九成參展開發(fā)商承諾“返租”

　　借各種各樣的“返租”回報，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)商試圖打開上海投資市場。昨天，第三屆上海商業(yè)房產(chǎn)展示交易會開幕，45家商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)商攜50多個項目參展。在現(xiàn)場，記者看到，為吸引更多的投資客，開發(fā)商紛紛拋出“返租”承諾，這些項目占到參展項目的90%左右。

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　　“返租”新營銷

　　承諾“返租”是這兩年商業(yè)地產(chǎn)市場興起的一種營銷模式，即由開發(fā)商承諾在一定時間內(nèi)負責商鋪的招租，投資者坐收漁利。從本屆商鋪展來看，“返租”已經(jīng)遍布辦公樓市場、酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)市場，在“人有我有”心理的驅(qū)使下，“返租”營銷頗有燎原之勢。

　　聚金匯城是本屆商鋪展上上海西區(qū)推出的較大規(guī)模的商城，開發(fā)商用來吸引投資者的主要賣點是年年收租金，開發(fā)商承諾三年“返租”，每年8%的回報。周莊的江南人家是產(chǎn)權(quán)式酒店，其“返租”承諾是10年8%。來自海門、高郵、武漢、青島各地的商鋪、辦公樓、酒店約30多家也都不約而同地推出各種“返租”承諾，返租金額從6%—10%不等。

　　“返租”吸引投資客

　　“‘返租’形式有利于產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，新的商城需要開發(fā)商集中招租，并且劃出房產(chǎn)開發(fā)收入的20%左右進行營銷和包裝，只有形成市場的商鋪才是有價值的。”上海澳格董事長顧速良透露，大批“返租”商業(yè)設(shè)施推出的背后另外一個重要原因是，近期一系列調(diào)控政策陸續(xù)出臺，期房限轉(zhuǎn)和購房按揭管理進一步加強，使相當一部分以投資為目的的購房者在投資購房時出現(xiàn)觀望和疑慮的投資心理。在這樣的市場背景下，開發(fā)商推出有穩(wěn)定回報的產(chǎn)品是希望吸引更多投資客的關(guān)注。

　　行家提示

　　風(fēng)險不可低估

　　上海在行置業(yè)投資咨詢有限公司姜新國：“返租”銷售很可能使商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫增加，其中風(fēng)險不可低估。有的開發(fā)商在“返租”過程中抬高售價，用“返租”吸引投資者，真正的經(jīng)營能力不強。由于國內(nèi)尚缺乏相關(guān)的信用和法律保障，一旦開發(fā)商破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問題，其“返租”承諾將不可能實現(xiàn)，到時候用高價買下商鋪的投資者將蒙受損失。

　　商鋪一搭上“山水”價格就飛揚

　　亭臺樓閣、海灘椰樹、青山綠水，昨日，很多光顧該次交易會的觀展者在場館中發(fā)現(xiàn)了以上一幕幕美景。如此集中的旅游房產(chǎn)項目共同亮相，在上海還是第一次。

　　買個商鋪做養(yǎng)老地

　　站在周莊·江南人家的柜臺前，記者被眼前的周莊主題公園規(guī)劃圖所吸引。在這個總占地面積為70畝的公園中，各種仿古建筑所組成的度假酒店、特色商鋪、藝術(shù)館、酒吧區(qū)錯落有致，而和古鎮(zhèn)相通的河水悠閑地環(huán)繞在每幢建筑的門口。很多投資者被這種田園式的寧靜打動，產(chǎn)生了購買其中商鋪、度假酒店的沖動。一位上海投資者說，這種商鋪對都市人來說，不僅有一定的投資價值，退休后在那里養(yǎng)老也不錯。

　　虎丘·財神道則是借了古城蘇州的光，整個建筑設(shè)計體現(xiàn)了江南古宅的建筑精髓，獨特的內(nèi)院壓縮徑深，2萬平方米包括餐飲、休閑、娛樂等產(chǎn)權(quán)式商鋪；建在陽澄湖的東方云頂做足水景文章，其推出的旅游度假公寓單價高達1萬元。還有周莊·錢龍盛世、天徽別院等旅游房產(chǎn)，都在上海露臉。

　　旅游商鋪借“景點”光

　　目前，上海投資者所熟悉的商業(yè)房產(chǎn)大多為城市型商鋪，如市中心的旺鋪、社區(qū)商鋪、辦公樓商鋪等。而旅游房產(chǎn)大多出現(xiàn)在一些景區(qū)，其中包括旅游商鋪、旅游產(chǎn)權(quán)式酒店等，這些旅游房產(chǎn)項目靠景點來提升其房產(chǎn)的品質(zhì)，而景點中的游人又能帶動整個房產(chǎn)的人氣，很多旅游房產(chǎn)甚至和景區(qū)開發(fā)融為一體。由于很多旅游房產(chǎn)位于城郊處的景區(qū)，尚處于市場培育期，因此目前部分商鋪的價格還并未瘋長。

　　但據(jù)一些知情人士透露，一些成熟景區(qū)的商鋪價格，其攀升速度相當迅速。如上海古鎮(zhèn)周莊的一些商鋪，其價格已從幾年前的7000 元/平方米/年上升到如今的1.3 萬元/平方米/年，而淮海中路某些商鋪的價格為1.5-1.8 萬元/平方米/年。

　　專家建議

　　不要見景動情

　　上海澳格投資管理有限公司董事長顧速良：購買旅游房產(chǎn)，不能僅僅看景色是否美麗，還要看景區(qū)內(nèi)涵是否吸引人；要關(guān)注整個景區(qū)的發(fā)展前景，如周邊是否有高速干道、公共交通，是否有大規(guī)模的旅游規(guī)劃；旅游房產(chǎn)的開發(fā)商也很重要，投資者要關(guān)注開發(fā)商的實力，同時看開發(fā)商是否有持續(xù)經(jīng)營的能力，如果有些開發(fā)商賣完房子就走人，對這樣的開發(fā)商要警惕，因為之后整個商區(qū)的經(jīng)營有可能完全改變；另外，開發(fā)商的經(jīng)營理念也非常重要。