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洪曦
由于信托工具的特性幾乎是包含了金融業務的全部，因而它所提供的業務空間是博大的，美國信托法專家斯考特稱：“信托的應用范圍可以和人類的想象力相提并論�！比欢⒁粋�具體的信托計劃更需要的是在對具體業務的理解上的創新，所以信托業務技巧又是精深的，“它是思想體操的最好練習場�！�
信托作為與銀行、保險、證券并列的四大支柱之一，擁有資產管理、投融資、中介代理等諸多獨特功能。信托公司是我們經濟領域中惟一可以連接貨幣市場、資本市場和實業產業投資的金融機構。其存在和壯大的基礎條件是：1.信用體制和產權制度明確；2.社會經濟活動對信托業務有現實需求。因為信托更多的是強調委托人、受托人和受益人三者之間的法律關系，所以只有在契約社會中信托才會誕生和成立。
由于信托工具的特性幾乎是包含了金融業務的全部，因而它所提供的業務空間是博大的，美國信托法專家斯考特稱：“信托的應用范圍可以和人類的想象力相提并論�！比欢⒁粋�具體的信托計劃更需要的是在對具體業務的理解上的創新，所以信托業務技巧又是精深的，“它是思想體操的最好練習場�！�
結合一個本人給朋友顧問策劃的房地產信托案例，來展示和演繹信托的邏輯美。
案例基本情況：一家小代理公司與一家房地產開發公司簽訂了一棟住宅樓的代理，并支付了上千萬的定金，代理關系成立。代理的樓盤還沒有取得銷售許可證，但代理公司已經獲得了足夠的買樓客戶，并且買房者愿意立即簽訂房屋買賣合同，但需要銀行按揭貸款。
問題和需求：沒有銷售許可證，房屋買賣受到限制，需要規避；大小產證沒有形成銀行無法提供按揭貸款，沒有按揭買賣無法實行；代理公司利潤如何獲得，以及最大可能的合理避稅之道有哪些。
解決方案為發行兩個互為依存條件的信托計劃“購房委托信托計劃”和“按揭橋投資信托計劃”。解決方案設計金融策劃機構、信托機構、開發商、代理商、商業銀行、購房者和按揭信托投資者7種利益人，解決方案是金融策劃機構為其他利益人提供各方利益均得到滿足的多邊協調基礎之上的策劃案。該解決方案的前提條件是開發商和代理商的代理關系成立，開發商愿意積極配合未來購房者辦理按揭手續；其次買房人群確定無疑；商業銀行對買房人的信用認可，同時以協議的方式確定在未來約定的時間購買“按揭投資信托”形成的按揭資產。
操作思路是通過兩個信托計劃，“購房信托計劃(T1)”和“按揭投資信托計劃(T2)”的套做，徹底解決房屋買賣和按揭設立兩大問題。在具體工作流程中設計到許多Know-How，比如兩個信托計劃設立的前提條件的確立，T1的前提條件是購房人集體委托信托公司購買開發商整棟樓盤這個委托事項成立，處理好信托權益合同與房產的對應關系，信托T1與普通的信托合同不同，它是因人而異的，信托合同標的價格就是房屋買賣價格的30%，由于每標的單元價格不同，所以合同的平均價格不同，標的額不同。另外委托買賣合同數量的處理上也有技巧，特別是通過200-x份普通收益權合同,和x份劣后收益權合同的設計，要充分考慮到代理商的利益。
T2信托的關鍵在事先找到一家商業銀行對購房人群做按揭貸款人條件預審，并協議的方式在未來收購該項按揭資產，以提升按揭信托產品的信用等級；其次，按揭設計要完全符合商業銀行的標準，比如貸款期限5年-20年的按揭貸款利率為浮動利率5.04%；第三，可以利用進一步貼息的方式提高該信托產品在市場上的競爭力。
信托在房地產中的應用非常廣泛，只要我們善于發現市場需求和深入透徹地了解有關規則，我們就可以不斷創新，為產業提供服務，并推進信托事業的發展。
(作者：新漢業首席金融策劃)
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