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廣東商品房預(yù)售合同糾紛案件增幅較大
本報(bào)訊 記者林潔、通訊員張慧鵬報(bào)道：商品房預(yù)售合同糾紛案件增幅較大，記者昨日獲悉，廣東省高級(jí)人民法院就此向有關(guān)部門發(fā)出司法建議，修改正在使用的最新版商品房買賣(預(yù)售)合同示范文本，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)房屋面積的計(jì)算和房產(chǎn)證遲延辦理的賠償。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，廣東全省法院共審結(jié)一審商品房預(yù)售合同糾紛案件3863件，訴訟標(biāo)的金額達(dá)6.6億元,分別比去年同期增長(zhǎng)了8.7%和74.2%。
房屋面積該如何計(jì)算
根據(jù)現(xiàn)有的法律、法規(guī)的規(guī)定，一般來(lái)講，當(dāng)事人可以選擇套內(nèi)面積或建筑面積兩種標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。法院在審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，如果當(dāng)事人選擇建筑面積作為計(jì)價(jià)面積時(shí)，建筑面積符合合同約定，但套內(nèi)建筑面積有可能不符合合同約定，此時(shí)如果套內(nèi)建筑面積少了，買受人難以獲得補(bǔ)償，但合同中對(duì)于此種情形應(yīng)如何處理沒(méi)有明確約定，容易產(chǎn)生糾紛。
廣東高院建議對(duì)合同示范文本的第五條的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改。據(jù)該院有關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，雖然當(dāng)事人只能選擇一種計(jì)價(jià)方式，但合同第三條對(duì)于商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積均有明確約定，這些面積在房產(chǎn)證上也均有記載，可考慮在合同中對(duì)此作出明確約定，在當(dāng)事人沒(méi)有約定作為計(jì)價(jià)面積的套內(nèi)建筑面積或建筑面積不符合合同約定時(shí)，也應(yīng)按合同第五條確定的原則處理，其每平方米的價(jià)格可另行約定。
延期辦房產(chǎn)證如何賠
合同示范文本的第十五條約定了出賣人在未履行有關(guān)辦證義務(wù)時(shí)應(yīng)按已付房?jī)r(jià)款的固定比率支付違約金。但不管逾期辦證的時(shí)間有多長(zhǎng)，出賣人所承擔(dān)的違約責(zé)任都一樣。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。在逾期辦證的期限較長(zhǎng)或較短時(shí)，買受人或出賣人往往以此為法律依據(jù)請(qǐng)求對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整，從而引發(fā)糾紛。
廣東高院建議，可考慮將約定的違約金的計(jì)算方法改為按日支付已交付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之幾計(jì)算，具體比率由買賣雙方進(jìn)行協(xié)商后確定。
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