見習(xí)記者 伍雪華

　　東莞報(bào)道

　　隨著華南MALL、第一國(guó)際、地王廣場(chǎng)、世博廣場(chǎng)、星河傳說等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相繼浮出水面，使東莞城區(qū)大大小小的商業(yè)地產(chǎn)面積之和接近200萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出東莞的市

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場(chǎng)容量，成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的心跳話題。

　　于是，有人說：“東莞是個(gè)很容易產(chǎn)生奇跡的地方。”

　　12年前，其時(shí)還是小開發(fā)商的老板葉錦泉，冒著風(fēng)險(xiǎn)斥資1000余萬元，買下莞城東郊一片幾近荒蕪的21萬平方米土地時(shí)，曾被東莞地產(chǎn)業(yè)同行戲謔為“熱血圈地運(yùn)動(dòng)”。雖然，葉錦泉稱自己的行動(dòng)是“前瞻性的土地儲(chǔ)備”。

　　充滿變數(shù)，有點(diǎn)偶然，但偶然中寓著必然的內(nèi)因，這或許就是東莞市這20年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的坐標(biāo)系。而在這個(gè)經(jīng)濟(jì)坐標(biāo)體系中，蘊(yùn)涵著商業(yè)地產(chǎn)這粒超常運(yùn)轉(zhuǎn)的因子。

　　東莞現(xiàn)象

　　一份東莞市官方公布的2003年數(shù)據(jù)中，集成了東莞20余年完成財(cái)富積累的運(yùn)行軌跡：

　　有個(gè)體私企21萬戶；

　　城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18471元，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款總計(jì)超過3000億。

　　全市生產(chǎn)總值超過2000億……

　　此外，還有一份非權(quán)威的、為這份官方數(shù)據(jù)提供佐證的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　戶籍人口153萬，常住生意人口100萬，有800萬流動(dòng)生產(chǎn)大軍，合計(jì)人口超過1000萬。

　　這些數(shù)據(jù)都說明了一點(diǎn)：東莞涌動(dòng)著巨大經(jīng)濟(jì)能量。專家指出，這種經(jīng)濟(jì)能量來自于香港經(jīng)濟(jì)的起飛。20年間，香港向內(nèi)地轉(zhuǎn)移了5萬家企業(yè)，從第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市變成了第二產(chǎn)業(yè)只占10%不到、第三產(chǎn)業(yè)占了90%的國(guó)際金融中心。而東莞就容納了香港輸出的5萬家企業(yè)的六成，成了前店后廠的關(guān)系。“這樣的有效結(jié)合，使東莞成了世界的加工廠。”

　　地產(chǎn)策劃人王志綱注意到，2001年，東莞出現(xiàn)了一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象：城市化形成奇特的城市帶、城市圈，地級(jí)市下就是鎮(zhèn)了，沒有中間的縣。例如虎門鎮(zhèn)，可以舉辦世界博覽會(huì)，而且影響力超過了國(guó)家計(jì)劃單列市。例如厚街鎮(zhèn)，主辦的家私展是面向國(guó)際市場(chǎng)的，博覽會(huì)和博覽城是國(guó)際化的。“不管你承認(rèn)不承認(rèn)，沖出了行政劃分的省級(jí)單位、縣級(jí)單位界限，城不城鄉(xiāng)不鄉(xiāng)的，可以說四不象。于是誰的實(shí)力大誰就有可能成為中心城市。”

　　而粵港經(jīng)濟(jì)一體化之后，伴隨廣東經(jīng)濟(jì)起飛后的經(jīng)濟(jì)板塊意識(shí)漸濃，東莞的戰(zhàn)略位置突然凸現(xiàn)出來：雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)使東莞有可能單獨(dú)支撐起自己的物流業(yè)和商貿(mào)業(yè)，東莞面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折，“如果走得好，就會(huì)成為香港與廣州兩地的經(jīng)濟(jì)橋梁，在CEPA中扮演重要的角色。但是如果做不好就是一個(gè)通風(fēng)走道，兩頭不沾邊。”

　　東莞站在了自身歷史上前所未有的一次發(fā)展機(jī)遇面前。

　　商業(yè)都市型城市構(gòu)想

　　能量催生變革。2001年，東莞市政府一份打造國(guó)際制造業(yè)名城、生態(tài)綠城和旅游城市的城市規(guī)劃新鮮出爐，定下了由制造業(yè)城市向商業(yè)都市型城市升級(jí)的基調(diào)。當(dāng)年5月31日，東莞市委書記佟星在市委工作會(huì)議上提出，東莞要建設(shè)成為區(qū)域性的中心城市，并成為IT業(yè)重要的消費(fèi)市場(chǎng)，以及重要的物資集散地。

　　市政府的規(guī)劃等于為地產(chǎn)商們指點(diǎn)了一眼掘取巨大財(cái)富的井。短短的兩年時(shí)間里，東莞的整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)驟然興旺起來。商業(yè)地產(chǎn)不失時(shí)機(jī)地站在了前沿。

　　“東莞有700多萬人口，按照國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)在一個(gè)城市的比例來測(cè)算，5大商業(yè)地產(chǎn)建成以后，總體比例還是偏低的。”

　　第一國(guó)際董事長(zhǎng)助理王月華的分析，道出了商業(yè)地產(chǎn)幕后政府主導(dǎo)的影子。

　　“東莞的經(jīng)濟(jì)能量是非常大的，但以往東莞的商業(yè)是原子彈型的，商品從東莞制造出來，發(fā)散裂變到世界各地，分擊四方，是一個(gè)能量衰變的過程。現(xiàn)在要做成氫彈型的，使能量聚合、聚變。為引導(dǎo)、促使這種聚合、聚變，使東莞成為聚集財(cái)富的洼地，東莞市政府的規(guī)劃起了關(guān)鍵引導(dǎo)作用，同時(shí)政府的規(guī)劃也間接起到了配置資源的作用。這是大型商業(yè)地產(chǎn)蓬勃興起的直接誘因。”

　　“市中心復(fù)合型地產(chǎn)(或稱立體綜合型地產(chǎn))的出現(xiàn)，集行政功能、會(huì)展功能、商業(yè)功能等多項(xiàng)功能于一身，市政府的規(guī)劃引導(dǎo)功不可沒。而高檔商務(wù)地產(chǎn)CBD第一國(guó)際的出現(xiàn)，打造了東莞的商業(yè)中心和城市名片，可以說是政府合理配置資源的直接結(jié)果。有了商業(yè)中心，必定會(huì)導(dǎo)致東莞人工作方式的革命性改變、升級(jí)。而商業(yè)中心的順利運(yùn)轉(zhuǎn)，必然會(huì)出現(xiàn)財(cái)富井噴的現(xiàn)象，從而帶動(dòng)整個(gè)東莞的物業(yè)總資產(chǎn)增值。”

　　都市人心態(tài)？

　　在王的眼里，經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了東莞應(yīng)該是另外一種商業(yè)景觀：工廠老板變成了公司老總，“他們坐在高級(jí)寫字樓里進(jìn)行商務(wù)辦公，他們會(huì)為你提供一個(gè)生意平臺(tái)，給你一個(gè)生意環(huán)境，然后向你索要更大的市場(chǎng)蛋糕，——他們的工作方式應(yīng)該改變！”

　　按照這種理論，東莞人心態(tài)的升級(jí)已經(jīng)為生活方式的升級(jí)準(zhǔn)備了社會(huì)條件。正是迎合了這種心態(tài)，市中心周圍出現(xiàn)了諸如世紀(jì)城、東興中泰、凱旋城、新世紀(jì)桃源、新世界花園別墅等眾多的高檔項(xiàng)目社區(qū)。而這些高檔樓房的出現(xiàn)，就是因?yàn)樾滦偷亩际袑⒊霈F(xiàn)。

　　“怎么理解都市呢？都市就是高樓大廈的天際線，就是燈紅酒綠、車水馬龍，這是普通大眾心目中的都市——現(xiàn)代都市人的心態(tài)定格在這種景觀之中，并以這個(gè)為標(biāo)準(zhǔn)來衡量都市的檔次。”就是說，東莞制造業(yè)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，已使東莞人心儀這種景觀、渴望這種景觀，這就必然要催生其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是與制造業(yè)有關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而商業(yè)是與制造業(yè)聯(lián)系得最緊密的。

　　王月華為他的理論舉出的佐證是，以往很多人在東莞工作，卻在廣州、深圳生活，“現(xiàn)在很多人留下來了，已經(jīng)或正在考慮在東莞工作也在東莞生活了。”

　　招商激活經(jīng)營(yíng)？

　　東莞的商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，但潛在的問題也不容忽視。業(yè)內(nèi)人士都在關(guān)注：幾乎是同時(shí)興起的、上百萬平方米之巨的大型高檔商業(yè)地產(chǎn)，僅靠東莞本地投資者能消化掉嗎？

　　東莞市外經(jīng)貿(mào)局的答案是“不成問題”，因?yàn)椤罢�府�?huì)適度引導(dǎo)，保證資源的合理配置”，“同時(shí)會(huì)出臺(tái)一些相應(yīng)的措施，幫助企業(yè)順利招商。”

　　不過，東莞市國(guó)土資源局辦公室人員婉拒向記者透露全市商業(yè)地產(chǎn)的占地面積與城市存量規(guī)模的協(xié)調(diào)情況。耐人尋味的是，這幾大商業(yè)項(xiàng)目在他們的同行眼里，似乎都存在不少“死穴”。超大型項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)期，甚至組織專家小組出國(guó)觀摩，在規(guī)劃上是沒有問題的，而在地理位置或定位上，稍遇挫折，就會(huì)“走不動(dòng)”，例如在郊區(qū)打造零售購物中心；在一個(gè)商業(yè)盤里，主題商家多了，等于要開發(fā)商每年補(bǔ)貼款要增加，不利于回款；大賣場(chǎng)必須要有產(chǎn)權(quán)鋪，而產(chǎn)權(quán)鋪對(duì)于投資者來說，無疑降低了吸引力。