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　　MALL虛熱圈牢銀行1300億資金？

　　資金斷鏈危機無處不在 Mall投資商們忙著找錢

　　尚處發展階段的Mall不應成為商業地產泡沫中的犧牲品，需正本清源

　　本報記者　陳海保

　　54歲尹鐵錚的辦公桌上，擺放著中國銀監會關于清理銀行機構對大型購物中心(Shopping Mall，簡稱“Mall”)等行業發放貸款的資料。

　　這位曾因最早將法國家樂福引入中國內地而名噪一時的北京春天商業管理公司董事長，異常關注由銀監會、商務部、發改委和建設部四部委聯合在北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和武漢等7城市開展的一場徹查Mall運動。

　　“如果用一刀切的方法執行，將直接影響到國內Mall這一業態的發展。”尹鐵錚對《財經時報》表示。他最擔心的還是自己已辛苦運作3年的北京春天Mall項目。

　　Mall項目收緊

　　由于四部委介入徹查Mall，首都北京迅速收緊Mall項目。

　　Mall最早起源于上個世紀50年代中期的美國，是美國全面進入“汽車時代”的產物，是繼連鎖店、專賣店、折扣店、超市、購物中心之后在商業流通領域興起的最新業態。它集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務等功能于一體，為消費者提供一站式服務，在80年代之后，風靡全球。

　　《財經時報》獲悉，目前北京市商務局負責制訂商業網點規劃布局的部門，正緊張修改原來的商業網點規劃，新規劃將于今年7、8月份出臺，其大致規劃是“兩軸兩帶，多中心發展”的思路，而且將對原來規劃的4家Mall進行縮減，最終縮減為幾家還未確定。

　　按照原先的《北京市“十五”時期商業發展規劃》，北京市將在東南西北四個角上建四個大型Mall，在1999年，尹鐵錚便開始運作位于東北角的春天Mall項目。可行性方案亦獲通過。

　　尹鐵錚以此開始吸引開發商，并陸續與英國巴科勒投資銀行、美國進出口銀行、美國退休基金投資銀行等接觸，但由于涉及到600多畝土地，審批十分緩慢，這些海外投資商紛紛離去。

　　2003年10月30日，李嘉誠旗下上市公司長江實業(0001，HK)通過子公司澳大利亞國際發展聯合集團控股的中國商業發展建設公司(港資，注冊資金為2600萬美元)，與北京春天商業管理公司簽訂了正式合作協議。協議內容大致是，北京春天商業管理公司承諾整個項目的策劃和管理、完成招商工作等，中國商業發展建設公司負責投資開發。尹稱李嘉誠十分看好這個項目。

　　正當尹鐵錚滿懷希望引入李嘉誠的資金打破僵局時，他們又趕上了這場撤查風暴。目前，北京市有關方面已經成立了徹查Mall小組。“現在朝陽區下屬的一個開發辦已經不再接待我們了。”尹鐵錚稱，現在連商談春天Mall項目的機會都沒了。

　　是誰套牢了銀行資金？

　　正當全國徹查Mall風暴如火如荼展開，另一種聲音正在業內傳遞著。

　　據相關數據顯示，目前打著Mall名義的在建項目總共300多個，但真正的Mall項目僅占30%左右。“其中已經建成的Mall僅有30個左右。”中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，中國Mall開發并沒過熱。而且，這些已建成項目的投資多來自于海外資本，如李嘉誠的東方廣場、泰國正大集團的正大廣場等。

　　中央此番為何將Mall列入鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產和汽車等限制投資過熱的行業呢？今年年初有媒體報道稱，“Mall虛熱套牢銀行資金1300億或者2000億元”，此文引起中央有關部門的高度重視。

　　難道這些資金真由Mall套牢的嗎？一位專家指出，在上世紀90年代末期，進入中國的Mall成了一些房地產商謀取暴利的幌子，以Mall名義變相開發商業地產的居多。他建議政府在收緊Mall項目的同時，一定要辨別Mall的真偽，不能讓有良好前景的真正Mall項目流產。

　　由中國有色十六冶北海房地產公司在廣西北海市商業中心開發的一個占地36畝的大型購物項目，便是一個典型例子。該購物中心高6層，總面積為6萬平方米，打算在明年竣工第一層。據負責招商的黃先生稱，該項目是以購物中心的名義進行立項，但照舊出售商鋪。“我們還可以按照商家的要求設計商鋪后再出售。”黃先生表示。

　　利用Mall的名義開發商業地產，最直接的好處是可以拿到廉價土地。據一位長期運作Mall項目的人士透露，一般開發Mall項目的用地價格，只在當地土地市場價格的30%左右。

　　但在廉價拿地后，開發商卻將Mall當成商業地產項目運作。商業地產最明顯的特征是“出售商鋪”——這是為快速回籠資金，而Mall一般是遵循“出租物業”原則。

　　尹鐵錚認為，政府真正需要徹查的是，以開發Mall的名義運作的商業地產項目所出現的泡沫 。

　　Mall困惑

　　“中央查Mall可以讓開發商在開發Mall時逐漸走向規范，但不可扼殺Mall這一業態。”中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，Mall是中國商業發展到一定階段的必然產物。

　　隨著中國GDP的增長，中國一些已建成的Mall運營狀況趨好。據中國購物中心產業資訊中心方面稱，目前中國已有10家以上的超大型購物中心經營毛利(租金收入扣除管理開銷)超過80%。按此，開發一個Mall的資金可以在8-10年內正常收回。

　　原北京市商業委員會副主任盧彥博士也認為，北京市全年的零售額有望在最近一兩年突破2000億元，使整個城市的消費水平走向高度多樣化、個性化的消費趨勢初步實現。而先前北京市商委出臺四大Mall規劃，也是基于北京的消費水平考慮的。

　　但在Mall發展中一個關鍵的問題是土地價格。今年3月31日，國土資源部方面表示，國土資源部、監察部將就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行執法監察。按此規定，Mall項目的土地也不例外。

　　尹鐵錚認為，如果未來春天Mall的土地要通過拍賣競標的形式去獲得，開發商會毫不猶豫地放棄。高價拿地開發Mall，意味著投資回報期成倍地拉長。

　　從目前北京規劃的四個Mall項目難產來看，政府本身將Mall項目等同于地產開發，所以批地時依然按市場價進行。實際上，Mall和地產項目是兩回事。“Mall是以商業組合和行銷推廣為基礎，實現多種消費服務功能的組織系統。”郭增利試圖以此界定Mall和商業地產區別。

　　一個現實的問題是，如果以價高者得去獲得體量很大的Mall項目，很容易造成項目開發的變形。尹鐵錚認為，在Mall項目的土地轉讓上可以適當采取“邀標”的形式，即在幾家具有Mall開發實力的開發商中挑選，并以合適的價格轉讓土地 。