王其明

　　本報記者 上海報道 火熱的上海樓市正在慢慢降溫，“打折”這一上海樓市久違的詞匯又開始在樓市重新流傳。“九六折，甚至可以九五折。”浦東部分別墅開始傳出打折風聲。而且，打折開始慢慢的向公寓擴散，上海搜房資訊有限公司副總經理陳晟對記者證實：“在浦東世紀公園附近，有些比較好的樓盤已經在九九折、九八折出售。”甚至市區的樓盤

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也開始打折，香梅花園就有客戶買兩套房子，一次性付款，打了九九折。

　　別墅打折，這是高端市場開始轉向的明顯標志。部分公寓打折，是針對那些一次性現金購房不需要貸款的客戶。有業內人士認為，這也是上海樓市開始降溫的表象，上海房地產市場正處在一個轉折的敏感期。

　　高價房、局部區域率先盤整

　　上海樓市空前繁榮了兩年，房價以均價每平方米5118元奪得去年的全國第一，漲幅28.2%，也在全國排第一。今年第一季度，上海的“雙料冠軍”再次保持下來。上海的高房價引起了中央和老百姓的強烈關注。

　　今年開始全面宏觀調控，中央政府出臺了一系列涉及到房地產行業的政策，重點在土地、銀行信貸、個人按揭等方面。上海市政府也出臺了期房限轉、網上登記、降低中低價房預售標準等等措施。陳晟不無憂慮地指出：“中央與地方政府對樓市的調控，在很大程度上影響了消費者和開發商對樓市的預期。”

　　市場也隨之開始局部盤整，高價位樓盤首當其沖，以別墅市場最為明顯。浦東地區的部分別墅開始打折，已經打到九五折、九六折。上海荒島房產工作室董事長許仰東說：“別墅市場調整，尤其是投資性為主的別墅，主要是浦東和閔行區的別墅供應量大的區域。從短期看，其中部分別墅市場一定會調整。”2003年，上海供應了63個別墅樓盤，占上海樓市總供應的17.9%，已經成為中國乃至世界別墅供應量最大的城市。去年在市場走紅的情形下，別墅也一片熱銷景象。但許先生也反映，別墅的空置率非常高。

　　環線附近、供應量比較大的區域，比如松江區、寶山區、浦東，房價也開始松動。寶山區、松江地區，也是住宅供應量集中區域，軌道交通沒有，生活設施配套遠未健全，樓盤銷售速度下滑極其明顯。某個樓盤，均價6千，是當地主力樓盤，原來一周可以銷售10套以上，現在一周差不多只能賣掉一套房子。一直供應量比較大的浦東世紀公園板塊部分樓盤也開始打折。

　　其實，樓市調整在3月房展會上就初露端倪，當時，觀眾人數銳減，據統計，成交量不到去年的三分之一。而記者在近期采訪中接觸到的所有開發商都向記者證實，銷售速度今年明顯下降。今年第一季度，住房銷售價格的增幅也開始回落。據統計，2003年12月預售房價格增幅比11月增長2.01%?2004年1、2、3月分別比上月增長1.3%、1.0%和1.6%，增幅都有明顯的回落。上海市社科院房地產研究中心理事顧建發斷言：這些調整，是整個上海房價將調整的前兆。

　　房價拐點來了？

　　兩周前，上海市房地局副局長龐元在一次會上說，上海房地產市場走勢，有待后期觀望。上海天地行房地產營銷有限公司董事常務副總宋捷明確表示：“我現在只敢預測半個月后的市場，未來的市場真的看不清楚。以前可以預測半年、一年后，上市未來前景現在看不出來，要等一段時間才明朗。”這代表了市場的大部分人的看法。

　　對于上海樓市的未來走勢，市場有著明顯的分歧。華師大歐亞研究中心研究員，上海第一財經的獨立評論員余南平和望源集團董事長季寶紅，堅持認為今年房價拐點要來臨。余南平對記者說：“作為一個獨立評論員，我的判斷是，上海樓市的泡沫非常明顯，遲早會破裂。”

　　根據是房價和人均可支配收入之比。余南平分析，一般認為，兩者之間比例為6-8?1是合理的。一般認為，中國可承受的比例是12?1。但是，現在上海的實際狀況是，環線以內，每平方米6500元的新房已經很少，內環線內新房每平方米均價已經接近1萬。買一套100平方米房子，六七十萬很正常，去年上海人均可支配收入是1.6萬。房價和人均可支配收入比達到35-40?1。從國際上， 2003年，美國每幢280平方米的房子，平均價格14.3萬美元，但美國人均可支配收入是3.7萬美元，房價收入比為4倍多，依然合理。

　　今年，上海市推出300萬平方米中低價房，這被認為是抑制上海房價的有效措施。對此，余南平說，這些中低價房都處在離市中心25公里的偏遠地區，根據城市經濟學理論，每7公里，每平方米房價將下降1000元，照此逆向推算，也與市區房價相差不多。余南平說：“上海樓市泡沫極其嚴重，之所以還沒有破滅，因為市場還有一個緩沖期，現在正處于緩沖期階段。”

　　認為今年上海樓市拐點將至的，還有季寶紅。他認為，1999年是上海市土地供應最少的一年，全年供地只有500畝。由于開發周期的影響以及申博成功的利好，2002年房屋供不應求，房價快速上漲。但是，據其觀察，從2003年10月開始，上海樓市的供求關系已開始改變。統計數據表明，2003年上海市全市施工面積達7000萬平方米，全年的土地供應量達2600公頃。按照這一數據計算，2005年到2006年，上市預計可供應的商品房至少有8000萬平米，而需求每年不過2500萬平方米。因此，他堅持認為：“上海房價的拐點，今年一定會出現。”

　　但是，市場上也有不同的判斷。新漢業企業發展有限公司執行總裁趙云飛則認為，房價主要還是由經濟發展狀況和城市地位決定的。上海的人口基數是1500萬，如果20%的人是中高收入者，這部分人是有效需求。這就是300萬人口，100萬家庭，如果按照100平方米計算，也是1億平方米，即使是20%，也是2000萬平方米，這還是改善性需求。另外，上海每年還有1000萬剛性需求，需求是旺盛的。他說：“房價還是會漲的，只是漲幅不會像去年那樣大。”

　　許仰東也說，上海的新房還是給中高收入人群的，并不是給低收入老百姓的，老百姓購買房子，只能是二手房或者是租房。去年是上海購房最多的一年。但是，銀行存款依然在上漲。這說明市場購買力基礎是堅實的。因此，房價不會跌。

　　賣方市場漸行漸遠

　　記者采訪復地集團董事總經理范偉、合生創展集團有限公司副主席項斌時，他們都認為上海房價跌的可能性不大。范偉也對記者承認現在樓盤銷售速度降低，不如去年那樣火爆，但他認為這是回歸市場本位，是正常現象。

　　業內人士對記者說，盡管開發商們對外宣稱房價不會跌，但是暗地里開發商們都在采取防范措施以應對房價下跌。主要措施之一，就是放慢開發速度。一是擔心銷售不旺；二是減少投入保證資金鏈安全。今年，市場新盤推出的速度遠遠低于去年，媒體的房地產廣告開始增加開發商們開始再次重視房地產營銷。

　　顧建發對記者說：“上海樓市供不應求的局面已經結束，賣方市場開始逐漸解體。”住商不動產上海總部林倩副總經理也說，他們在加強對買方客戶的服務力度，已經在準備迎接買方市場的時代來臨。