本報記者 李一戈

　　北京報道

　　“準備了更嚴厲的調控措施”

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　　看到4月份的全國房地產開發投資統計數字，許多地產商不由舒了一口氣。

　　雖然有人要對現有統計數據表示若干質疑，但它仍然是政府決策的重要依據。譬如，今年一季度，全國固定資產投資同比增長高達43%，房地產投資增長41.1%，這兩個數字顯然是其“增長過快”的又一明顯信號，并且是引發中央決定對固定資產投資及房地產投資立即進行宏觀調控的重要參考。

　　4月份，房地產投資及時放緩了奔跑的腳步。據國家統計局5月21日公布的統計快報顯示，1-4月，全國房地產開發投資2686億元，增長34.6%，增幅回落6.5%；住宅投資2148億元，增長30.4%，增幅比1-3月回落3.3個百分點。其中，3月份房地產投資同比增長只有27.5%，4月當月投資增長22.8%，連續兩個月增幅回落。

　　國家統計局最新發布的4月份的“國房景氣指數”，已經回落到2003年以來的最低點。

　　“5月份很關鍵。”北京一位知名地產商分析說。由于國務院及國辦的三個通知(均與房地產投資有關)是4月底才下發的，所以，通知對房地產投資的影響應該從5月才開始發揮作用。因此，從這個意義上說，5月份房地產投資增幅下降幾乎是可以肯定的。

　　北京華遠集團總裁任志強也認為，3月、4月房地產投資增幅已在下降，如果5月份仍呈下降趨勢的話，那么中央就不會出臺或者說將暫緩出臺新的調控措施。這樣，數萬家房地產開發企業懸著的心將可以暫時放回去。

　　但中央的確準備了更加嚴厲的調控措施。5月9日，高層領導在上海主持召開了江浙滬土地和房地產工作座談會。此前，國土資源部和建設部分別召開了部分省市國土資源廳(局)長、土地儲備中心主任座談會，部分房地產開發企業座談會。會后透露的信息說，中央準備了有關進一步宏觀調控的新措施，包括提高固定資產投資稅，對房地產開發貸款和個人住房消費信貸進行限制等。

　　任志強說，“新的調控政策會在一段時間之后發揮出實際效果。如果政府沉著地觀察一段時間，再對形勢做出進一步判斷之后決定調控的政策，會比今天就急于將市場增長的勢頭硬壓下去要好得多。”

　　任志強“危言聳聽”

　　中央幾個通知甫一發出，有太多的地產商覺得眼前一黑，如此釜底抽薪，仿佛10年前房地產的慘劇又將重演。他們當然要盡力阻止這種局面的出現。

　　5月8日，建設部召開了由江浙滬及北京、重慶、廣東等地的開發企業老總參加的座談會。據有關人士透露，與會代表基本籠罩在一片憂慮的云霧之中。

　　有地產商說，此次國務院通知決定將包括房地產開發投資項目資本金比例提高到35%及以上，是一種行政調控手段，而此前的法律法規規定只有20%。有開發商認為，這種用行政文件改變法律法規規定的調控做法，是否符合依法行政的規定？

　　有地產商聽說，自4月27日起，許多地方奉令暫停發放開發貸款和個人住房消費信貸(其實五一節后已先后恢復)，非常恐慌。他們幾乎是很激烈地反對從房地產開發信貸和消費信貸兩方面對房地產來進行“雙重控制”。對房地產開發貸款控制過嚴過緊，容易引發房地產開發項目資金鏈斷裂，造成大批半截子工程和爛尾樓項目的出現，同時也增大了銀行出現呆壞賬的風險。而控制消費信貸，則容易影響購房者消費信心，對整個房地產市場產生波動。

　　潘石屹對本報記者說，國家連發幾個通知對房地產進行宏觀調控，總體上是件好事，“當然，對圈地太多卻沒有錢的企業來說可能是壞事”，但他表示，最擔心的是國家對房地產消費信貸進行限制。任志強則用他一貫激烈的語氣指出，“用控制土地的源頭，減少供給是必要的，用提高項目資金抬高開發信貸的門檻是必要的，控制地方政府的征地、拆遷而減少強制性需要，放慢城市化的步伐以適應經濟發展的其它條件也是必要的。但如果限制與控制個人購房的消費信貸，用關閉下游、減少消費、抑制供給卻是萬萬不可取的方式。”

　　任志強還擔心，如果繼續對房地產施加更加嚴厲的宏觀調控措施，如果此次的調控不只是控制了投資的增速和穩定了房價上漲的增速，而是以房價的下跌和消費的緊縮為代價，換取投資增長的下降，“就會給整個中國經濟的發展帶來重大影響”。他不無危言聳聽地說，如果調控是從消費的源頭(如控制消費信貸、提高預售門檻等)加以控制，“可能會使現有的市場供給增加而消費減少，造成房價的下跌，不是平均價格的下跌而是實際全面價格的下跌，那么就有可能造成市場的恐慌和中國經濟的全面下降”。1993年的宏觀調控令房價急劇回落，北京用了10年時間才回復原有水平，如果此次調控令房價大跌，將要用更長的時間來調整。

　　任志強的擔心目前沒有出現，宏觀調控的措施沒有更嚴厲，北京和上海的房價似乎仍兀自在上漲。

　　房地產總是首當其沖

　　“房地產也許從生下來就不是一個好孩子，從來也沒有成為一個乖孩子。”任志強說，因而房地產在歷次宏觀調控中都是首當其沖。

　　5月11日央行在其公布的《二○○四年第一季度中國貨幣政策執行報告》中，明確指出我國已出現投資過熱，不過它只是提出鋼鐵、水泥、電解鋁三個行業的投資出現了過熱，并未指出房地產投資過熱。而且，房地產投資占整個固定資產投資的比例也只有20%左右(一季度僅占18.9%)，并不算太大。于是，地產商們忍不住向建設部領導哭訴：為什么受傷的總是我？為什么又要對房地產進行宏觀調控？

　　據介紹，中央高層認為，房地產有著較長的產業鏈，能對20多個產業起明顯的帶動作用，從而拉動整個固定資產投資的增長。去年全國房地產投資首次超過1萬億元，按照專家的測算，可以帶動幾萬億固定資產投資的增長。一段時期以來，鋼鐵、水泥投資的迅猛增長，有相當一部分就是房地產投資拉動的。煤、電、油、運的全面緊張，與房地產投資的增長密不可分。

　　不過，就在國家決定全面清理固定資產投資項目，停止批地半年，提高開發項目資本金比例的同時，仍然網開一面，對經濟適用住房建設和普通商品房建設仍是鼓勵的，經濟適用住房建設項目甚至不提高資本金比例。國務院發展研究中心專家最近在給國務院的一份報告中，提出了加強和改善宏觀調控的8條措施，其中一條提出，應當適應汽車和住宅消費結構升級的規律，注意搞好政策引導，促使最終消費需求或中間投資需求形成良性循環。專家不贊成限制住宅消費需求。

　　最近有關宏觀調控效果的多個信號，對房地產趨好是有利的。央行有關負責人前不久表示，一系列金融宏觀調控措施已經發揮作用，未來一段時間內，資金對過熱行業的抑制作用會逐漸顯現。一個多月來，鋼鐵、水泥的價格直線下跌。業內專家稱，5月份固定資產投資增幅下跌是完全可以預見的。國家信息中心日前在一份研究報告中分析指出，宏觀調控對房地產業產生了重大影響，預計到今年第二、三季度，房地產投資增幅會進一步滑落至20%以上，但從第四季度開始，房地產將趨于平穩，且其長期向好態勢不變。

　　在這種背景下，唇齒相依的房地產業就有可能逃過一劫，并進而實現“軟著陸”。