見習記者 陰雪

　　北京報道

　　北京地產是受奧運影響最大的行業之一。奧運對地產的幅射效應也許才剛剛開始。

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　　5月20日，在“投資中國，投資未來——2004年房地產金融峰會”上，北京大學首都發展研究院副院長、經濟學院金融系主任何小鋒教授介紹說，奧運舉辦前，與房地產業直接相關的各種投資需求將高達7000億-8000億元，其中，北京市市政建設和基礎設施方面的投資需求將達到1800億元左右。

　　此前的4月18、19日，在北京奧運經濟市場推介會上，與北京奧運直接相關的10個重點建設項目均成功簽約，總投資額達215億元。北京市奧運場館建設指揮部辦公室主任助理田萌5月24日透露，根據北京奧運場館及相關設施建設計劃，奧運會新建場館將于年內全部開工，其中包括北京五棵松體育館、奧林匹克水上中心、國家曲棍球場等11個場館。此前，國家體育場、國家體育館等4個奧運場館已開工。隨著這些項目的全面展開，“奧運經濟”開始正式啟動。

　　由于奧運經濟所涉及的建設項目，直接或間接都與地產有關，所以開發商愿意以外延擴大了的“奧運地產”名之。也許開發商對“奧運地產”關注更多的是，政府對市政建設和基礎設施的巨額投資將帶來區域土地的升值，附著在土地上的房產項目也將從中受益，并且影響長遠。但另一個重要的問題是，奧運地產如何融資？亦即，奧運地產錢從哪里來？

　　民間資本多多益善

　　鑒“古”而知未來。以往的奧運會總有一些經驗可供參考。

　　何小鋒說，“奧運會經過多年的發展，已經形成了一套政府和市場結合的經營模式。”1984年舉辦的第23屆洛杉磯奧運會，被認為是奧運歷史上真正意義的商業運作的開端。不過，何小鋒認為，悉尼奧運會“在民間參與方面給我們提供了很多寶貴的經驗”。

　　悉尼奧運會民間資本參與的主要項目包括奧運體育場、奧運村、收費公路以及學校等基礎設施。其中，悉尼奧林匹克露天體育場是由奧運協調委員會委托澳大利亞體育場信托公司具體運作，采用會員制形式，以股權和債權的方式向社會公開發行證券。由于其特有的奧運比賽的巨大吸引力、擁有會員資格的良好形象以及享有稅收方面的好處，該證券吸引了眾多投資者的踴躍認購。最終的結果是，總投資為369億美元的悉尼奧林匹克露天體育場，只有6900萬美元的“零頭”由政府承擔，而3億美元的“大頭”都是靠市場運作募集而來。何小鋒評價此項目的融資戰略最大的成功在于，“從資本市場籌集資金的同時，使得政府能夠將很大一部分項目風險轉嫁給民間資本。”

　　“民間資本參與的意義在于，這些的信譽良好的國內外公司承擔了一部分原本由政府承擔的風險。”何小鋒再次強調，“民間資本的所有者和運營者擔負起了對主要的運動場館和奧運基礎設施的建設和運營任務，這樣就避免了在奧運會結束后遺留設施給公眾帶來沉重的負擔，同時使這些項目具有長期的商業可行性。”

　　這就是悉尼奧運會給予北京奧運地產的最大啟示。

　　奧運場館BOT后面的補償

　　“政府要為社會(民間)資本的進入創造公平的競爭環境。”不論內資、外資企業，國有、民營企業，只要符合奧運項目建設市場準入條件的，都應對其開放投資領域，何小鋒說，“北京市在2004年4月舉行的奧運經濟推介會，就是這種開放的一個良好開端。”他認為，北京奧運融資戰略的基本取向是：市場化、多樣化、國際化和一體化。要通過市場化運作，綜合運用城市土地資本、地域空間和其它經濟要素，盤活城市資源，并通過高效的城市管理，從整體上運作城市經濟，實現資源配置在容量、結構和秩序上的最大化和最優化，促進城市經濟社會持續快速健康發展。北京房地產業要吸取悉尼奧運會之后房地產市場一片蕭條的教訓。

　　“除經營型項目外，相當多的公益型項目融資不可能由政府直接操作，應根據項目建設需要構建融資主體。”何小鋒在分析北京奧運融資戰略應注意的要點時說，“以往由項目法人單位分散融資的方式，不一定適應今天高強度短時間的奧運融資需要。政府可以考慮組建一兩家融資機構(公司)，采取相對集中專業化運作的形式承擔政府融資職能。”

　　北京是以BOT的方式建設奧運場館。最早啟動的國家體育場項目于去年8月9日被確定由中信集團聯合體中標。這個投資達35億元的鳥巢形建筑，由中信集團聯合體負責其設計、投融資、建設、運營及移交，項目公司提供體育場項目總投資的42%，其余58%由北京市政府出資，前者將獲得2008年奧運會后30年的國家體育場經營權。

　　這種BOT方式被沿用于其他場館建設之中。其中，北京城建投資發展有限公司在公開招標的7個項目中，中了3個標。不過，人們發現，中標的幾乎都是國有或國有控股企業。也許是因為我國的民營企業還不夠強大。

　　北京市副市長劉敬民此前曾表示，奧運建設項目應該在它們交付使用之日起，達到資金投入平衡點。這對奧運場館本身巨大的投資來說，并非易事。但政府可以通過其他方式來補償，譬如土地。據城建投資發展有限公司有關人士透露，該公司在奧運村附近一個規模超過100萬平方米的項目即將開工，這個項目土地的獲得即是政府對城建投資有限公司中標奧運村和國家體育館等項目的一個補償，“項目盈利的資金將會投入到奧運村等場館的建設中去。”這位人士說，“否則，我們哪里有這么龐大的資金純投入？”

　　試水產業基金

　　何小鋒再次提出了他對于奧運融資戰略最主要的概念：“不動產證券化。”

　　“不動產證券化就是以不動產所產生的未來現金流為基礎發行證券的行為。”何小鋒解釋說，“和奧運有關的不動產有四種，一種叫市政基礎設施，一個是體育運動設施，一個是酒店、賓館、住房，還有就是其他的不動產。”這些不動產通過證券化操作，從理論上可以衍生出多種證券形式：奧運產業投資基金、市政債券、奧運基礎設施支撐證券、奧運設施所有權類憑證及其他證券形式。

　　這些證券形式在我國的市場上，有的已經出現，但還沒有一個明確的合法地位(如市政證券)；有的由于缺少轉讓的渠道和市場，而在流通性上存在問題(如資金信托)；有的甚至在我國目前的市場上還是個空白(如產業投資基金)。不動產證券化“不僅對于這次奧運的融資，而且對于中國市政債券的起步與發展，都有深遠的意義”，何小鋒希望“我們能夠通過奧運會這種大的建設，先實驗以后再立法”， 通過奧運經濟這片試驗田把地產融資的不斷創新再突破一步。

　　何小鋒說，他已向國家發改委等部門建議，特別針對北京奧運會先建立一個奧運產業投資基金，如果國內沒有相應的法律法規來管理，可以在香港或美國建立，專門投放到北京奧運會來，這也可為以后產業基金在國內正式推行做準備。