一年前，在業界有“工業物流地產老大”之稱的美國普洛斯公司

　　登陸中國，稱計劃今后5年在中國物流市場投資20億美元。這一

　　舉措引起了人們的關注———

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　　一年前，美國普洛斯公司攜帶著“物流地產”這個新概念登陸中國市場，開始了緊鑼密鼓的布陣。如今進展如何？最近，我們采訪了美國普洛斯第一副總裁中國區董事總經理梅志明和中國市場總監盧利民。

　　問：請您向我們的讀者介紹一下普洛斯公司的概況，它在國際同行中的實力和信譽度如何？

　　答：普洛斯是在美國紐約證交所掛牌的上市公司，開發及管理超過120億美元的資產。作為全球最大的上市工業房地產投資信托公司，普洛斯總出租面積已超過2300萬平方米。而與其他房地產投資信托不同的是，普洛斯專注于物流地產的投資業務。

　　我們已與4000多家企業建立了良好的合作，其中全球1000強企業中有近一半是我們的客戶，如寶潔、通用汽車、聯合利華、HP和全球四大物流公司等。如今，普洛斯為DHL及其旗下的附屬機構服務，延伸至3大洲15個市場的22個設施，使DHL網絡覆蓋了全球220多個國家和地區的12萬個速遞終端。從全球布局來看，北美、歐洲和亞洲都將是我們的業務重點。

　　問：普洛斯公司的到來給中國物流業引入了一個新概念————“物流地產”，請您給我們講解一下普洛斯“物流地產”的投資模式和具體的操作方式？

　　答：普洛斯所謂的“物流地產”，就是由普洛斯先選地建成相關物流設施后，再轉租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個資產管理隊伍進行物業管理，他們的工作主要是提供物業相關服務。也就是說，普洛斯只是從事地產投資開發和物業管理，而日常物流業務仍由客戶或客戶制定的物流公司操作。

　　問：也就是說，普洛斯的本質是地產商而非物流商。那么，“物流地產”模式的價值在于什么呢？

　　答：“物流地產”模式的價值就在于更有效地幫助客戶管理運用資金、降低成本，提高企業核心競爭力。

　　地產和物流設施占據了物流公司的很大一部分固定成本。而我們可以根據顧客的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，而且準備采用本地與全球的專業技能開發物流配送設施，與客戶建立密切的合作關系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現代物流設施。為了不斷增加客戶的財務目標，普洛斯還將采用收購的方式，將客戶目前擁有的物流配送設施購買回來，將其設計規劃后，根據長期業務關系簽訂租約再回轉給客戶，讓客戶繼續使用這些現代物流設施。

　　通過普洛斯提供的收購與回租方案，不少物流公司削減了固定資產，將其主要精力放在核心業務上，因此提高了資產回報率，減少了企業負債率。普洛斯公司最近在北美用16億美元完成了一項收購。

　　問：聽說早在1997年普洛斯就開始對中國市場進行考察。為什么選擇現在進入中國市場？進入中國市場的目的是什么？

　　答：普洛斯一直致力于創建一個全球性的物流配送網絡。中國市場是世界上潛力最大的區域市場，隨著普洛斯全球范圍業務的不斷拓展，普洛斯正在加速拓展在中國的投資范圍。

　　改革開放20多年來，中國的經濟取得了長足的發展，特別是加入世貿組織后，中國經濟已融入全球化進程，物流業也取得了高速發展。近年來，我們越來越感覺到物流和供應鏈管理在中國已被提到一個很高的高度。很多企業都在考慮怎么降低成本，怎么提高效率。普洛斯覺得這是進入中國市場的最好時機。

　　問：普洛斯進入中國市場，是否遇到一些障礙？比如會不會由于文化上的差異產生沖突，會不會遇到客戶對一種全新運作模式的抵觸？

　　答：這些情況在創業初期總是難免的。但通過公司全體員工的不懈努力，“物流地產”投資模式還是很快贏得了眾多客戶的信任和認可。普洛斯和中國企業完全可以通過合作各取所需，共同發展。因為中國的不少物流企業在快速發展中取得了良好的業績，但是在物流園區的管理上也存在一些問題，同時有的物流企業也存在無法適應現代物流市場配送要求的問題，而單靠自身的經驗又無法實現運作模式上的重大突破。所以，我們準備通過與中方合作，將我們成熟的運作模式輸入中國物流市場，從而達到雙方共贏的目標。

　　問：那么，普洛斯在中國的園區建設中取得了哪些實質性的進展？下一步如何打算？

　　答：這兩年，我們準備先在重要戰略地區搭建物流設施網絡系統，比如在上海靠近海港、空港、陸港和工業區的地帶設置三四個點；然后在長三角、珠三角、環渤海經濟圈等沿海地帶布置；再從沿海向內陸拓展，將隨著我們業務網絡的延伸推行我們一貫的服務。

　　普洛斯在上海已合作開發了上海西北物流園區。與蘇州物流園區的合資談判也已順利結束，我們準備投資近3億美元的資金來發展這個園區。目前，普洛斯在蘇州興建的物流園憑借其優越的位置與交通、高品質的規劃、商業發展支持理念與良好的發展環境，已成為成功的物流園區之一，蘇州工業園區建區10年已經吸引了1500多家外商投資企業。最后，普洛斯公司及其合作伙伴正與當地政府合作，在蘇州物流園內進行第二次開發，根據不同客戶的需求，為該物流園提供普通倉儲、保稅倉儲與出口監管倉儲等。最近，國家海關總署已批準蘇州物流中心開展B型保稅物流中心試點運作。物流中心是封閉的海關監管區域，與現有的“直通點”連接，具備口岸功能。建立保稅物流中心將對提升蘇州工業園區乃至整個長三角地區的綜合競爭力具有積極意義。可以說，目前普洛斯的業務范圍從最初的上海市區拓展到了整個華東地區，業務呈現良好的上升態勢。我們也已開始在廣州和深圳等地積極的籌備和規劃。下一步我們將進入北京、天津等環渤海地區。　　　　　　　　文／杭娜