本報記者 姜宏橋／文

　　除了板樓和塔樓，我們還能在高昂地價的高密度區創造出什么新產品？矮粗產品的慣性，隨著產品設計的“瘦身”戛然而止。

　　步入炎夏之季，首創置業在上東區推出的“針塔”，令樓體苗條了不少，而三元橋

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的新盤“時間國際”，則把每棟樓的平面，減至僅有500平方米，更有甚者，在CBD朝陽路推出的國銳投資開發的“財記”，一棟樓的一層僅有一戶，這棟樓看上去甚至不能稱之為針塔，因為針塔的既定含義通常為一層四戶或三戶，自1998年開始，高層樓一層8戶至10戶、每層平面1000余平米的格局，在高端樓盤中悄然消解。

　　事實上，更多的樓盤甚到粗到了一個樓層平面達5000平方米甚至更大的情形。而樓盤越長越粗，無非源于市場噴發的“存量需求”。這令產品成長肆無忌憚，規劃部門有控高規定，但越控越高，住宅規范有體量約束，但樓體越限越粗。

　　針樓現象

　　經歷十年的發展，住宅產品早已從追求面積過渡到追求戶型合理布局和享受自然條件，但是戶型始終受限于樓型的發展。無論是塔樓還是板樓，能夠實現三面采光和通風的都是極少的。要使每戶都能實現最優的資源，只能在樓型上再做突破，小體量樓應運而生。

　　與動輒百米寬的板樓和粗壯的塔樓相比，“時間國際”由于標準平層只有500平米，三戶分享，“時間國際”打破了戶型的二八定律，20%的住戶享有良好的自然條件，而80%的住戶不得不忍受視野、采光和通風的遺憾。在同層的三戶中最差的一戶位于中間，兩側的戶型均能夠享受三面采光和景觀。

　　負責該項目設計的北京市建筑設計研究院第八設計所副所長陳光表示，最初設計的方向就是兩個目標，一是力爭每戶享有最好的自然條件，二是戶型內部提供最大的自由空間，室內沒有剪力強和柱子，這一點和建外SOHO類似。

　　當然，針型的設計無疑是個巨大的挑戰，陳光不得不承認這種設計在成本和設計上的巨大矛盾，因為獨立小體量意味著共用外立面的減少，開發商將付出更多的建筑成本，而且如何保持合理的容積率維持利潤將變的異常困難，“僅做日照分析，就做了50個方案”。

　　曾在CBD推出“易構空間”的國銳投資，則把針樓演繹到了極致。出現在CBD朝陽路的這個樓盤，被冠名“財記”，標準平層只有一戶350平方米，“四面采光，兩梯一戶”，這樣的稱謂可以說前無來者，在高密度區域，這樣的建筑形式，不可謂不大膽。

　　創新總是能最先抓住被消費主義弄得焦頭爛額的開發商的眼球，但是當我們試圖總結各樓盤絲毫的改進以冀探索創新的方向時，卻發現自己處于創新的汪洋大海之中。在塔樓和板樓之后，“針樓”將是未來的高密度區住宅的主要樓型嗎？相比于樓型的改進，材料、使用功能、科技的創新哪一個更能吸引消費者？不同區域的樓盤創新方向也是一致的嗎？我們能否在現有的創新所參照消費需求分析方式之外，重新構造一個分析系統而引發一次新革命呢？

　　這些問題迫使我們不得不回顧歷史摸索住宅創新標準體系的演變線索，同時打開眼界將視野越過建筑設計師，去敏銳關注每一種技術變革和社會變化所帶來的消費方式新變化。

　　尋找創新標準

　　住宅產品既是技術性產品也是社會性產品，包含技術和居住模式等倫理性因素，因此，說到住宅創新時，實際上也將涉及到一個改進標準問題。在住宅發展的歷史中，這種產品改進的標準是產品創新的主參照系，也是在不斷改變的。

　　華高萊斯總經理李忠對北京地區的住宅改進歷史進行了回顧。最初，住宅產品的改進脈絡主要體現為對居住面積的擴大。此后，當戶型面積達到一個相對穩定值時，針對戶型布局合理性，從世界住宅發展歷史的客觀標準來衡量，當我們走過“合理分戶”之后，開始走向“合理分室”。“這時候我們又看到一個新的改進標準在逐漸確立，那就是針對住宅設備，特別是空調技術的改進標準，越來越多的住宅開始以環境觀作為自身產品改進的主坐標系”，李忠說。

　　從表面上看來，中國和歐美有一個區別，歐美熱衷于住宅產品改進的是設計師，在中國，卻是開發商，但最終決定住宅改進標準的是受限于各種客觀社會環境的消費方式變化。中國的住宅設計思想歷經交鋒，西方國家進入和城市化起始之日，上海發展出擁擠的半中式集成住宅“里弄”；建國后經濟狀況好轉即發展“民族形式，社會主義內容”，在蘇式建筑上加扣中式大屋頂和裝飾；“大躍進”之后生活貧困，風向即變，《人民日報》專門發表社論批評建筑“求大、求全、求新”，全國推行小面積和土法“干打壘”住宅。

　　時至今日，經濟發達自不用提，當我們力求總結現狀下影響住宅創新的具體線索時，至少有五個不可忽略的因素：其一是人口結構的變化。華遠集團董事長任志強指出，我國人口結構變化同時對住房要求產生重大影響，這個變化的參數在國際上用于判斷房地產市場需求時是一個重要因素。但中國的研究中幾乎沒有這個參數，甚至經濟學家們都沒有在房地產研究中用過依賴人口率這個名詞。“傳統的中國大家族的生活方式已隨經濟收入的提高和財富聚集的年齡反向發展相結合形成了快速的家庭分裂，以單身和雙人家庭為主的需求增加并有能力實現。”家庭規模的變化將對無論是樓型、戶型還是居住觀念都會帶來革命性變革。

　　李忠認為，人口結構之外的影響因素還有出入國的頻繁程度決定國際化住宅需求量和形式。汽車化程度影響住宅距離，以及科技水平進步、城市結構調整。這些因素的作用在目前就已經看出了端倪。網絡、休閑娛樂的普及使得亦莊項目出現以共同愛好而非資產和權勢的第二身份來定位客戶群。北京市內各區域城市功能定位不同使得各區域住宅創新的方向迥然相異。CBD的住宅創新執著于都市化配套和商住互通，典型者如建外SOHO；三元橋地區開發剛剛開始，住宅創新著力于城市功能的完善；亞運村板塊研究的則是到底是“商”還是“住”。

　　也許有一天北京的住宅創新將轉向環保和人權平等社區，但在此之前我們必然會看到政府環保政策更加苛刻，社區自治和人權平等深入人心。