本報記者 沈浪 上海報道

　　在全國清查土地的宏觀背景下，上海的土地肅清力度前所未有，僅目前自查涉嫌違規的大型項目就有7個，其中包括東方綠舟、松江大學城等在上海極具影響力的項目，而其他涉嫌侵占耕地的事件也逐漸浮出水面。

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　　早在去年，配合建設部全國范圍的“嚴查土地審批”，上海整頓不規范批地已經初具成效：查處鄉鎮不規范批地1083幅，其中較為嚴重的320幅。“鄉鎮政府與房地產項目私自簽訂的土地出讓協議一律無效，鄉鎮政府根本就無權批地”一句話已經奠定了上海政府對待土地問題的主要態度。

　　其后，上海在推進房地產市場透明化上進度明顯，相關政府也不斷有新政策出臺。然而，在現實的市場化操作中，法律和法規的制定需要一個更加冗長的時間過渡，而無法及時和有效地起到作用。同樣的問題，也反映在這次對肅清土地問題的處理上。

　　復耕：不可逆轉的難題

　　“清查只需要一種態度，但事后的處理，需要的是更多的智慧。這也許是體現政府能力的最佳時機。”業內人士如是說。

　　國家對土地的清查，讓上海不少農民原本遙遙無期的申訴等來了結果，然而，一些土地卻面臨著不可逆轉的狀況。

　　上訪了一年多，嘗盡了苦澀與辛酸的上海陳家角村村民，終于等來了上海市閔行區房地局的一紙文書。該村位于北青公路附近，村民有近600畝農田被侵占已久，今天其違規事實終于被政府認定。然而，面對復耕通知以及荒蕪已久的農田，村民迎來的是另一種困境。“開發商為了搶進度，有些土地尚未轉性已經動工，農地已經被整平，有的甚至連水泥也澆注下去了，還怎么復耕？”

　　“事到如今，我們最希望的只是得到一個合理的補償。”一位陳家角村村民告訴記者，前期103畝土地上已經建造了164幢房子，余下的400多畝土地上存在著大量的建筑垃圾，他們根本不知道如何來處理這些已經不再適合培育莊稼的“耕地”！

　　一位開發商坦言，在默許的情況下，提前動工在上海郊縣的開發中并不少見，甚至也不排除一些開發商為了獲取土地開發權而有意無意地采取“少征多用”的策略，在造成土地性質的實際轉變后，去爭取特批指標。

　　據知情人士透露，目前上海的土地違規依舊以自查為主，包括已建項目、在建項目，而這些項目的處理，可能只局限在追查職責和補償土地款上，由于土地屬于不可再生資源，因此，一旦變性，很難恢復。

　　地價猛漲56% 開發商買賣兩難？

　　土地，已經成為一些人的夢魘。拋，還是拿更多？這是一個令上海大部分開發商陷入水深火熱中的問題。

　　至少在半年內，上海將不會再有公開招投標的土地出讓，那么那些存量土地的擁有者就被推向了最前臺，他們的運作和判斷將直接影響到今后一兩年內上海房地產市場的發展。

　　“以目前轉讓土地的價錢來看，根本談不上拋售。”知情人士告訴記者，目前對于上海開發商大量拋售土地的表述是錯誤的。這種說法早在去年121文件下達之初就開始興起，近日又形成新的一股熱潮，但實際上，去年121文件后，土地價格直線飆升，至今不絕，尤其是在新一批土地處于凍結狀態下，存量土地更是奇貨可居。

　　“土地不是拋售，而是高價兜售！”該人士告訴記者，目前其手中有一塊去年公開招投標獲得的松江土地，當時80萬元／畝的價錢現在已漲至125萬元／畝�煗q幅高達56%。另有一些開發商，本身就不具備開發多塊土地的實力，因此，對土地的吸納，目的就是轉手賺差價。

　　不過，對于繼續持有更多土地，眾多開發商仍存有顧忌。首先是由于存量土地的不確定因素過多，容易形成不必要的風險。其次，市場走勢尚不明朗，尤其是土地的口子什么時候放開，放開的尺度都還未見端倪。

　　“如果到年底都沒有土地推出，對市場的影響，尤其是房價的影響將在一年至兩年的時間內展現。”這已經是滬上開發商普遍認可的觀點，一旦成立，開發商對土地的“饑渴”狀態也將在一年半左右的時間內逐漸形成，而房價和地價的雙向影響，也有可能導致開發商與市場的新一輪博弈。

　　政策漏洞背后的土地“大餐”

　　在土地整風運動的震蕩下，有人惴惴不安，有人不知所措，也有人在政策的裂縫中謀求利益，尤其是一些專業咨詢機構，在開發商面臨政策波動而彷徨的時候，利用政府的矛盾、市場暫時的缺陷、法律的空白來大作文章，尋求政策漏洞背后的土地“大餐”。

　　記者多方了解，在整個土地市場中，這些專業咨詢機構對開發商的引導存在著非常大的誤區。

　　自今年以來，上海以土地政策為主要議題的論壇層出不窮，然而，以專業機構為主的主辦方并沒有把精力放在對政策的解釋上，相反，某些論壇實質性內容不多，卻以跟政府打“擦邊球”、尋找政策漏洞來作為招攬業務的主要手段。

　　5月中旬，在上海某投資咨詢有限公司所組織的“土地新政策后的項目獲取與融資法則”地產研討會上，主辦方旗下顧問工作室有關人士在對眾多開發商介紹獲取土地的實戰技巧時，公開表示，在政府公開出讓的土地中，容積率等用地指標都存在著討價還價的可能性，甚至舉出奉賢東區某地塊的實例，稱如果利用當地房地局與規劃局之間不可協調的關系，還可以更改土地容積率，從而獲得更大的利潤。

　　此外，面對土地整頓的大背景，該工作室宣稱，即使開發商所獲取的土地涉嫌違規，依舊有可能轉換為“歷史遺留問題”和“邀請招標”，從而保證開發進度，其具體操作就是“先踏一只腳進去，1000畝的土地，先開發80畝”。

　　而在上海，此類專業機構并不少見，他們對開發商所發表的言論，在一定程度上，成為助長一些開發商冒險違規的惡性推動力。

　　必不可少的外力需求

　　換個角度而言，肅清土地市場，不僅僅取決于相關部門改革的決心和主觀愿望，還要以操作的公正公平作保證。因為正是操作上的落后與模糊，導致了政府在處理土地問題時，無法為企業提供一個滿意的信息平臺。

　　因此，推動整個土地市場的健康化，并不能僅僅依靠政府的主觀力量，更需要市場中其他的動力，尤其是一些專業咨詢機構的幫助。然而，仲量聯行、第一太平、戴德梁行等國際化服務機構在中國的業務能迅速膨脹外，國內的專業咨詢機構又在宏觀調控、清理整頓的大背景之下起到了怎樣的作用呢？

　　“對于某些個案，我們依然無法理解，尤其是對政策動向的解讀可能不夠準確，但是我們可以利用自己在國際市場中常年累計的經驗來給出建議，做到更合理、規范。”仲量聯行的亞太區總裁Peter Barge在接受記者采訪時表示，房地產是一個個案性非常強的行業，專業機構也并不能對每一個政策都作出相應的解讀。不過，Peter Barge至少可以保證的是，作為一家專業機構，他們所做的工作至少不會給市場帶來任何負面影響。

　　或許，像仲量聯行這樣機構的介入并不能從根本上改變政府出讓土地的程序與進度，但對于開發商而言，他們在接受服務的同時，也將感受到一種更為健康的土地市場觀念。