本報(bào)記者 程富建 通訊員 方世興

　　昨天，南京市房產(chǎn)局正式發(fā)布了全市的《地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究報(bào)告(春季版)》。該《研究報(bào)告》分別從南京住宅消費(fèi)需求總體情況、城南、河西、江寧、江北以及南京商鋪與單身公寓等方面進(jìn)行了需求分析，涉及因素包括年齡、職業(yè)、學(xué)歷、家庭收入以及購(gòu)房目的、住房類型、室內(nèi)結(jié)構(gòu)、套型面積等各個(gè)方面。

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　　從這份報(bào)告透露的信息表明，由于房?jī)r(jià)居高不下，在潛在購(gòu)房者中，四成以上的人在持幣觀望；20至25歲的年輕人置業(yè)熱情受挫；較低收入家庭不得不逐漸淡出商品房需求市場(chǎng)，而轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)適用房、二手房市場(chǎng)……

　　41.3%的潛在購(gòu)房者持幣觀望

　　調(diào)查顯示，有41.3%的潛在購(gòu)房者認(rèn)為“房?jī)r(jià)太高，等待房?jī)r(jià)下降”，而打算在2005年及以后幾年“房?jī)r(jià)下降”之后再購(gòu)房。雖然這個(gè)比例較2003年秋交會(huì)下降了3個(gè)百分點(diǎn)，但迫于房?jī)r(jià)上漲的壓力，持幣觀望者所占比例仍然較高。

　　除此之外，有27.8%的人因?yàn)椴黄惹行枰獡Q房、23.3%的人因?yàn)樽杂匈Y金不足而推遲購(gòu)房。因“中意的地段無中意的樓盤”而暫不購(gòu)房的潛在購(gòu)房者占15.7%，主要是由于南京人普遍較為中意的城東、城中、河西等板塊房?jī)r(jià)一直居高不下，理想與現(xiàn)實(shí)的矛盾令潛在購(gòu)房者寧愿持幣觀望。

　　因“房?jī)r(jià)太高，投資獲利空間減小”而決定暫不購(gòu)房的受訪者雖然僅占8%，但由于南京整體潛在購(gòu)房者中，住宅的投資者所占比例不到20%，目前有近半數(shù)住宅投資者選擇持幣觀望，說明目前房?jī)r(jià)上升的阻力增大，南京住宅投資者比較理智，開始采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　套型需求出現(xiàn)兩極化趨勢(shì)

　　對(duì)于套型，潛在購(gòu)房者仍然比較青睞二室一廳一衛(wèi)至三室二廳二衛(wèi)這5種套型，并且彼此之間的需求差距不大。其中，需求比例最高的是二室一廳一衛(wèi)，占21.6%；其次是三室二廳二衛(wèi)，占20.5%。潛在購(gòu)買比例較高的5種主要套型中，兩室兩廳一衛(wèi)的需求最小，為16.6%。

　　通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)的需求比例均超過去年，尤其是三房類型的套型，合計(jì)需求比例上升了3.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　二次以上置業(yè)成樓市主體

　　從置業(yè)頻次的分布來看，二次及以上置業(yè)者首次超過首次置業(yè)者所占比例，二者比例分別為53.1%和46.9%。但在二次及以上置業(yè)者的構(gòu)成中，已購(gòu)公房者在二次置業(yè)者中所占比例最高，為37%；多次置業(yè)者所占比例最小，為1.5%。這說明，目前的潛在購(gòu)房者已不滿足于有房住，而且要求住得好。由于該類潛在購(gòu)房者可以將現(xiàn)有住房出售或出租，因此多數(shù)人對(duì)目前較高房?jī)r(jià)的承受能力較首次置業(yè)者強(qiáng)。

　　年輕人購(gòu)房熱情受挫

　　調(diào)查結(jié)果顯示，在25至60歲的5個(gè)年齡段中，受房?jī)r(jià)不斷攀升的影響，20至25歲的潛在購(gòu)房者比例下降，打算購(gòu)房的比例為9.5%；26至30歲的潛在購(gòu)房者最多，占19.5%；41至50歲段次之，占18.6%；61歲以上的潛在購(gòu)房者比例雖有所上升，但總體而言仍然最少，僅占5.9%。

　　在各年齡段的分布上，31至40歲的潛在購(gòu)房者所占比例最高，為31.2%；其次是20至30歲年齡段，為28.9%。數(shù)據(jù)表明，40歲以下中青年人的購(gòu)房欲望較2003年有一定幅度的降低，總計(jì)為60.1%，下降了近7個(gè)百分點(diǎn)，但這一年齡層面的人群仍然是未來樓市的消費(fèi)主體，其中又以31至40歲的中青年為最。

　　81至100平方米經(jīng)濟(jì)型住宅最受寵

　　從潛在購(gòu)房者對(duì)不同面積住房的需求來看，81至100平方米、101至120平方米住房仍然有最大的市場(chǎng)空間，分別有38.1%、25.2%的潛在購(gòu)房者打算購(gòu)買這兩種面積的住房，合計(jì)占到總需求的63.3%。另外，面積在121至140平方米、71至80平方米的住房也分別有14.5%、10.2%的市場(chǎng)需求，除了這4種面積的住房外，其余面積的住房需求相對(duì)較小。

　　通過與去年秋季房交會(huì)的數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，潛在購(gòu)房者對(duì)于81至100平方米、121至140平方米、141至160平方米、161至200平方米、201平方米以上5種面積住房的需求均有一定程度的上升，尤其是81至100平方米面積段上升了5.2%，而101至120平方米面積段降低了2.8%。

　　由此可見，在收入水平增幅有限、房?jī)r(jià)持續(xù)走高的情況下，潛在購(gòu)房者對(duì)住房面積的需求逐漸向兩極分化，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的潛在購(gòu)房者以追求更高生活居住品質(zhì)為主，需求面積逐漸增大；經(jīng)濟(jì)能力一般的潛在購(gòu)房者則在滿足基本居住需要的前提下，著重考慮控制總面積，以便達(dá)到更好控制總價(jià)的目的。因此開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)在面積配比上提高100平方米左右及以內(nèi)的比例，適當(dāng)減少110至120平方米三房的比例，以便能夠更好地適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

　　城東河西首選 江寧風(fēng)光不再

　　該《研究報(bào)告》顯示，潛在購(gòu)房者對(duì)南京各板塊的偏好程度為：城東、河西、城中、城南、江寧、城北、仙林、江北。對(duì)于住房區(qū)域的選擇，城東區(qū)域仍然最受潛在購(gòu)房者青睞，其次是河西住宅，二者的選擇比例分別為31.6%、25.2%。主城區(qū)的五大板塊中，城北住宅的需求率仍然最低，為10.80%。

　　從打算購(gòu)房的潛在購(gòu)房者目前的居住地域分布來看，城中市民最多，占24.5%；其次是城東，占23.9%。但與2003年相比，城東的潛在購(gòu)房者比例有所上升，與城中居民的潛在購(gòu)房者需求僅相差0.6%；河西與城北的潛在購(gòu)房者比例也有不同程度的上升，而居住在江寧和城南的潛在購(gòu)房者比例有所下降。

　　通過與2003年秋季房交會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)的對(duì)比可以看出，潛在購(gòu)房者對(duì)各板塊的需求比例都有不同程度的下降，主要是由于潛在購(gòu)房者對(duì)目前的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)存在一定的抗性，因而存在較強(qiáng)的觀望心理。各板塊下降幅度由高到低依次為城南、江寧、城北、城中、城東、河西、江北。

　　在七大板塊中，城南與江寧板塊的下降幅度最大，其中城南下一階段的開發(fā)重點(diǎn)在城南東片，該片原有樓盤已基本售罄，新盤尚處于前期運(yùn)作，目前在售體量不大；寧南片除花神美境和閱城國(guó)際花園外，新盤投放量較小，加之該片區(qū)目前生活配套尚不成熟，因此購(gòu)買需求下降幅度較大；江寧的開發(fā)量雖然仍然維持在較高水平，成交量也較為平穩(wěn)，但由于總體價(jià)格趨高，交通及生活配套設(shè)施滯后的情況沒有得到有效改善，從而影響了潛在購(gòu)房者的購(gòu)買熱情。

　　相比較而言，河西與城東的需求下降幅度最小。由于去年下半年至今，河西尤其是奧體中心片區(qū)新盤供應(yīng)量激增，一定程度上遏制了河西地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲幅度，但隨著奧體片區(qū)規(guī)劃的到位、各項(xiàng)配套設(shè)施的日益成熟，河西的開發(fā)商仍然在伺機(jī)抬高房?jī)r(jià)，這在一定程度上降低了潛在購(gòu)房者的購(gòu)買熱情，潛在購(gòu)房者寧愿持幣觀望，以便采取更為理智的行動(dòng)。城東潛在需求的下降主要與其目前較高的房?jī)r(jià)和偏低的新盤供應(yīng)量有關(guān)。

　　江北板塊住宅需求率為4.10%，其潛在需求在七大板塊中最低，與去年相比基本持平，略有下降。盡管目前江北大部分樓盤存在交通不便、配套不夠成熟與完善等不利因素，但其較江南八區(qū)更為低廉的房?jī)r(jià)和過江隧道貫通后較大的升值空間，仍然有力地吸引著低價(jià)位潛在購(gòu)房者和部分投資者的眼球。但隨著江北新盤供應(yīng)量的增加和房?jī)r(jià)的持續(xù)升高，現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與潛在購(gòu)買者心理預(yù)期價(jià)格差距的逐漸加大，將導(dǎo)致購(gòu)房行為更趨于理性。

　　低收入家庭淡出商品房市場(chǎng)

　　從潛在購(gòu)房者家庭年總收入構(gòu)成來看，平均月總收入在4000元左右，年總收入在4萬至5.9萬元的家庭是主要的潛在購(gòu)房者，占21.2%；其次是年總收入3萬至3.9萬元段，占18.0%，平均家庭月總收入接近3000元，二者合計(jì)占39.2%；其他潛在購(gòu)房者年總收入較為集中的收入段為2萬至2.9萬元和6萬至7.9萬元，各占13.9%和13.6%。

　　總體而言，從目前的趨勢(shì)看，隨著南京房?jī)r(jià)的不斷飆升，較低收入的潛在購(gòu)房家庭將逐漸淡出商品房需求市場(chǎng)，而轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)適用房、二手房市場(chǎng)，商品房目標(biāo)受眾逐漸指向較高收入階層。

　　投資炒房比例有所下降

　　從潛在購(gòu)房者購(gòu)買住房的目的來看，79.4%的潛在購(gòu)房者購(gòu)房是為了自己居住。給兒女使用的購(gòu)房目的位列第二，占到9.8%，二者合計(jì)占到89.2%。這說明，總體來講，南京的房市是由有效需求支撐的。值得關(guān)注的是，投資行為僅占2.9%，較去年有明顯下降，一方面是由于政府出臺(tái)的炒房禁令行之有效，有力遏制了過度炒作；另一方面也是由于多數(shù)投資者認(rèn)為目前房?jī)r(jià)已達(dá)到一個(gè)較高的高度，投資獲利空間減小、風(fēng)險(xiǎn)加大，因而采取了謹(jǐn)慎入市的態(tài)度。

　　購(gòu)房承受力與房?jī)r(jià)上漲的差距拉大

　　關(guān)于購(gòu)房承受力，城區(qū)五板塊單價(jià)承受能力最強(qiáng)的區(qū)間是4001至5000元/平方米，其次是5001至6000元/平方米單價(jià)段。平均單價(jià)超過6000元/平方米的住宅僅有5.3%的潛在購(gòu)房者愿意承受。而據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年4月南京城區(qū)五大板塊的銷售平均價(jià)格分別為：城東4568元/平方米、河西5289元/平方米、城中5623元/平方米、城北4027元/平方米、城南4301元/平方米，與去年各板塊銷售價(jià)格相比，平均上升幅度達(dá)到6.5%。

　　潛在購(gòu)房者的承受能力與不斷上漲的房?jī)r(jià)之間的差距正逐漸拉大，這一狀況應(yīng)該引起政府相關(guān)部門和開發(fā)企業(yè)的重視，及早采取措施予以調(diào)控，以避免產(chǎn)生不良后果。該報(bào)告關(guān)于價(jià)格上升彈性空間的分析指出，以目前的房?jī)r(jià)而言，價(jià)格上升的彈性空間已經(jīng)不大，83.9%的潛在購(gòu)房者對(duì)價(jià)格上漲較為敏感，漲價(jià)空間在100元/平方米以下。