-本報記者 曹盛潔 北京報道

　　“今年上半年在售項(xiàng)目賣得都不錯，而且價格普遍都在上漲。從3月到5月，平均上漲300塊錢到500塊錢是很正常的�！本┏且患壍禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)金網(wǎng)絡(luò)顧問副總林金城如此描述近期樓市的情形。

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　　記者了解到，有些項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了一些以前少有的特殊情況。比如協(xié)成行代理的位于五棵松的紫金長安項(xiàng)目，位置顯然很一般，均價也不低，但其原定于5月29日的開盤活動后來卻取消了，原因很簡單：房子在內(nèi)購期間就賣完了。

　　這并不是個例。金網(wǎng)絡(luò)代理的光大水墨風(fēng)景一版報紙廣告也沒打，但4個多月就銷售一空。在前幾年，即使是項(xiàng)目本身不錯，8個月、10個月才能銷售完都屬于正常速度。

　　供應(yīng)量負(fù)增長仍將延續(xù)

　　“上半年房子好賣與供應(yīng)量有關(guān)系。由于供應(yīng)量的減少引起了供求關(guān)系變化，導(dǎo)致購房者心理預(yù)期也發(fā)生了微妙的變化，很多人認(rèn)為房子再不買就漲價了�！绷直硎�。

　　華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李忠則認(rèn)為，房價上升的確是購房者心理預(yù)期引起的價格變動，但這并不是一種真實(shí)的市場供需的反映，而且時間并不會持久。

　　北京統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月相比于去年同期，新開工面積是負(fù)增長，而且負(fù)增長率達(dá)到近20%。

　　不僅是新開工的項(xiàng)目減少了，而且一些老項(xiàng)目的后期開發(fā)也紛紛先后延遲。比如UHN國際村，這個項(xiàng)目共分三期，一、二期已開發(fā)，但三期的立項(xiàng)至今仍在土地方太陽宮鄉(xiāng)的名下，還有許多手續(xù)需辦完之后項(xiàng)目才能入市。

　　由于國土資源部在今年3月下發(fā)文件，要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢。對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處，因此，8月31日被業(yè)內(nèi)人士稱之為土地協(xié)議出讓的“大限”。

　　據(jù)北京市國土房管局于4月6日至23日對本市經(jīng)營性用地歷史遺留項(xiàng)目的統(tǒng)計，目前北京登記的歷史遺留項(xiàng)目共1091宗，涉及尚需辦理出讓的土地面積為16362公頃，規(guī)劃建筑面積約20189萬平方米。市國土房管局日前遞交市委、市政府的一份報告提出，該局?jǐn)M通過五種方式來處理：否定其中的大部分項(xiàng)目；收購儲備其中的約三分之一；引導(dǎo)部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)為土地一級開發(fā)；通過招標(biāo)方式消化一批；通過閑置土地查處收回一批。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，持有其中部分樓盤的京城開發(fā)商由于資金短缺等原因，大都在著急地尋找“下家”，向外吐地的現(xiàn)象越來越明顯。

　　“據(jù)我們所知，的確有很多開發(fā)商在忙著找下家，但短期內(nèi)成交卻比較難。項(xiàng)目能不能通過審查和辦手續(xù)的時間都成了問題。以前大家可以慢慢談，但現(xiàn)在談著談著時間就沒了。另外，交易條件是否合適、項(xiàng)目公司是否埋著‘雷’等因素使真正成交的項(xiàng)目并不多。” 林金城說。

　　“但凡有資金，這些有地的中小開發(fā)商絕不會輕易轉(zhuǎn)讓，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓之后，他們就無地開發(fā)了�！绷盅a(bǔ)充道。

　　李忠與林金城持相似意見。他表示，華高萊斯接觸的中小開發(fā)商目前有兩種情況：這1200多個項(xiàng)目的大多數(shù)開發(fā)商正在加速進(jìn)行運(yùn)作，爭取讓項(xiàng)目合法化，然后打算自己開發(fā)；還有一種情況是項(xiàng)目拿到手以后，再尋求股份合作。

　　但是8月31日之后究竟會有多少個協(xié)議出讓項(xiàng)目能夠通過審查，不至于成為“過期糧票”，目前還尚未可知。這些地的命運(yùn)將直接影響到下半年乃至明年初的市場供應(yīng)量。

　　林金城認(rèn)為，上半年供應(yīng)量減少的局面在下半年會延續(xù)的可能性非常大。因?yàn)?月31日只是將土地合同簽完，但整體規(guī)劃、開工證、銷售許可證等其他手續(xù)還需要一段時間，這些項(xiàng)目很有可能明年初才能入市。供應(yīng)量的減少還與一些中小開發(fā)商的惜售心態(tài)有關(guān)�！昂芏嘀行￠_發(fā)商感覺手中現(xiàn)有的項(xiàng)目可能是最后一次機(jī)會了，所以并不急于賣掉，而是一定要賣個好價錢�！�

　　土地拍賣將不溫不火

　　“這是我入地產(chǎn)行業(yè)以來感覺政策最難以預(yù)料、不確定因素最多的一段時期。”面對記者對于“今年下半年北京房地產(chǎn)市場會發(fā)生哪些相對明顯的變化”的提問，北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理林金城一再表示：“不好說，真的不好說。”

　　2004年上半年一系列金融緊縮政策的出臺，與去年121文件一脈相承，而4號令等土地政策的調(diào)整更是令開發(fā)商如履薄冰。

　　房地產(chǎn)行業(yè)正在風(fēng)口浪尖上。

　　這樣一個市場，預(yù)測起來的確有難度。業(yè)內(nèi)更多的聲音是，由于政策的影響具有滯后性，下半年最顯著的變化將是上半年緊縮政策帶來的影響顯化。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，盡管以前也出臺過不少土地政策，但這一次“政府的決心很大，要動真格的了”。

　　但一個無法回避的疑問是，8月31日之后，土地全部實(shí)行招拍掛會被非常嚴(yán)格地執(zhí)行嗎？一些土地會不會仍舊通過種種渠道流到市場？

　　“土地交易還會存在漏洞是可以肯定的，我們的政策有兩個特點(diǎn)，一個總是有例外，第二個是有人制訂政策，但卻未必有人持續(xù)地關(guān)注政策的執(zhí)行，這就為漏洞埋下了伏筆�！卑舶罴瘓F(tuán)研究總部策略分析師陳功向記者表示。他進(jìn)一步認(rèn)為，如果開發(fā)商利用漏洞拿到土地，將使價格起點(diǎn)不一致，市場就不明朗了，這種情況下，投資者進(jìn)場就會謹(jǐn)慎得多。對于土地交易的漏洞，不能僅僅看土地價格的便宜，土地價格只是土地價值的一部分，還有很多的問題在后面。

　　盡管如此，比之過去的不透明，北京的房地產(chǎn)市場畢竟向前邁了一大步，越來越多的土地進(jìn)入了北京市土地儲備中心。

　　6月1日，CBD區(qū)域首塊進(jìn)行公開招標(biāo)出讓的土地NW07-1地塊現(xiàn)場，僅有SOHO中國、CBD開發(fā)公司、新石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司3家公司遞交了投標(biāo)文件。這種應(yīng)者寥寥的局面令很多業(yè)內(nèi)人士感到意外。有人認(rèn)為，CBD首塊土地拍賣遇冷的原因是由于距離今年8月31日土地出讓大限還有一段時間，開發(fā)商想通過出讓方式四處尋找便宜的地。

　　“現(xiàn)在肯定不是貿(mào)然下手的最好時機(jī)�！绷纸鸪钦f。

　　而李忠則認(rèn)為，這塊地比較特殊，因?yàn)檎嫉孛娣e僅有不到3萬平米，只有對CBD比較熟的開發(fā)商才會參與投標(biāo)。

　　沒有人會否認(rèn)招拍掛會成為今后土地供應(yīng)的主渠道，但目前拍賣的不溫不火確是不爭的事實(shí)。業(yè)內(nèi)人士表示，這種狀況在下半年不會有太大的改觀。

　　至于資金方面，存在的懸念最小，越來越明顯的對房地產(chǎn)資金的緊縮政策無疑與去年121文件一脈相承。

　　“從宏觀面上，這種緊縮政策會延續(xù)，中國正在嘗試經(jīng)濟(jì)軟著陸，其中很重要的一個方面是讓房地產(chǎn)業(yè)適度降溫，至少到今年下半年，這個政策不會變�！崩钪艺J(rèn)為，就微觀層面而言，一系列的政策會加速產(chǎn)業(yè)整合，這些控制過的資金、市場中流動的資金會越來越向有實(shí)力的大開發(fā)商手中聚集。