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-本報記者 劉許川 深圳報道
受到貸款緊縮打壓的商業地產開發商困坐愁城之時，深圳銅鑼灣集團投資數億元與北京新燕莎集團合資的新燕莎銅鑼灣商業有限公司于6月6日舉行新聞發布會，宣布一個營業面積達20萬平方米的超大型SHOPPING MALL今年10月1日將在北京開業。
深圳銅鑼灣集團總裁陳智告訴記者，今年內開業的以銅鑼灣擁有的CMALL品牌營運的MALL將達到8家，從而使CMALL連鎖機構在距離深圳第一家店開業三年后就在十二個城市分布達15家。
商業地產泡沫的受益者
有媒體報道中國造MALL運動的推動力量——地產開發商由于受到新一輪有選擇性的行業緊縮政策的打擊，中國的MALL商業地產正在陷入困境和混亂。但陳智認為這種混亂和困境并不能全因調控引起，而是地產商違反商業規律追求暴利引發的必然結果。
有消息說中國商業地產的鼓吹者大連萬達集團在長春、濟南等幾個城市都受到MALL商鋪經營者的聲討甚至訴訟。
“從商業發展的歷程來看，從來沒有出現過因一種商業業態的推廣而推動地產發展的。”陳智說，最早在國內引進MALL概念的銅鑼灣集團從一開始就不打算經營商業地產而是只經營MALL，“如果所有的開發都要我做，我這一生能做成三個就不錯了。”
擁有龐大體量的MALL開發需要大量的資金，而經營它則是一個長期持續的過程。除非開發商能把建筑面積賣出去，否則收回投資的過程是令以獲取快速利潤和追逐暴利的地產開發商所難以忍受的。據說一些MALL開發商把商鋪分割出租之后，用一個物業公司的管理手段來營運整個MALL。由于缺少專業商業人才的管理，這些MALL無法形成所謂的商圈效應，聽信宣傳盲目進入MALL的商業機構最后經營失敗，導致開發者與經營者的沖突。
“我們基本上都是在項目掃尾的階段進入談判的，我們和開發者合組一個商業經營公司來操作MALL廣場的后期建設和持續運營。”陳智說，他們在項目開發的投資已經完成，建筑物的所有手續都已經齊備才敢進去。據說，在海口的項目是在一個已經封頂很久的建筑上啟動的，開發商找了許多商業機構，最后是銅鑼灣進入了合作。在北京的新燕莎項目也是如此，據說雙方總共投入3億左右的資金就可以運作20億平方米龐大的商業面積，銅鑼灣集團占有股份49%。
18個月可以收回全部投資
2000年開業的第一家銅鑼灣百貨位于深圳著名的商業區華強北，這個以香港地區最有名氣的商業旺地作為商號的商場迅速成為深圳女性主要的購物休閑場所。一年之后，陳智開始開設位于著名旅游區華僑城的第二家MALL，而最近兩年則一口氣在廣東和省外的天津、重慶、武漢、長沙、大連、太原、呼和浩特、海口、煙臺等城市開了15家購物中心。
“在已經開業的商場我們都是在18個月內內收回全部投資。”陳智說，在華僑城和廣東陽江的投資，不到一年就全部收回。在大型商業機構中，這種投資回報狀況是令人驚嘆的。
銅鑼灣集團經營手段的核心是品牌輸出和低成本營運。盡管銅鑼灣建立了十幾個連鎖MALL，但是它并不負責所有倉儲、物流配送的投資，這些投資是進入MALL的商業單位自行完成的。即使是銅鑼灣自行經營的百貨商場，也采用了聯營的方式。據稱，目前來自其它商業單位的租金收入占了銅鑼灣集團收入的35%，來自聯營百貨的收入是65%。但陳智說到今年底15家MALL全部開業后，來自租金的收入將超過50%。
陳智認為和地方商業單位合作是避免受到抵制的一個方式。“在北京選擇重組后的商業龍頭新燕莎集團進行合作，使可以獲得其原先擁有的商業資源。”陳智說。
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