回想當(dāng)年申奧和申博的成功，應(yīng)該說，這兩個(gè)活動(dòng)花落中國，對我們來講是雙喜臨門。申奧成功的時(shí)候，有經(jīng)濟(jì)界人士就曾經(jīng)預(yù)測，這會(huì)給中國經(jīng)濟(jì)帶來2萬億人民幣的市場機(jī)會(huì)，首當(dāng)其沖的是房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)時(shí)就有很多商家，尤其是房地產(chǎn)商開始琢磨，怎么抓住這個(gè)千載難逢的商機(jī)，賺到真金白銀。現(xiàn)在時(shí)間過去快三年了，開發(fā)商的算盤算準(zhǔn)了嗎？《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》的記者王朝陽和羅垠對此進(jìn)行了采訪。

　　北京：奧運(yùn)概念預(yù)熱房產(chǎn)

　　記者在建筑工地發(fā)現(xiàn)，整個(gè)工地都鋪滿了綠色的尼龍布，原來這些尼龍布是為了防止工地灰塵。看來，2008年奧運(yùn)會(huì)綠色奧運(yùn)的概念在打地基的時(shí)候就開始體現(xiàn)，但是在周圍的房地產(chǎn)經(jīng)營者看來，這個(gè)將在4年后舉辦的北京奧運(yùn)會(huì)不僅僅是綠色的，還應(yīng)該是“金色”的。

　　在離奧運(yùn)主場館不到一公里距離的地方，記者看到了一家房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)基本竣工。那么這里的房價(jià)如何呢？北京華潤房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司項(xiàng)目銷售經(jīng)理梅曉紅告訴記者，“當(dāng)時(shí)我們銷售的均價(jià)是不到一萬，9600元\平方米。現(xiàn)在漲了幾乎快2000元，這中間上調(diào)了四五回價(jià)。”

　　梅經(jīng)理介紹說，他們開發(fā)的這個(gè)樓盤原來是住宅項(xiàng)目，由于奧運(yùn)會(huì)的概念在市場上被看好，他們又專門將項(xiàng)目改成寫字樓。在朝向奧運(yùn)會(huì)場館的高層觀景的房間，價(jià)格已經(jīng)賣到了每平方米15000元以上，并且15層以上已經(jīng)賣光。這個(gè)價(jià)格甚至超出了北京市商務(wù)中心國貿(mào)地區(qū)的一些樓盤的價(jià)格。

　　梅曉紅還告訴記者，“現(xiàn)在我們的均價(jià)能達(dá)到11200元，這個(gè)價(jià)格和北京市比較熱銷的地方，比如說和國貿(mào)相比價(jià)格應(yīng)該是不算低了，因?yàn)樵趪�外這種比較好的寫字樓，頂多賣到13000元14000元。”

　　記者看到，就在這個(gè)樓盤項(xiàng)目外，一條直通5環(huán)的高架橋即將通車。一塊基礎(chǔ)都沒有建設(shè)好的場館，就已經(jīng)讓地產(chǎn)商受益不小。同樣，位于北京西部五棵松地段的這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售也十分火爆。不少市民來排隊(duì)買樓，有的已經(jīng)排了一整天了。

　　以前北京房產(chǎn)銷售中，只是在一些經(jīng)濟(jì)適用房的銷售過程中看到排隊(duì)認(rèn)購的場面，但是那些房子價(jià)格一般在3300元一平方米左右，這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目7000多元一平方米的房子還居然要排隊(duì)買，為什么呢？在這個(gè)演示沙盤上就有答案。銷售經(jīng)理李富喜說，“我們是真正的一個(gè)奧運(yùn)中心，我們不是借奧運(yùn)去造概念。你看整個(gè)奧運(yùn)場館就是我們的一個(gè)配套，離我們非常近，可以說離我們整個(gè)產(chǎn)品大概只有40米。”

　　這個(gè)方方正正的建筑就是2008年北京奧運(yùn)會(huì)比賽的籃球場館，而這個(gè)叫紫金長安的房產(chǎn)項(xiàng)目距離奧運(yùn)籃球館不到200米。

　　李富喜又介紹說，“像北京房地產(chǎn)一個(gè)樓盤平均每個(gè)月走50套就是一個(gè)非常不錯(cuò)的業(yè)績了。一個(gè)月走50套 ，那么500套需要10個(gè)月，900套需要一年半。我們銷售成這樣僅僅用了 7天，7天時(shí)間整個(gè)樓盤就銷售一空。”

　　靠近奧運(yùn)設(shè)施好處不少，除了交通便利以外，一些場館都會(huì)在墻壁上安裝大型屏幕，老百姓平時(shí)不用買票就能在廣場上觀看比賽。據(jù)了解，為了支持北京2008年奧運(yùn)會(huì)，北京將先后投資2800億元用于基礎(chǔ)設(shè)施改造，其中包括重新進(jìn)行城市規(guī)劃，全面改善道路交通設(shè)施以及的一些大型場館建設(shè)和環(huán)境綠化工程。

　　打奧運(yùn)概念，享受政府在奧運(yùn)會(huì)場館周圍建設(shè)和綠化的便利，使得目前北京至少有幾十家樓盤直接受益。記者先后采訪到的多家房產(chǎn)商都表示：奧運(yùn)概念至少使得一些奧運(yùn)場館附近的房產(chǎn)增值近10%。

　　奧運(yùn)的會(huì)場才剛剛動(dòng)工，周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目就開始忙著賺錢了。但掏錢買房的老百姓也非常想知道，北京這么多樓盤，都打著奧運(yùn)的旗號，那么，究竟應(yīng)該如何選擇？到底誰的奧運(yùn)旗號含金量更高一些呢？我們再來聽聽房地產(chǎn)開發(fā)商的意見。

　　在此前剛剛結(jié)束的一次房展會(huì)上，記者專門對購房者做了一個(gè)調(diào)查，大多數(shù)有購房意向的人都表示，每平方米3000到6000元價(jià)位的房子，是他們的首選，“最吸引我的，就因?yàn)槭?000多還有精裝修，這是比較吸引人的。”

　　記者也發(fā)現(xiàn)，選擇3000元到6000元的購房者，買房的目的多數(shù)是為了自己居住，還有不少人同樣接受每平方米6000元甚至到10000元的房子，而這些人購買目的是為了投資。那么目前，究竟該買什么樣的房子呢？羅高波是美國南加洲大學(xué)房產(chǎn)碩士，北京城建(資訊 行情 論壇)投資發(fā)展股份有限公司營銷總監(jiān)，從事國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)研究近10年，他表示：北京市四環(huán)線到六環(huán)線之間將成為未來幾年居住的黃金地帶，“可能先是亞奧商圈包括望京，可能今年或明年會(huì)成為非常熱的地區(qū)。因?yàn)榻衲甑缆啡�面啟�?dòng)，望京的商業(yè)，還有亞奧的商業(yè)，還有道路，望京的道路問題解決會(huì)有很大的提升。”

　　羅高波表示，他所在的北京城建投資發(fā)展股份有限公司目前正在準(zhǔn)備轉(zhuǎn)移資金，大面積投資住宅房地產(chǎn)建設(shè)，而投資的主要方向就是北京市四環(huán)線到6環(huán)線之間的地帶，“我們以后的巨大部分投資將集中在城鄉(xiāng)結(jié)合帶的郊區(qū)住宅的住宅，在北京就是說4環(huán)到6環(huán)之間。”

　　在北京市五環(huán)以外的北苑家園，記者看到，這里的建設(shè)正在緊羅密鼓之中，而開通不久的輕軌列車不斷的進(jìn)入我們的視野。羅高波表示，這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然沒有直接靠近奧運(yùn)比賽場館，但是，由于北京市政府在輕軌交通方面的建設(shè)，以及預(yù)期中整個(gè)北京市城市中心向北偏移，這里的房價(jià)將有很大上漲空間。

　　羅高波告訴記者，“那邊是一期 ，最早開盤均價(jià)大概是3500元。那么這邊紅色的大概是3800到3900元 ，那邊是4200到4300元。”

　　開發(fā)商認(rèn)為奧運(yùn)商機(jī)將帶來郊區(qū)房子升值，那么老百姓看重的是什么呢？一位市民這樣對記者說，“我們理解首先是地理位置，地理位置包括交通購物、教育、郵電、通訊、安全和周圍環(huán)境的綠化，這都是我比較關(guān)注的。”

　　老百姓看重的是生活實(shí)際的方便，而房地產(chǎn)開發(fā)商同樣也正想通過創(chuàng)造這樣的條件來贏得市場，機(jī)遇在于，奧運(yùn)會(huì)的倒計(jì)時(shí)使得政府將投資2800億元打造一個(gè)新北京，房地產(chǎn)商靠自己的財(cái)力做不到的，政府恰好搭建了一個(gè)平臺。在這份北京市軌道交通線路圖上可以看出，北京市在建和即將建設(shè)的新軌道線路在8條以上。僅僅軌道交通的增加，就使4環(huán)到6環(huán)之間的這一地帶的交通變得相當(dāng)便利。

　　羅高波認(rèn)為，“我覺得跟著公共交通走，跟著城鐵地鐵走，跟著政府規(guī)劃走。比如說政府現(xiàn)在是從城市中心投向郊區(qū)，尤其會(huì)有很多公共交通建設(shè)，那么這些區(qū)域以后的升值空間都比較大。”

　　北京申奧成功，帶動(dòng)樓市一片火爆，這種情形在澳大利亞的悉尼也曾經(jīng)出現(xiàn)過。當(dāng)悉尼申辦2000年奧運(yùn)會(huì)成功后，那里的樓價(jià)從1993年開始就連連上漲，平均每年遞增10%，靠近主會(huì)場的樓價(jià)不到3年竟然漲了一倍多。北京、悉尼房產(chǎn)市場從奧運(yùn)中獲利，上海的樓盤是否也同樣能從世博會(huì)上得到好處呢？

　　就在6月3日，2010年上海世界博覽會(huì)組委會(huì)在北京成立，國務(wù)院副總理、組委會(huì)主任委員吳儀在成立大會(huì)上表示，要充分認(rèn)識籌辦世博會(huì)的艱巨性，把上海世博會(huì)辦成歷史上最成功、最精彩、最難忘的一屆國際盛會(huì)。那么，到2010年，出現(xiàn)在人們眼前的世博將會(huì)是一個(gè)什么樣子呢？

　　上海：世博效應(yīng)開始顯現(xiàn)

　　世博會(huì)規(guī)劃會(huì)址位于南浦大橋和盧浦大橋之間，由浦西和浦東兩部分組成。整個(gè)世博會(huì)規(guī)劃總用地400公頃，其中世博園區(qū)域，也就是需要購票才能入內(nèi)的區(qū)域，總面積為310公頃，其中浦東260公頃，浦西50公頃。今天《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》的記者盧小波也到世博會(huì)會(huì)址的現(xiàn)場進(jìn)行了采訪。

　　上海市浦東新區(qū)上南路是規(guī)劃中的上海世博會(huì)會(huì)址的中心地帶，按照規(guī)劃，這里的一部分居民樓將全部拆遷。6月3日，當(dāng)記者來到這里的時(shí)候，看到在這些低矮的居民房里，人們的生活基本還沒有變化，街邊的小店也在照常營業(yè)；但這里的居民告訴記者，上海市政府已經(jīng)對他們進(jìn)行了初步登記，動(dòng)遷的前期工作已經(jīng)開始了。今年至少20%的人要?jiǎng)舆w，剩下的到明年也都要?jiǎng)舆w了。

　　其實(shí)，不僅僅是居民的房子，面臨拆遷的還有一些企業(yè)，在今年4月28日，上海世博土地儲(chǔ)備中心就分別與中船集團(tuán)和寶鋼集團(tuán)上海浦東鋼鐵有限公司簽訂了土地使用權(quán)收購補(bǔ)償?shù)目蚣軈f(xié)議；按照協(xié)議，江南造船集團(tuán)所屬企業(yè)將搬遷至寶山區(qū)長興島造船基地；浦東鋼鐵公司搬遷至寶山區(qū)羅涇地區(qū)，而據(jù)上海世博會(huì)事務(wù)協(xié)調(diào)局副局長戴柳介紹，目前市政府為此已經(jīng)注入了30億元。

　　盡管現(xiàn)在還看不到動(dòng)遷的跡象，但記者注意到，就在這片居民區(qū)的前面，軌道交通M8線工程正在緊張地施工，而這條軌道交通正是2010年世博會(huì)的基礎(chǔ)配套工程。上海城建隧道股份(資訊 行情 論壇)有限公司工人告訴記者，“去年11月28日開工的，已經(jīng)有6個(gè)月了，照這樣干下去，到11月份這個(gè)土建上面這個(gè)主體結(jié)構(gòu)要好了。”

　　上海世博會(huì)事務(wù)協(xié)調(diào)局副局長戴柳告訴記者，現(xiàn)在世博會(huì)的各項(xiàng)工作正在有條不紊的進(jìn)行。

　　世博會(huì)規(guī)劃會(huì)址位于南浦大橋和盧浦大橋之間，由浦西和浦東兩部分組成。整個(gè)世博會(huì)規(guī)劃總用地400公頃，其中世博園區(qū)域(即購票入內(nèi)區(qū)域)總面積為310公頃，其中浦東260公頃，浦西50公頃。盡管離2010年世博會(huì)召開還有6年的時(shí)間，但在上海市，上海房價(jià)在申博成功以來的這段時(shí)間呈爆發(fā)式增長，上海地產(chǎn)的世博效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

　　一位上海市民對記者說，“世博會(huì)申辦成功的時(shí)候這個(gè)房價(jià)就漲上去了，現(xiàn)在上海的房價(jià)價(jià)錢高的不得了的。”

　　在上海采訪期間，記者聽到最多的一句話就是，在上海申博成功以后，上海房價(jià)出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長，房地產(chǎn)業(yè)是目前世博效應(yīng)中最受益的行業(yè)。那么，上海的房價(jià)增長了多少呢？世博會(huì)到底給上海房地產(chǎn)帶來了多大的效應(yīng)？為此，記者選擇了世博會(huì)周邊的樓盤，就此展開了調(diào)查。記者首先來到的是位于上海市盧灣區(qū)魯班路的“海悅花園”，這里是世博會(huì)會(huì)址的周邊地帶。

　　董亮在中海發(fā)展(資訊 行情 論壇)(上海)有限公司工作，他告訴記者，“現(xiàn)在買均價(jià)是13000元，最高達(dá)到每平方米14000元左右。“

　　董亮告訴記者，海悅花園樓盤是在上海申博成功以后開始銷售的，在去年，樓盤的均價(jià)為每平方米9000元，而現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米13000元，每平方米上漲了4000多元，漲幅達(dá)到了近45%。而在海悅花園樓盤不遠(yuǎn)的盧灣都市花園售樓處，銷售人員張東遞給了記者一張名片，記者注意到，在這張名片上，盧灣都市花園也被冠以了“世博會(huì)景觀名邸”的稱號。

　　盧灣都市花園銷售人員張東對記者說，“世博會(huì)對于我們來說是一個(gè)長遠(yuǎn)的利好的問題，我們最具競爭力的，比如說靠近交通，有地鐵，那么離2010年還有6年的時(shí)間，應(yīng)該說還有很大的發(fā)展空間。”

　　記者了解到，按照世博會(huì)的規(guī)劃，到2010年，屆時(shí)將會(huì)有5條軌道交通線直接或間接與世博會(huì)場館相連，始發(fā)公交線有25條，還有三條輪渡等交通樞紐工程使得世博園周圍的交通變得十分便利；同時(shí)政府300億元的巨額投資將大大改善這里的環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施，這一切，就成為人們看好世博會(huì)會(huì)址周圍樓盤的主要原因。

　　盧灣都市花園銷售人員張東還告訴記者，“促銷手段我們現(xiàn)在一直沒有，包括我們現(xiàn)在廣告宣傳方面也比較少做，不像以前多做。現(xiàn)在總的來說，客戶需求量還是比較大。”

　　隨后，記者又走訪了浦東和浦西的一些樓盤，記者發(fā)現(xiàn)，在世博會(huì)周邊的這些樓盤中，每平方米的價(jià)格至少上漲了2000到3000元，價(jià)格都有不同程度的上漲，而其中最為明顯要數(shù)黃埔中山南一路的“耀江花園”，在申博之前，這里每平方米的均價(jià)在4000到5000元左右，而如今，耀江花園的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米12000多元，價(jià)格在原有的基礎(chǔ)上翻了一倍還多。

　　上海世博會(huì)事務(wù)協(xié)調(diào)局副局長戴柳表示，世博會(huì)對周邊的房地產(chǎn)起到很大的帶動(dòng)作用。它的周邊的環(huán)境，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施得到了很大的改善，周邊的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也隨之被帶動(dòng)起來。

　　而據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)以及國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的信息，在全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告中，上海2003年房屋銷售價(jià)格上漲幅度達(dá)到了29.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國房屋銷售價(jià)格4.8%的漲幅，而今年，2004年第一季度全國房屋銷售價(jià)格漲幅為7.7% ，上海房價(jià)漲幅則依然高達(dá)28.3%，位居全國榜首。

　　上海房地產(chǎn)市場的蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)也吸引了眾多的投資者，記者了解到，香港地產(chǎn)巨頭新鴻基集團(tuán)已經(jīng)開始斥資60億元推進(jìn)其在陸家嘴(資訊 行情 論壇)金融貿(mào)易區(qū)的旗艦商務(wù)項(xiàng)目，香港興業(yè)集團(tuán)與上海靜安區(qū)管委會(huì)也在共同操作一個(gè)30億元、類似香港愉景灣的綜合項(xiàng)目，而位列《財(cái)富》500強(qiáng)的美國歐文斯科寧公司也宣布，將其建筑材料亞太區(qū)總部由香港遷至上海，并決定在華東地區(qū)追加投資4100 萬元人民幣。

　　上海世博會(huì)事務(wù)協(xié)調(diào)局副局長戴柳認(rèn)為，長遠(yuǎn)的來說，世博會(huì)對整個(gè)上海，對長三角，對我們國家，世博會(huì)都會(huì)有很大的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)。而不僅僅是這一地區(qū)的房地產(chǎn)的效應(yīng)。

　　說起奧運(yùn)和世博會(huì)對京滬房地產(chǎn)市場的帶動(dòng)，從兩個(gè)城市的房價(jià)上就能最直觀的體現(xiàn)出來。去年上海房價(jià)上漲29.1%，漲幅位居全國第一，這和世博會(huì)的影響也有一定的關(guān)系。而北京房價(jià)在前幾年受奧運(yùn)概念推動(dòng)，大幅上揚(yáng)之后，去年也依然保持了平穩(wěn)勢頭。現(xiàn)在對生活在這兩個(gè)城市的居民，最關(guān)心的一個(gè)話題就是，房價(jià)到底會(huì)漲到多高？買這樣的房產(chǎn)是否會(huì)潛藏著風(fēng)險(xiǎn)呢？今天上午，《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》的記者馬洪濤就此專訪了中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長孟曉蘇。

　　馬：應(yīng)該說影響房地產(chǎn)走勢的因素有很多，那么奧運(yùn)和世博會(huì)這兩個(gè)因素對北京和上海兩個(gè)地方房地產(chǎn)的走勢會(huì)起一個(gè)什么樣的作用？

　　孟：為了迎接奧運(yùn)，大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和體育場館建設(shè)已經(jīng)開始了。同時(shí)由于這種投資對于整體城市環(huán)境的改善，就造成人們在北京購房置業(yè)有了旺盛的需求。房地產(chǎn)投資在北京也在增長，而且市場很旺 。在上海我們也看到了同樣的情況。

　　馬：那么在奧運(yùn)和世博會(huì)以后，很多人都很關(guān)心會(huì)不會(huì)在奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)之后這個(gè)房地產(chǎn)走勢會(huì)出現(xiàn)一個(gè)逆轉(zhuǎn)？

　　孟：人們看到2000年悉尼奧運(yùn)會(huì)之后，澳大利亞特別是悉尼的房地產(chǎn)面臨走入一個(gè)困境。很自然就會(huì)想到我們奧運(yùn)會(huì)后會(huì)怎么辦？應(yīng)當(dāng)說奧運(yùn)拉動(dòng)了北京和其它相關(guān)城市的房地產(chǎn)業(yè)，這是肯定的。但是我們國家的情況和那些居民需求飽和的國家不一樣，我們國家除了奧運(yùn)拉動(dòng)的因素以外，更多的還是居民由于自身需求而產(chǎn)生的要求，現(xiàn)在這也是市場上的主要力量。

　　馬：我們也注意到，現(xiàn)在在北京已經(jīng)出現(xiàn)了很多空置的商品房，那么這種情況是不是由于過剩。

　　孟：這里面有一個(gè)概念問題。有人認(rèn)為商品房只要生產(chǎn)出來以后，一年還沒有變?yōu)榫用褓徺I，就成為空置或者叫做積壓，這個(gè)概念本身有點(diǎn)問題。我舉個(gè)老百姓更為理解的例子：18歲的姑娘就可以出嫁了，但是如果她19歲還沒有嫁出去，我們?nèi)绻�這種姑娘叫做老姑娘，恐怕是不大合情理。房屋是一個(gè)長期保值，長期使用長期增值這樣的商品，幾年以后他也能夠賣得掉。有些地方甚至把產(chǎn)出半年沒有賣掉的房屋就記入到空置商品房的范圍，這也不大合情理的。

　　馬：那么奧運(yùn)和世博會(huì)會(huì)不會(huì)在某種程度上形成一些泡沫？

　　孟：人不會(huì)總在同一個(gè)問題上犯錯(cuò)誤。那么在世界上舉辦奧運(yùn)會(huì)的國家，我們看到了不少經(jīng)驗(yàn)，也看到了一些教訓(xùn)。現(xiàn)在北京上海都在學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)和記取教訓(xùn)。在我們現(xiàn)在進(jìn)行的開發(fā)上都是盡量在奧運(yùn)會(huì)之前就把房屋消耗掉，那么居民持續(xù)增長的購買力也能夠彌補(bǔ)由于奧運(yùn)舉辦完。造成的市場空缺，特別是據(jù)我們所了解，它們造成房價(jià)大幅度下降的原因，是因?yàn)榘拇罄麃喸谙つ岽罅拷ㄙe館飯店，而這些一旦奧運(yùn)會(huì)結(jié)束就需求量下降，它并不是把它賣給了居民。如果把房屋賣給了居民，你想還有什么風(fēng)險(xiǎn)？沒有多少風(fēng)險(xiǎn)了。

　　奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)申辦成功，使各方對北京、上海的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了樂觀的預(yù)期，但過度透支“奧運(yùn)”、“世博” 概念將導(dǎo)致樓市的后期乏力。對開發(fā)商來說，既要善于捕捉其中的商機(jī)，也要適度控制這種借題發(fā)揮和過分炒作；而對購房者來說，在增加投資信心的同時(shí)，也應(yīng)冷靜選擇和決定。

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　　中央2套《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》首播：21：30，重播：12：35

　　記者：王朝陽 羅垠 盧小波 杜麗娟 景延 董偉濤

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