作者：文超

　　不久前，世界最大的單體商業金源時代購物中心(簡稱金源Mall)傳出外立面全部完成的消息；緊接著，居然之家金源Mall店又率先吹響了8月試營業的號角。北京摩爾的腳步一步步逼近！那么，被喻為2004年最大商業事件——68萬平方米的金源Mall的出現，對于零售商業來說，到底將是改良還是顛覆呢？如此商業地產項目在中國勝算幾何？

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　　零售商業呼喚新型業態

　　中國人民大學博士生導師黃國雄認為，Shoppingmall這種新興的商業形態，造就了一種新的生活形態和環境，能夠給人們帶來多功能、多特點、全方位的購物生活形態。它集購物休閑娛樂于一體，一站式的消費模式，將會給消費者帶來全新的生活體驗和感受。“Shoppingmall能夠提高北京零售市場的環境和檔次，進一步向國際化靠攏”，黃國雄認為，Shoppingmall的出現對于北京現代化國際大都市的建設具有非常重要的意義。

　　據介紹，我國零售業現在還是以百貨商場、超市以及小店鋪為主。這些模式目前僅僅停留在購物這一簡單的層次上面。而現代人在緊張忙碌的工作之余，要求購物不僅要方便，而且要能夠節省時間，并充分享受其中的樂趣，在傳統的零售模式中已經難以得到滿足。而北京市商委在十五規劃中明確提出，要在北京的東南西北四個方向建設四個大型Mall。Mall沒有運營，但范本一旦出現，就會在房地產、資本運營和商業運營三重效應的巨大吸引下，成為一種風潮。

　　零售業現在打的是價格戰，之后就是服務戰。現在零售業面對的是日益成熟的，具有較高松散性和流動性的消費群體，消費市場正在發生巨變，消費內容的多元化，需求層次的復雜化和購買行為的理性化，需要零售企業樹立科學、整體的營銷觀念，研究自己、消費者和競爭者，對自身做一個準確的定位，真正讓消費者成為企業營銷活動的中心，才能充分發揮企業特色，在激烈的市場競爭中贏得一席之地。效益來自規模，零售企業發展需要追求合理規模，進行業態擴展，百貨商店可以進入超市領域，超市集團可以進入便利店領域或雜貨店，也可以延伸自身領域，催生新型商業業態。

　　摩爾的出現，勢必對傳統商業形成沖擊波。

　　摩爾進中國爭議大

　　在中國發展大型購物中心的問題上存在著兩種截然不同的思想，一種是主張在中國根本不適合發展購物中心，一種是面對巨大的市場，認為非常適合搞，當然也有部分專家認為不可盲目發展。

　　認為內地非常適合發展摩爾購物中心的專家認為，雖然美國的購物中心的興起是基于10000美元的人均收入，而我們在思考購物中心發展的必要性時，自然很容易聯想起美國的興起背景，如果照此觀點，中國的人均收入達到這個標準，恐怕50年也沒有希望。所以在這個問題上運用比例這個杠桿或許更有說服能力，從絕對數字上去比較，缺乏令人信服的依據。而且我們常常把購物與其他產業割裂開來，而在國外的統計則是消費、休閑、娛樂等等的指標值進行合計處理。因此，如果單純看購物的數字就認為國民的消費能力存在問題，恐怕就有點以偏概全的嫌疑了。要知道，如果把休閑、運動等項目涵蓋進來的話，其絕對數字可能要高出許多。特別是在沿海發達地區和人口稠密的中心城市應該說購物中心有著良好的發展前景。其優勢主要體現在由于服務項目的增加，可以吸引目的不同的消費群體，從而形成新的購物人潮，而他們彼此之間的相互促進，將極大地刺激人們的購物需求。從這層意義上講，購物中心的效益提升有賴于整體功能的發揮。

　　主張內地根本不適合發展摩爾購物中心的專家認為， 內地發展摩爾的機會尚不成熟，目前還不應該建設摩爾。反對建設摩爾的論點主要是：一是內地的經濟發展水平比美國落后太多，居民的購買力有限； 二是內地的私車擁有量太低，不符合建設摩爾的要求。

　　中國摩爾生逢其時？

　　針對反對的意見，主張發展摩爾的專家提出反駁。

　　他們認為，一來內地的經濟發展水平雖然比美國落后， 但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市。而菲律賓、泰國、馬來西亞的摩爾發展得既多又好，且新的摩爾仍在不斷地建設中。曼谷有20多家摩爾。 馬來西亞吉隆坡有20多家摩爾(有亞洲最大的Midvally Megamall和KLCC陽光廣場)。甚至經濟不是很發達的菲律賓馬尼拉也有30多家大摩爾，平均35萬人口擁有1家摩爾。其中馬尼拉33萬平方米的SM MEGAMALL是亞洲第3大摩爾。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團：SM PRIME，SM PRIME旗下的SM SUPERMALL有20家摩爾，且家家摩爾都生意興隆。菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣場都位于摩爾內，單體建筑的百貨公司、大賣場已極少。印尼雅加達的摩爾也已達20多家，并且生意火爆。而且，東南亞各國大型購物中心發展的直接原因除了零售業自身需求迫切以外，更具有市鎮發展及休閑觀光等其他產業相關意義，非常值得國內企業加以借鑒和學習。

　　那么上海、北京為什么不能擁有一批真正的大摩爾呢？畢竟我國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現了新的變化和調整：消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品位的需求，同時更注重整體購買經歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心的產生。居民除了維持基本生活之外，更加注重其他開支；從馬斯洛層次需要理論分析，已經開始追求較高層次的需要；從注重產品轉向注重品牌；時間觀念增強；工作壓力增大，需要增加適當的休閑與消遣。所有這些變化都在導致需求多樣化程度的提高，簡言之，也就是力求將時間作最大化運用，滿足多重需要，一次購足和一站式娛樂休閑的消費習慣因此應運而生。上海、北京、廣州等地的經濟發展水平已開始接近甚至超過了部分東南亞國家，而菲律賓、泰國、馬來西亞、印度尼西亞的摩爾購物中心也已紅火了十多年了且新的摩爾仍在不斷興建中。東南亞各國的摩爾數量已經很多，并且預期其數量及營業額對經濟面的影響會更加擴大和深遠。東南亞各國大型購物中心發展的直接原因除了零售業自身需求迫切以外，更具有市鎮發展及休閑觀光等其他產業相關意義。現在是時候發展我們自己的摩爾購物中心了，大型的摩爾也是城市的標志性建筑。

　　主張派提出的第二個理由是，內地的私車擁有量雖然低，但并不影響我們建設摩爾。因為政府限制私車的發展，故香港、新加坡的私車擁有量也遠遠低于美國；但憑借著發達的地鐵和公交系統， 兩地的摩爾發展得都很成功。不同于歐美的摩爾，香港、新加坡的摩爾大部分集中在鄰近地鐵站的市中心黃金商圈，且一條街上往往匯集著多家摩爾(如新加坡的烏節路)。只有300萬人口的新加坡有20多家摩爾(義安城Ngeean City購物中心、濱海廣場Marina Square和新達城Suntec City Mall均是亞洲最大的購物中心之一)，平均15萬人口擁有1家摩爾。借鑒香港、新加坡的經驗，內地的部分摩爾也可選址在鄰近地鐵站的市中心商圈建設。

　　所以我們在發展摩爾時， 要學習歐美的成功經驗，但不必完全照搬美國摩爾的模式。我們更應該借鑒菲律賓等東南亞國家的發展經驗，尤其是菲律賓SM SUPERMALL集團連鎖摩爾的成功經驗(SM SUPERMALL集團多次獲得歐美財經雜志頒發的最佳管理獎)。這不僅因為菲律賓、馬來西亞、泰國的摩爾規模大�� 經營管理成功。還因為菲律賓的SM SUPERMALL集團、ROBINSONS集團， 泰國的THE MALL集團還發展出了獨特且很成功的“連鎖摩爾”經營模式。菲律賓的SM SUPERMALL集團更成為了亞洲最大、全世界排名第3大的摩爾購物中心集團。更因為東南亞各國的人均收入、文化習俗等國情與我國的北京、上海等城市較相似。

　　前途光明 道路崎嶇

　　盡管國內摩爾購物中心的發展之路仍然崎嶇，但發展商們認定其前途是美好的。他們也清醒地認識到，成敗關鍵在于運營商如何經營管理和能否有效調節。

　　據聞，在南方稱雄的東莞Mall也計劃在今年開業。世紀金源Mall與華南Mall，一南一北，擇定同一日期開業，形同和唱。誰能引領風騷，還看管理真功與市場機遇。

　　據金源時代購物中心總經理蔡訓善先生介紹，該項目38億元投資絕大部分是開發商的自有資金，所有簽約大商家租期都是20年以上。粗略估算，至少12年才能收回投資額。所以，蔡訓善先生告誡那些自有資金不足、準備靠貸款開發SHOPPINGMMall的開發商及早撤步。蔡訓善先生還透露，金源集團在昆明、重慶投資的Mall正在啟動，集團同時還在更多城市尋找機會，商業地產已經被金源集團列為主營業務之一。中國連鎖經營協會裴亮秘書長對于摩爾的經營提出了兩點建議。一是成功引進商家和品牌最為關鍵；二是龐大的機構必須要管理到位。他說，在開業的前兩三年里最為重要，如果金源Mall能夠成功地度過這一關鍵期，憑借其68萬平方米的超大規模，它有望成為輻射華北甚至全國的商業中心。就像王府井(資訊 行情 論壇)一樣，來北京的人都會到那里購物。