記者林春霞 唐沙砂石家莊報道 在6月4日舉行的“2004中國(石家莊)商業(yè)趨勢論壇”會上，專家們就我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題以及今后發(fā)展方向進(jìn)行了分析，并指出，目前我國商業(yè)地產(chǎn)還存在規(guī)劃和運(yùn)營機(jī)制上的缺陷，如布局不合理、重復(fù)建設(shè)、規(guī)劃缺乏前瞻性等等，如果不改變現(xiàn)狀，商業(yè)地產(chǎn)將難有大的發(fā)展。

　　中國城市商業(yè)建設(shè)管理聯(lián)合會會長、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會長荀培路認(rèn)為，目前國內(nèi)

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商業(yè)地產(chǎn)存在四個方面問題：第一，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，大都集中在老城區(qū)中心，新城區(qū)較少，這種不合理的布局，造成商業(yè)資源和社會資源的極大浪費(fèi)。第二，規(guī)模小，大型綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少，都是一些零星小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。第三，招商與市場脫節(jié)，存在極大的盲目性。第四，開發(fā)商不夠誠信，投訴集中在開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)。

　　對類似問題，前來參會的美國商業(yè)規(guī)劃專家何瑞杰也作了精辟的分析：中國商業(yè)地產(chǎn)所存在的一系列問題，跟中國現(xiàn)行帶有濃厚的行政色彩的“規(guī)劃模式”有極大關(guān)系。

　　何瑞杰說，他在中國工作幾年來，看到許多商業(yè)規(guī)劃，政府起很大的作用，選址和規(guī)劃都是政府行為，在規(guī)劃之前，既沒有做市場調(diào)查，征求客戶的意見，也沒有做初步預(yù)算，在沒有明確目標(biāo)和客戶的情況下就很快確定方案，并進(jìn)行施工。因此，在開發(fā)和招商的時候較被動和盲目，一旦發(fā)現(xiàn)規(guī)劃不合理也不能進(jìn)行大調(diào)整。

　　而西方的規(guī)劃模式與中國完全不同，他們在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目投資前，先進(jìn)行模塊設(shè)計，緊接著進(jìn)行市場營銷，然后根據(jù)返回來的信息做初步投資預(yù)算，預(yù)算多少直接決定投資規(guī)模，對預(yù)算的情況也要與客戶進(jìn)行協(xié)商，并確定招商對象和商戶，這樣才確定最終的設(shè)計方案。在實(shí)際操作過程中，如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計方案不合理需要調(diào)整，也只是局部微調(diào)，不需要做大調(diào)整，這大大減少了資金的浪費(fèi)。

　　何瑞杰還指出，目前，全世界的商業(yè)巨頭都集中在美國與歐洲，世界500強(qiáng)商業(yè)零售商只有17家落戶中國，這是因?yàn)橹袊�目前的商業(yè)發(fā)展水平還達(dá)不到世界頂級商業(yè)群體入駐中國，中國的商業(yè)投資環(huán)境還需要不斷完善。

　　北京禾田摩爾投資顧問公司總經(jīng)理張?zhí)煜杈臀覈�商業(yè)地產(chǎn)存在的重復(fù)投資和資源浪費(fèi)、商業(yè)規(guī)劃的合理性等問題也提了不少建議。

　　隨著全世界商業(yè)微利時代的到來，商業(yè)地產(chǎn)從過去的暴利走向今后的微利，似乎也是一個不可阻擋的趨勢，這意味著商業(yè)地產(chǎn)商今后的投資和運(yùn)營的雙重風(fēng)險在增加。中國的商業(yè)地產(chǎn)正處在一個全新的發(fā)展和變動時期，因此，專家們還就“我國地產(chǎn)商如何按照商業(yè)定單開發(fā)店鋪，尋求商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)運(yùn)營的最佳結(jié)合點(diǎn)，規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資與運(yùn)營雙重風(fēng)險”等問題提出了許多建議。