本報記者 曹盛潔 北京報道

　　程新華兩次正常的工作變動仿佛完成了一個“輪回”，卻折射出珠江地產在戰略層面的調整。2001年，時任上海珠江投資有限公司總經理的程新華被朱孟依指派到北京，擔任北京珠江房地產開發有限公司的總經理，重點拓展華北市場。而三年后，程將重返上海，他的助手曾耿盛將是接任者。

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　　進入2004年，珠江合生在北京逐漸擺脫了前三年的不確定狀態，比如在2003年表現并不很突出的珠江帝景，最近漸顯強勢。有業內人士對此分析認為，隨著廣州珠江投資在公路建設的投入不斷加大，公司治理的重心也開始重新分配，這反倒令北京珠江及北京合生的“自選動作”更為自如，加之進入現房階段，出現順暢局面理所當然�！　�

　　三年前，珠江及它的戰略合作伙伴合生創展定下的擴張策略是優先發展北京市場，對上海則是“以比較溫和的發展速度逐步擴大市場規�！�。此次珠江做出的“在上海加大投資力度，迅速擴大市場份額”的戰略調整，無疑與上海房地產從去年開始的井噴有關。面對這樣一個表現上佳的市場，任何一個開發商都不可能熟視無睹。

　　北京三年

　　一個有趣的現象是，一些在當地市場縱橫馳騁、實力雄厚的外埠開發商在殺入北京的同時，通常會雄心勃勃地給自己定一個長遠的目標，而且這個目標驚人的相似，那就是“三年之內躋身北京前三甲”。去年8月天津順馳北京分公司總經理王全存就向記者表達了這一雄心壯志，隨后“狂妄”的順馳引來了業內人士各種各樣的議論。

　　早在2000年珠江合生初入北京進行大規模異地擴張時，掌門人朱孟依也定下了這樣一個目標。在進入北京初期，朱孟依每個月都要親臨北京，不僅是拿地布局，產品細節，甚至樓盤定價，朱都要深入參與。隨著北京項目逐漸進入現房，朱孟依對于具體樓盤的參與也越來越少。但珠江合生的另一塊業務卻迅速脹大，繼參股修建廣惠公路之后，這個國內第一家參與公路基礎建設的民營企業，目前已動工修建位于廣州與深圳之間的第二條高速公路。

　　在相當長的一段時間里，一些業內人士對珠江合生在京的異地拓展頗為擔憂。2001年，合生聯手珠江，一口氣拿下北京五塊大型開發用地，令人感到驚訝的是，珠江羅馬嘉園、珠江帝景、珠江綠洲、珠江國際城這幾個項目幾乎同時動工，并沖入銷售市場。此前，即使是北京本土的地產商，也少有一年在售五個以上樓盤的情況。從廣州只身赴京的香港資深策劃人周志榮，曾參與廣州珠江地產的開發。周志榮說道，北京開發商對于珠江在同一區域開發若干樓盤認為是自己跟自己打架，但珠江不這么認為，因為如果你自己不動，也會有其他競爭對手在你的樓盤周邊拱起，這樣還不如一個公司迅速鋪開。這樣的觀點對于北京而言，可謂是絕對異類，甚至連北京一類代理公司金網絡都有不成文的約定——在10公里范圍內不接第二個地產項目，顯然這樣的規則，在珠江看來反倒是機會。

　　盡管珠江合生擁有非常制度化、規范化的開發流程及完整的上下游產業鏈所帶來的成本上的優勢，但有業內人士表示，來自廣州的珠江合生在最初并不重視產品概念的推廣和炒作，而北京本土開發商卻深諳此道。那么，珠江合生如何面對這樣一個市場？程新華表示，珠江在適應北京市場的同時，也希望逐步改變這個市場的一些成分。與2001年相比，其在營銷策略上已經做了很大的調整。而北京合生總經理陳長纓在此前接受記者采訪時也認為，該公司在北京經歷了一個由注重產品到注重產品和理念的統一的過程。

　　如何獲取更多土地

　　程新華不久前曾在一個論壇上表示，從2000年至2003年，珠江在京的開發面積達到了150萬平方米，并準備在未來五年維持每年150萬平方米的開發面積。

　　一年150萬平方米，平均按2.0的容積率來算，就是75萬平米土地的消耗，在北京每年2200萬平方米的供應計劃中，約占3.5%。然而，此市場已非彼市場。北京的土地市場與三年前相比，面目已大不相同�！澳玫卦絹碓诫y”，很多開發商都對記者表達過相同的意思。尤其是今年年初4號令頒布之后，北京的土地供應已顯不足。珠江如何維持這么高的開發量？

　　“目前，珠江合生在北京的土地儲備，特別是珠江，的確有些捉襟見肘，但至少在今明兩年，我們現有的土地還是足以支撐開發的�！背绦氯A向記者算了一筆“賬”：珠江駿景今年要開發18萬平米的北區，明年要開發9萬平米的南區。珠江國際城100多萬平方米應該到2006年或2007年才能完成，也就是說，每年可以推出市場20萬至30萬平方米。此外，珠江溫泉花園每年也可以推出約15萬平米。這樣，珠江現有的土地儲備在今后兩年每年可以維持50萬至60萬平米的供應量，加上與合生合作開發的項目，總規模在150萬平米。

　　4號令頒布之后，北京珠江在一些報紙上刊登廣告，公開尋求土地�！艾F在已有幾百家項目公司和我們洽談轉讓，這些項目公司由于資金等原因急于將土地出手，我們正在篩選�！背绦氯A表示，有可能簽約的土地可能位于北京西部。當然，珠江也會積極參與土地的公開招標。

　　“到今年年底之前，我們至少能買到一兩塊地”，程新華說。

　　低調東行

　　迄今為止，珠江合生已在北京投資了約80億人民幣。相比于北京，珠江合生過去幾年在上海的投資力度明顯不在一個重量級上。

　　“目前，珠江在上海有兩個項目，一個是通過招標獲得的土地，一個是原來通過項目轉讓獲得的土地，這兩個項目都會在今年推向市場。今年上海項目的開工面積為50多萬平方米，但這個規模距離我們的最經濟的規模還相差甚遠。”程新華說。

　　“最經濟的規�！笔浅绦氯A在接受采訪時頻繁出現的詞匯。他認為，只有運作規模一年達到開復工面積120萬至150萬平方米，這種規模才會比較經濟。

　　而運作大盤無疑是實現這種最經濟規模的有效策略之一。開發大盤可以降低成本，從而凸顯其價格優勢。

　　事實上，朱孟依手中一個制勝的“法寶”就是從一開始就運作大盤。珠江合生在廣州開發的項目中，有的面積超過了200萬平方米。其在天津開發的全國罕見的大盤“寶坻溫泉度假村”今年8月第一批別墅即將亮相，而五星級酒店10月底也將基本完工。

　　在北京，珠江帝景的開發面積是90萬平方米，而珠江國際城則超過了100萬平方米。

　　然而，與廣州和北京不同的是，由于上海每年對用地總量控制較嚴，強勢的政府控制，需要平衡方方面面的投資來源，加之對于境外資金的青睞，以及目前境外資金近于乘數效應的遞增，令土地劃分必然像切西瓜一樣，越切越小。

　　另外，則是市場對大盤的接受程度遠遠不如廣州、北京等地，需要靠概念摧動的大盤，在上海卻很難得到沖動的響應群體。

　　“我們在上海開發的樓盤都不會太大，而是中等偏上的規模，一般會控制在20萬至50萬平方米之間。”程新華非常明確地向記者表示。