求。這部分需求是企業、商業等機構的經營性用房。由于上海地處長江三角洲龍頭，是全國的金融與航運中心，再加上這里人才密集、勞動力便宜等一系列因素造成了上海相對全世界其他城市特有的競爭優勢；因而吸引了眾多的國內企業與國外跨國公司把上海當成它們的生產基地、銷售中心、研發中心與決策中心。上海市的這種競爭優勢在中國加入WTO后更是得到了極大的體現，因而導致了國內外企業在上海逐年遞增的經營性需求用房。

　　三是住宅性需求。這部分需求來自居民的住宅需要。有上海本地的需求、外來高素質人才的需求、境外高管人士的需求、港澳臺常住人士的需求等。上海市政府計劃到2005年上海人均居住面積要達到18-20平方米，而2003年的人均居住面積是13.8平方米，還有很大的一塊缺口待補充。再加上對購房的貼息政策等一系列的金融支持政策也極大地刺激了居民的住宅性需求。

　　通過上述的分析我們可以看出，在中國經濟的強勁增長、上海作為中國經濟、貿易、金融、航運中心的定位及城市化水平不斷提高的宏觀大背景下，在四五年的短期內對上海房地產的三類性質的需求都不大可能減少。而要緩解這種需求饑渴，依靠市場的“看不見的手”是無法解決的，因此需要政府的宏觀調控。但是上述的三種需求中，政府惟一應該控制的就是投機性需求，而其他兩類需求應該交由市場去解決。因為投機性需求是一種炒作性行為容易造成市場泡沫，不利于房地產市場的健康發展；而其他兩種需求則是良性需求。我們可以看到日前上海市政府采取的一系列政策措施正是著眼于控制投機性需求。例如采取收緊銀行信貸，期房限轉，取消購房退稅政策、提高房屋交易稅等措施。這些措施能夠有效地扼制住此類投機性需求，但是由于其他兩類需求的持續增長，總體上對上海房地產的需求仍將不斷地上漲。

　　供給相對不足

　　既然需求在不斷的上漲從而引起房價的迅速攀升，那么唯有通過增加供應土地來滿足需求以降低房價。接著我們就來看看增加供給是否能夠阻止房價的上漲。有些崇尚市場的經濟學家在談到上海房價高時，不假思索地反對干預市場認為只要增加供給就能立馬解決這一問題，這里面包括筆者接觸到的一些世界著名咨詢機構、投資公司的經濟學家。他們之所以草率地得出這樣一個結論是在于他們沒有對上海房地產的供給情況進行具體分析。下面我們就來分析一下上海房地產的供給情況。

　　首先根據去年的研究發現，從城市地質條件上看，上海中心城區670平方公里的地帶，已出現不規則的沉降，不規則沉降不同于中國許多城市由于過度抽取地下水從而導致的規則性沉降，這種不規則沉降是由于局部地面負荷過重而導致不同地域的沉降程度不一。在上海這塊沖積平原上，至去年底已建起了2000多幢高樓，而在建的或已經列入規劃拿到批文的總計也有2000多幢。正是為了解決上述的不規則沉降問題，2003年上海市人代會特別通過了一項決議，強制將正建及待建的高樓容積率不同程度地削減，依照不同的地理位置，有的高樓容積率給砍掉了一半。這個措施直接減少了房產的供給量。

　　其次，土地的不可再生性。土地是不可再生的，這在客觀上決定了它的稀缺性。而上海在中國經濟的龍頭地位不可替代，是中國最大的城市經濟，在規劃中要建設成“四個中心”，城市功能的不斷完善與先進性將使得稀缺土地資源更加值錢。

　　調控政策有障礙

　　從上述供求狀況來看，需求相對于供給的旺盛必然會使上海房價在短期內保持在一個高位并有可能逐年遞增。因此為了打擊房產投機行為、遏制房價迅猛的上漲勢頭，2003年以來上海市政府出臺了取消購房退稅、緊縮信貸、房產銷售上網公示、期房限轉、土地公開招投標出讓等一系列政策。這些政策措施都是著眼于從對上海房市的內生因素——房產的供給和需求——上的控制來達到遏制房價上漲的目的。然而在情況下上海房價依然“逆風”上漲，說明政府的調控政策遇到了障礙。這些障礙相對于居民可支配收入與房市的供求等內生因素來說是外生的，因而旨在調控這些內生因素的政策便遇到了障礙。接下來我們就看看到底是什么障礙導致調控政策的效果不明顯。

　　首先，金融市場的不完善導致了投資工具的單一和投資渠道的不通暢，從而影響到調控需求政策的效應的發揮。我國現有的理財途徑主要為：銀行儲蓄、購買債券、股票交易。但是現在銀行存儲和債券利息都極低(有人分析說銀行的實際利率為負)，股票市場始終徘徊在谷底，而產業投資的門檻又將民間資本擋在門外，大量閑散資金亟待尋找出路。而作為商品的房產不同于一般的商品，其兼備的消費品和投資品雙重屬性不僅使得持有它可以保值且還可視時機拋售從中漁利。因而在目前缺乏其他投資渠道與投資工具的情況下，商品房作為投資品的屬性便得到了突顯，為民間游資提供了嶄新的市場和獲利空間，從而使得大量資金流向了房產。

　　此外，由于人民幣與美元匯率基本上保持不動，但由于中國經濟近些年來強勁增長，而其他國家相對來說經濟增長緩慢，導致了市場普遍對人民幣持有升值的預期。由于匯率是固定的，在升值的預期下以人民幣計價的國內資產就顯得相對便宜，由此使得國外的資金也涌入投向中國的各個行業，其中便有房地產。

　　以上多出來的兩股需求都是由于中國金融市場的不夠完善，而使本可能流向其他領域的資金涌入到了房地產業。

　　其次，心理預期的慣性也使得人們在房地產“一路高歌”時，覺得房價還會上漲，于是便把錢都往房子上投。這種情形就像股票市場上的“追漲”現象一樣，當股票價格上漲時就跟著進入，覺得股票會一直漲下去。不過這也是基于對以長江三角洲和杭州灣為依托的上海是中國最適宜創業、人居和商務的大城市地位的公認。因而由這個因素引起的需求也是無可厚非的。

　　最后，政府自身的調控政策出現悖論。在上海市政府頒布的措施中，有些措施非但不會降低房價，反而直接助長了房價的上漲。最明顯的便是上海的土地調控政策。上海從去年7月開始實行土地公開招投標出讓以來，由于土地供應有限，開發商對土地的競爭非常激烈，中標者基本上都是出價高者。眾多發展商在土地拍賣中面對天價毫不膽怯，因為再高的土地價格都可以計入房價之中，最終地價上升的成本也由購房者自己消化。于是便出現了一個調控悖論：政府的一系列調控措施都是為了打擊投機性需求、增加有效供給，這樣一減一增從而達到抑制房價上漲的目的。但是實行土地調控政策的客觀結果卻是推動了地價的一路高漲，從而由房產供給成本的增加導致了房價的上揚。

　　以上我們綜合考慮了影響上海房價內生的供求及收入方面的影響因素，還有就是更復雜的外生方面的影響因素；因而比較全面地理解了與本地居民收入不相匹配的上海高房價現象。如果只有內生因素起作用的話，則政府很有針對性的調控政策應該會立馬見效。然而正是因為與整個經濟大環境有關的外生因素的影響，調控政策的效果打了很大的折扣。所以今后政府在制訂相關政策時還應該考慮到被調控目標之外的因素的影響，這樣政策才可能會更奏效些。

　　(本文作者：復旦大學中國經濟研究中心研究人員）