本報記者 楊麗萍

　　北京報道

　　離2008年北京奧運會開幕還有4年時間，然而，有關奧運對京城房地產帶來的商機和挑戰的討論從來就沒有停止過。近日，北京奧運經濟研究課題組的專家認為，受奧運的影響

E歌時代來臨了！ 第39屆世界廣告大會 繽紛彩音風暴免費聽 上網實用手冊

，北京房地產業的發展年均增速可保持在16.3%的高位上，快于經濟總體發展速度。

　　奧運推動城市規劃

　　“中國的奧運和其他國家奧運不一樣，很多人愿意用歷史奧運表現奧運可能產生的升和跌，但是我們奧運的基礎不一樣，北京并不是完全建好的城市，還在繼續的建設之中�！北本┤A遠房地產股份有限公司董事長任志強提出，“奧運會給北京房地產帶來了巨大商機。因為奧運建設造成的強制性投資和消費本身就很巨大，它不僅影響到現有房地產市場，并會對未來北京房地產市場起作用�！�

　　據了解，2002年至2008年，北京市用于奧運會相關的投資總規模將達2800億元，其中，直接用于奧運場館和相關設施的新增固定資產投資約1349億元。

　　與任志強持有相同觀點的還有北京城建投資發展股份有限公司營銷總監羅高波。他說，“奧運對北京房地產最大的機遇就是它對北京整個城市規劃做了重新改變。隨之而來的基礎設施投資極其巨大，必將使整個區域發生根本變化。”羅高波所指的北京整體規劃就是指“兩軸兩帶多中心”。顯然，北京城市的重心將逐漸北移。

　　其實，歷史上不乏因城市定位的調整而改變城市命運的個案，一是1979年中央對深圳的重新定位，另一個是1980年中央決定開發浦東，對上海的定位。而北京最近啟動新一輪城市總體規劃的修編，其中申奧成功是一個重要的推動因素。

　　“中國的經濟要靠投資和消費來拉動，2800億元的奧運投資不僅會直接增長GDP，還會使整個北京的環境特別是交通環境等得到巨大改善。這就給房地產帶來一個重大利好，隨著市政設施、城市干道、高速交通干道的投入使用，北京郊區住宅會日益興旺，而同時，奧運基礎設施的改造帶來了大量的拆遷，為未來房地產提供了持續、強勁的需求。目前北京的拆遷量已在幾百萬平方米，未來幾年奧運帶來的拆遷量一定會有所上升�！北本┲榻�房地產開發公司總經理程新華說，北京市政府規劃了很多城鎮以及將來的居住和產業布局，比如通州將建成北京的衛星城，不僅僅是戰略規劃的問題，實際上帶來了人們居住理念的改變，這必將使得郊區住宅成為主流�！拔覀兎浅？春脢W運對北京房地產的拉動作用，珠江地產還會持續對北京房地產的投資�！�

　　開發商對市場的感覺永遠都是那么敏銳，都紛紛把投資目光指向了奧運所帶來的地產商機。

　　“根據北京總體規劃的調整以及投資傾向從城區向城鄉轉移，我們將從一個綜合性的開發商，轉向專項的開發商，走專業化的道路，集中北京的四環到六環進行郊區住宅的投資。”羅高波坦言。

　　“北京是未發展或者正在發展過程中的一個城市，我們傳統的家庭人口大概5-6人或者12-15人，但是現在家庭平均人口是3.6人，北京只有2.4到2.6人，家庭分裂的速度加快會加大住房的需求，而在中國的城市化率提高過程中城市建設會有一個高速的發展�！比沃緩娬f，今年公布的城市化率已經達到39.1%，北京的城市化率已經超過55%，非常顯然的一件事就是，北京這個城市和北京房地產都勢必會借奧運之機而求得發展的另一個制高點。

　　凱德置地中國控股集團北京公司總經理王會干，也非常看好奧運建設給開發商帶來的地產機遇。

　　“凱德置地是在新加坡的一家上市公司所控股的房地產公司，只做房地產，在中國大概投資了整十年，總投資大概是120億人民幣，而近幾年在北京的投資已達到了30億元人民幣�！蓖鯐�干說，要做一個有史以來最好的奧運會，它本身不單是硬件的改變，而且也需要整個軟環境的提升。無論是硬環境還是軟環境，都會對資金有大量需求，“我們在這方面花了相當多的時間，開始在國內做關于房地產融資，房地產金融這方面的產品。以期望能夠把國外的資金通過合法、合理的形式帶到國內參與北京奧運房地產的開發�！�

　　開發商仍有“奧運風險”

　　北京申奧成功及加入世貿組織后，房地產投資占全社會固定資產投資比例陡然增加，商品房開復工和竣工量急劇增長，房價攀升迅猛，因此，不禁有人擔憂，在北京市民整體收入水平尚處于小幅穩定增長的情況下，房地產業的這種過快增長是否能獲得購買力的強力支撐，2008年之后北京房地產市場會否轉入衰退？

　　“中國在世界經濟中的影響是巨大的，今年一季度我們的進口已經出現了80多億的逆差，這說明我們有更多的需求，這個需求會對世界產生重大的影響，其間，北京不但起到了政治作用，更有其經濟作用，未來的經濟導向可能隨著中國人口重大的需求而產生重大變化，這也是奧運所產生的重大經濟作用，因此北京在整個奧運過程中也許是最不受宏觀調控影響的城市，而且是最能夠在宏觀調控中比別人高出一頭的城市�！比沃緩娬f，這就注定了北京房地產在未來的發展中不會像其他的奧運城市那樣在奧運以后有一個大幅度的下跌，也許WTO會使它有延續的、持續的健康的發展，而且發展的周期都會好于其他已建成的奧運城市的發展情況。

　　“北京現在整個GDP是3600億元，相當于人均3000多元，人均GDP在5000-8000元的時候是房地產高速增長時期，上海進入4500元以后房地產需求出現了高速增長，這是不以人的意志為轉移的。按照北京市的規劃，到2008年，北京的GDP將達到人均5000元，以此推算，到北京奧運舉辦之日，才是北京房地產高速增長的開始�！背绦氯A分析說。

　　“根據我們對歷屆奧運會城市會后情況的調查來看，房價有漲有跌，與北京最可比的是韓國漢城奧運會，中國目前的狀況和韓國非常相似，正處在從發展中國家向新興工業化國家的轉化過程，中國和韓國不僅僅把奧運會看成運動事件，同時也是一個政治事件和經濟事件。”羅高波指出，1988年韓國奧運會后，漢城的經濟包括房地產一直都是在漲的，所以，北京經濟和北京房地產在2008年奧運會后有很大可能還會保持一種高速增長。

　　當然，機遇與風險喜歡相伴而行。作為開發商，在看到這個美好的前景之時，可曾想過規避風險的辦法？

　　“在奧運舉行之前，可能會有一些房地產項目不允許開工，而在奧運之后，奧運村原來給運動員住的地方，也會推向市場，房地產本身是一個周期性很強的產業，開發商必須對周期有比較理性、正確的判斷。”華潤置地有限公司財務總監林鉅昌認為，目前這個判斷還比較難下定論，這就需要北京市政府能夠對在奧運之前不許動工的地產項目有更早的說明，從而為開發商未來幾年的開工進程提供更可靠的標準。

　　“奧運建設過程需要吸收大量的市場資本，不可避免地要對市場資本造成很大的壓力。而政府或者機構在資本市場融資的時候會把銀根收得比較緊，大型金融活動帶來的經濟波動會使政府采取一系列宏觀調控手段，房地產作為資金密集型行業，受此影響會比較大�！绷肘牪�還提到，目前，隨著奧運概念所帶來的經濟過熱已經有所顯現，今年第一季度固定資產投資的快速增長，致使政府采取宏觀調控手段，其中對房地產的影響就很深遠。