本報記者 李小剛

　　5月初的有關銀行系統停止任何貸款的傳聞，雖然已經得到權威部門的否認，但是商業銀行已經實質性地收緊了信貸，尤其是在房地產貸款方面，一些發展商正在受到更為巨大的壓力。

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　　近期，記者對上海本地一家商業銀行的信貸部門工作人員采訪時得知，他們對于房地產企業的所有貸款都采取了嚴格的發放措施，許多急需資金的發展商被擋在了門外。

　　而發展商方面傳來的消息也在證實目前形勢的嚴峻性。一家開發量較大的發展商告訴記者，他們在近期已經感受到資金鏈的繃緊，他們相信在業內面臨像他們這樣困難的發展商不在少數。

　　對于發展商更可怕的情況是，面臨資金缺乏的困境，雖然都開始尋找新的融資途徑，但是現實并沒有起初想象的那樣樂觀。被大多數發展商寄予厚望的房產信托，由于其過快的增長和諸多問題的存在，也如信貸政策一樣受到更加嚴格的管理，而眾多虎視眈眈的海外基金也是面對這個需要規范的市場而顯得裹足不前。

　　但是面對仍然有巨大利潤的市場，新的挑戰者還是敢于挺身而出。最近有關于通過“土地典當”獲取資金的方式正在引起業內新的關注。

　　“土地典當”興起

　　今年開始的各項政策，其意在對地產企業過去的違規操作給予矯正。雖然對于四證的要求始終是地產企業必須具備的條件，但是從中央三令五申的指導意見中可以看出，地產企業存在的問題依然很多。

　　因此，目前央行房貸的最近規定再次強調，對未取得四證(土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證)的項目，不得發放任何形式的貸款，而且企業自有資本金比例也調高到35%。

　　但是政策的約束正在面臨考驗。對于那些目前手頭缺少資金的地產企業，一些典當行開始推出土地典當的新業務。據了解，這項新業務可以讓開發商在四證辦妥之前，只要憑土地證即可到典當行去借“過橋”資金。

　　事實上，現在受到嚴管的房產信托，在此之前也與土地典當所起的作用有相似之處。它們的共同點就是為急需資金的地產企業提供“過橋”資金。已經有典當行的內部工作人員向外界透露，土地典當就像是一座橋，讓開發商在獲得土地證之后、四證辦齊之前，順利過“河”，從銀行獲得貸款。

　　據一些典當行介紹，原來典當行一直做的主要是房產典當，而最近因為看上了央行新規給自己所帶來的契機，所以立即推出了土地典當業務。凡是開發商已經取得土地證的，而四證還未辦齊不能向銀行貸款的，都可以憑土地證到典當行進行抵押。

　　從幾家典當行了解到，目前典當行基本按土地拍賣價格的50%發放當金，同時參考現在的土地行情。對于一些資金實力比較強的房產公司，這個比例會適當提高到60%。就利率而言，典當行2.5%至3%的月利率是銀行的四五倍。因此一筆大額的土地典當業務，即便典當行方面對收費稍微下浮，開發商的成本也是相當高的。但顯然這已經不太重要，正如一位房地產專家所說：“與發展之爭相比，無疑生存之爭更為重要。”

　　典當行現在對于發展商來說，還不僅僅是起到“過橋費”的作用。目前一些手中已經有新項目開工的發展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產企業也在增多。

　　看來這段特殊的時期，許多房產企業遭遇的資金壓力巨大，而進典當行將土地作抵押進行融資，以解燃眉之急，土地典當正在成為地產企業的“救命稻草”。

　　日漸受追捧

　　“土地典當”的方式一經推出，就受到長三角許多城市的追捧。

　　據有關媒體的報道，早在去年9月，杭州幾家規模較大的典當行就推出了針對房地產企業的土地使用權典當業務，但應者一直寥寥無幾。但這個情況隨后就得到了改變，尤其是隨著金融政策的密集出臺，房產企業紛紛出現資金缺口增大，情形開始發生了很大的變化。

　　“房地產企業拼的是資金，銀行、信托行不通，那就只能通過典當行救急了。”一位不愿透露姓名的余杭房地產公司負責人這么說。去年央行121文件的影響還在持續；就在前不久，存款準備金率又有所提高；房產信托再度收緊……這些，都使得房產企業融資困難。而土地使用權典當，則剛好填補了這一空白點。

　　據中財典當行有關負責人的統計，今年以來，從1月份開始，他們已經為房產公司辦理了近10筆借款業務，放出的貸款累計達1.2億元，其中最大的一筆有750萬元。而去年底的3個月，這個數字只有1000多萬元。

　　類似的情況也出現在國信、元泰等典當行中。據國信典當行有關負責人介紹，這段時間來，頻頻光顧典當行的中小房地產企業很多，開出的金額大多在500萬元以上。

　　上海在此之前“土地典當”還沒有得到充分的重視，主要原因正如南浦典當行的估價師孔先生所言，由于多數典當行規模不大，實力有限，所以，對土地典當這項業務，最大障礙就是受到資金的限制，因為抵押一塊土地，動輒上千萬元，并非一般典當行所能承擔得起。

　　但是日前傳來的消息打破了這個斷言。恒隆典當最新披露，該公司近日獲得了一筆土地典當大單，涉及融資額達到2000萬元人民幣。據該人士介紹說，目前這筆典當業務該公司已經確認受理，目前已經辦理好相關手續開始放款———“這筆業務，可能是近年來上海市典當行業涉及金額最高的一筆業務。”

　　此次恒隆典當行接到的土地為松江一家開發商所有。一個多月前，該開發商首次與恒隆典當行接觸，提出典當松江一幅108畝的土地，融資5000萬元，融資期限為1個月左右。恒隆典當接到業務后，根據目前的市場行情對其提供抵押的土地進行評估，以每畝地100萬元左右保守估計該地塊價值也超過了1億元人民幣。

　　“不可否認典當融資成本相對較高，但是其辦理迅速、期限靈活的特點，對一些急需資金的開發商還是很具吸引力的。”業內人士表示。

　　典當也有風險

　　一些業內專家指出，既然“土地典當”起到的是“過橋費”的墊資作用，那么其中必然存在較大的風險。

　　上海東方典當有限公司的業務副總監趙筱竹則認為，從各種因素來看，典當行目前不應該涉足土地典當業務。其理由在于：

　　首先是法規因素。因為國家現行《典當行管理辦法》對有關土地、在建工程、爛尾樓等都在典當行經營范圍內制定了嚴格的管理規定，而且，上海房屋土地資源管理局也于前年發出通知，明確不予受理典當行對在建工程的土地抵押登記。所以，趙筱竹認為，目前的有關政策并不支持土地典當。

　　其次是企業自身因素。第一，典當法規明確規定，典當行對單筆業務當金的發放，不得超過典當行注冊資金的25%，而土地抵押當金的數額巨大，產生風險的機率就很高。第二，土地典當期滿發生絕當時，由于土地所有權屬于國家，所以對其進行變現十分困難，須經土地局、規劃局等政府部門層層審批，手續繁瑣，時間周期長，對典當行資金的周轉就會不利。第三，國內典當行一般都沒有專業的土地評估師或房地產開發人員，所以對土地的評估價值很難確定。

　　對此，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，現在商業銀行嚴格控制信貸，是為了落實國家宏觀調控政策，這是正確的。不過他又認為，銀行對房產企業的貸款狀況要有所區別，也就是對已落實了貸款并開工一半的房產企業，應該信守合同，體現誠信，否則房地產又會產生“爛尾樓”現象。而對新申請的還未開工的房產企業必須從嚴，尤其是開發高檔商品房或別墅的，更應該嚴格把關，或者不予貸款。

　　針對眼下有些房產企業通過典當行，采用抵押土地證、發票之類方式去籌資，他認為，這其中會產生一定風險。一是房產企業由于第一期貸款是通過銀行獲得的，那么它就會把原先的土地和房產抵押給銀行，如果它從典當行獲得第二期貸款，就得把抵給銀行的土地和房產又質押給典當行，這樣就會出現“一女多嫁”的現象，這顯然是違規的。二是房產企業迫不得已向典當行籌資，這會增加房產的開發成本，而這些成本很可能轉嫁給購房者，這樣又會在無形中增加了風險。

　　放貸金額越做越大，潛在的風險也在典當行的考慮范圍內。對此，中財典當行一位工作人員說，除了從“四證”齊全對房產企業進行考察外，他們還從后續資金來源等方面對企業作些考量，并適當放低放貸比例。她說，因為對方提出的金額過高，兩家房產公司的典當業務被暫時擱置。