本報記者 司宇寧

　　上海報道

　　一個臺州炒客的驚魂之旅

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　　5月20日，上海浦東一個茶館內(nèi)。一杯綠茶下肚，在圈內(nèi)小有名氣的投資客林文(化名)緩緩打開了話匣子。

　　十年前，林文臺州老家所在的村莊盛行“老太太銀行”。就是說，在這個村莊里，一些德高望重的老人，女性居多。這些人手中掌握著大量的資金，全都是村里那些作坊式小老板的“存款”。她們用這些錢放高利貸，貸給那些急需錢用的人。

　　其實，在溫州和臺州，這樣的“老太太銀行”大量存在著。盡管表面上看起來這是一種多贏的借貸模式，而且貸款對象往往是貸方的親戚朋友，但這仍然隱含著不小的風(fēng)險。一些人通過這些渠道貸到錢后，要么卷款而逃，要么因為做生意賠了錢還不起利息甚至本金。

　　林文就為此吃了大虧。以前，他家里有個專業(yè)生產(chǎn)小五金的小廠，掙了不少錢。他父親把500萬積蓄通過“老太太銀行”貸給了一個親戚。后來，這個親戚在其經(jīng)營的小廠破產(chǎn)后潛逃得無影無蹤，林家的500萬也血本無歸。

　　看著氣倒在病床上的妻子，林文的父親一氣之下賣掉小廠，與23歲的林文一起攜著100萬來到了上海。

　　當(dāng)時上海地產(chǎn)市場適逢恢復(fù)期。林文父子連連出擊，頭一年凈掙了五十多萬。一晃十年過去了，林文父子財富積累達(dá)到了上千萬元。前年，父親把業(yè)務(wù)交給林文后，回臺州安度晚年去了。

　　但最近兩年，央行時不時地為過熱的地產(chǎn)市場吹出陣陣?yán)滹L(fēng)，以及上海幾個地產(chǎn)巨頭的落馬對樓市帶來了不小的震蕩。上海樓價便開始在繼續(xù)上揚(yáng)中透露出微妙的寒意。

　　去年9月份，上海曹家渡邊上的一處高檔樓盤開盤了。開盤價為11000元／平方米。林文花近2000萬元一下子買了八套，每套都在150至200平方米之間。

　　后來，當(dāng)坊間傳出上海將限制期房轉(zhuǎn)讓后，上海房價便被推到了風(fēng)口浪尖。當(dāng)時有朋友勸他趕快出手，以免房價出現(xiàn)什么不測。林文猶豫了一下，仍然按兵不動。三個月后，這處樓盤漲到了12000元／平方米。林文竊喜，他決定“再等一等”。但接下來的走勢，讓他開始坐立不安。

　　2004年1月底，這個樓盤價格開始悄然下跌。到2月中旬，已經(jīng)跌到11000元／平方米左右了�！斑@時候賣出去，不是白等了這么長時間嗎？”

　　但局勢仍然不妙。房價繼續(xù)下跌，3月底，已經(jīng)跌到了10000元／平方米。

　　一系列政策的頻繁出臺，在5月的上海房地產(chǎn)市場上刮起了猛烈的“倒春寒”。“再不出手的話，肯定要吃大虧。”林文的父親急急來到上海，逼著林文把手頭的房源悉數(shù)出手。其中，在曹家渡的這八套房子的出手價是9600元／平方米。

　　“一下子賠了幾百萬�！绷治陌脨赖卣f，幸虧在其它地方的幾套房子“賣的價格還不錯，要不然就虧大了！”盡管“久經(jīng)沙場”，但這次林文差點“栽了”。

　　林文表示，在最近一段時間內(nèi)，他不會再繼續(xù)投資上海房產(chǎn)了�！艾F(xiàn)在政策這么緊，誰也不知道上海樓市什么時候會大變天。你說，誰還敢再戀戰(zhàn)��？”回想起這一切，林文驚魂未定。

　　江浙游資：撤退或觀望

　　“投資上海？這兩年，投資中遠(yuǎn)兩灣城、萬源經(jīng)典，確實賺了一些錢，但過完年，我們家族坐下來研究，覺得上海的房價確實貴了一點，風(fēng)險驟增，現(xiàn)在我們已經(jīng)將上海的物業(yè)悉數(shù)出售�！毙嵊X敏銳的王先生是江浙游資的經(jīng)典代表，他正如林文那樣準(zhǔn)備撤離上海樓市。

　　“上海樓市不敢投了，我們正轉(zhuǎn)戰(zhàn)嘉興、湖州、無錫、揚(yáng)州這些二、三級城市，但這些城市房價也已經(jīng)很高了，一樣不能給我們安全感，下半年我們不打算再投資房產(chǎn)了，得趕緊轉(zhuǎn)做其它生意�！蓖跸壬�說。

　　“我在浦東金橋佳京路有一個400多平米的商鋪，在十幾家中介掛牌，至今一年，租不出去，更別談賣了，大概是要套進(jìn)去了。”一位不愿意透露姓名的江蘇民企總裁這樣告訴本報記者。

　　他在上海擁有多處物業(yè)，眼下他正急著將手中的別墅、商鋪等物業(yè)出售套現(xiàn)，期望在上海樓市發(fā)生逆轉(zhuǎn)之前及時全身而退。

　　上海樓盤正逐漸被溫商冷落。不久前，上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司赴溫州去推介其位于浦東的樓盤，結(jié)果掃興而歸。

　　“最近一個月，長寧區(qū)虹橋地區(qū)，以江浙游資為代表的賣方急沖沖地掛出房源，但買家就是持幣觀望，二手房交易量每況愈下。”上海某知名中介公司虹橋店業(yè)務(wù)員小于不無沮喪，他在這個行業(yè)已經(jīng)做了三個年頭，第一次感覺好日子快要到頭了。

　　“上海的房價太離譜了，在最近兩三年內(nèi)上漲到了本來需要十年才能上漲的空間�！币晃粊碜蕴K州的房產(chǎn)炒家表示，“上個禮拜我已經(jīng)把手頭的幾套房子全部賣掉了�！薄胺績r已經(jīng)炒上去了，沒有油水可撈了，我還呆在這干嗎？”他反問記者。

　　王輝，這位上海資深地產(chǎn)策劃人，也對上海樓市表現(xiàn)出了少有的擔(dān)憂。他向本報記者講起這樣一件事。5月2日，上海期房限轉(zhuǎn)政策正式實施之后的第一個大型房展——“假日樓市”五一亮相上海，但出乎房產(chǎn)商意料的是，參觀者出奇地少，與五一長假的熱鬧形成了鮮明的對比。稀稀落落的展位，平均參觀者也就是2-3人。

　　“這是近年來的房展會中，人氣最少的一次，再也看不到人山人海的喧囂場景了�！蓖踺x感慨地說。

　　“以前在溫州舉辦一次房展會，成交金額會高達(dá)十個億，但剛剛結(jié)束的5月中旬的房展會可能一個億都不到。現(xiàn)在的房展會上，雖然人氣依然很旺，但明顯是問的人比買的人多，畢竟現(xiàn)在的上海房價不比三年前了，在高位炒作空間小很多的形勢下，溫州人正變得謹(jǐn)慎，對以上海為代表的外地樓市望而卻步�！�

　　海外熱錢：厲兵秣馬

　　投在上海房產(chǎn)的江浙資本到底有多少？復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華民表示，由于這些游資相當(dāng)散亂，根本無法統(tǒng)計出具體的數(shù)字。不過，在上海本地最為盛行的說法是，這些游資已經(jīng)達(dá)到200多億。

　　而現(xiàn)在，與江浙游資奪路而逃形成鮮明對比的是，海外資本的大兵壓境�！八麄儨�(zhǔn)備在上海樓市豪賭一把�！蓖踺x這樣分析。

　　而且，王輝還認(rèn)為，如果把上海房價的上升僅僅歸結(jié)于江浙資本，那是一種誤解。他認(rèn)為，事實上，上海樓市的炒家可分為三股力量：一是以溫州民間資本為代表的江浙游資；二是上海本地人，他們是隨著海內(nèi)外炒家跟進(jìn)的；三是以港臺人士、海外華人、境外基金為代表的海外炒家。

　　其中，“第三種力量”是迄今為止未引起媒體、公眾充分重視的投機(jī)力量。

　　王輝的調(diào)研結(jié)果顯示，2004年，已經(jīng)有104億美元的境外資金進(jìn)入上海市場，這其中有20%投向了上海的房地產(chǎn)市場。頗具知名度的有美國著名的風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)摩根士丹利、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投資公司旗下的GIC地產(chǎn)基金公司、美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房產(chǎn)投資基金。

　　王輝分析，目前境外資金進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場主要有兩種方式：一種是參與項目的開發(fā)過程，另一種則是購買現(xiàn)成的項目。

　　而據(jù)他了解，摩根士丹利等基金已經(jīng)在某房產(chǎn)投資咨詢公司的協(xié)助下介入長寧區(qū)中山公園板塊某高檔樓盤的炒作，整幢買下，再分散賣給客戶。

　　“上海房價會跌嗎？絕對不可能！上海的房價相對香港、臺北、新加坡多便宜啊！上海環(huán)線內(nèi)還有多少土地？又有多少潛在的購房者？現(xiàn)實的需求、未來的經(jīng)濟(jì)走勢決定了上海的房價繼續(xù)看漲，我的很多朋友正加緊在上海虹橋、古北置業(yè)呢！”一家著名臺資背景的房地產(chǎn)代理公司副總這樣告訴本報記者。

　　王輝透露，就個人炒家而言，正因為香港房價是上海的3倍多，在香港買一套房子的價錢，在上海可以買好幾套，所以有香港人熱衷于來滬投資。

　　某瑞典跨國機(jī)械公司中國首席代表為馬來西亞華人，他在上海虹橋、徐家匯地區(qū)有5套以上別墅、豪宅，總價值1500萬元左右，他的夫人就是整天開著車，出入各個中介公司，不斷買進(jìn)、賣出。而隨著對上海樓市的看好及對人民幣升值的預(yù)期，一些日本人、韓國人甚至歐美人士也在不斷加入炒房團(tuán)行列。

　　最新跡象表明，國外基金正瘋狂對上海的優(yōu)質(zhì)物業(yè)發(fā)動收購，其中徐匯商城的收購官司糾纏不清，“已經(jīng)鬧到國際上了”。不過，徐匯商城一位負(fù)責(zé)人并不愿意透露太多的詳情。

　　面對上海樓市的激烈震蕩，海外投機(jī)資本對上海房地產(chǎn)市場未來走勢作出與本土資本截然不同的判斷，并分道揚(yáng)鑣，一路狂奔。

　　前途未卜

　　如果江浙炒家真的全部撤出，會給上海樓市留下一個多大的房產(chǎn)黑洞？海外熱錢的大量流入能否救市？

　　曾有媒體指出，上海采取限制期房轉(zhuǎn)讓政策會打壓房價，將會導(dǎo)致上海半數(shù)家庭負(fù)資產(chǎn)。上海市新聞發(fā)言人焦揚(yáng)在此前回應(yīng)說：這種說法是根本站不住腳的。焦揚(yáng)表示，上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展是由實實在在的需求所支撐的。“上海房地產(chǎn)市場總體上是健康的，但我們對發(fā)展中出現(xiàn)的不良現(xiàn)象也沒有回避，市委、市政府對房價階段性上漲過快的問題高度重視�，F(xiàn)在市政府出臺的一些措施有利于抑制房價過快上漲，保證房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，目標(biāo)是讓廣大市民受益，防止房地產(chǎn)價格的大起大落。因此根本不會出現(xiàn)一半家庭負(fù)資產(chǎn)的情況�！苯箵P(yáng)說。

　　王輝分析，地方政府在市場投機(jī)氣氛比較濃的時候都會出面干預(yù)，例如臺灣在1950年年底之后曾經(jīng)對樓市有過三次大的干預(yù)行為，而新加坡曾經(jīng)對房產(chǎn)增值所得征收100%的稅收。為了抑制房地產(chǎn)投資過快的態(tài)勢，當(dāng)前，從央行到上海市政府，銀根緊縮，政策頻出，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨資金難題。

　　但政府調(diào)控的風(fēng)險也應(yīng)引起注意，最需要關(guān)注的是境外熱錢的涌入�！啊疅徨X’最重要的特征就是投機(jī)，一旦獲利就會伺機(jī)撤出，因此很容易引起金融市場的動蕩，進(jìn)而造成樓市的泡沫�！蓖踺x說，中央政府、上海市相關(guān)主管部門應(yīng)該毫不手軟，堅決打擊，“嚴(yán)肅查處”投機(jī)分子，嚴(yán)防海外熱錢非法流入。

　　“如果在上海房地產(chǎn)市場面臨回落的時候，海外熱錢乘虛而入，瘋狂大肆收購各種物業(yè)，等樓市再次回暖時出售套現(xiàn)，那么，一部分上海人將避免不了1997年前購房的香港市民的命運(yùn)，終身為李嘉誠等地產(chǎn)大鱷打工。不同的是，這次上海人是為海外投機(jī)熱錢打工�！蓖踺x不無擔(dān)憂地指出。