余美英

　　土地、金融政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)住宅供應(yīng)量會(huì)不會(huì)繼續(xù)減少房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲

　　買房是不是好時(shí)機(jī)

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　　上半年土地、金融等一系列“緊收”政策的出臺(tái)，在規(guī)范市場(chǎng)、提高市場(chǎng)門檻的同時(shí)，使北京樓市呈現(xiàn)了出乎意料之外的紅火——供應(yīng)量少了，房子空前好賣，房?jī)r(jià)不降反而上漲，買房人甚至出現(xiàn)了擔(dān)心買不到房的恐慌心理。下半年，北京樓市會(huì)不會(huì)繼續(xù)上半年的大好光景？土地、金融政策走向怎么樣？供應(yīng)量會(huì)不會(huì)繼續(xù)減少？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲？住房貸款會(huì)不會(huì)變難？公積金貸款最高額度的降低，土地制度改革的進(jìn)一步落實(shí)……這些都讓北京樓市下半年的走勢(shì)變得撲朔迷離。

　　懸念一：土地、金融政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)控制

　　從目前本屆政府出臺(tái)的一系列新政策看，這似乎是個(gè)不容置疑的問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，下半年，北京乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在土地、相關(guān)金融等政策方面會(huì)繼續(xù)“從嚴(yán)規(guī)范”的主旋律。

　　國(guó)土資源部部長(zhǎng)孫文盛5月14日所說(shuō)的似乎可以預(yù)見(jiàn)下半年土地市場(chǎng)，要以高壓態(tài)勢(shì)開展土地市場(chǎng)治理整頓，特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。除經(jīng)合法批準(zhǔn)可以分期建設(shè)的項(xiàng)目外，其他建設(shè)項(xiàng)目用地一律不得分期辦理建設(shè)用地審批，否則按騙取批準(zhǔn)、非法占地論處，追究分拆項(xiàng)目的審批機(jī)關(guān)的責(zé)任。另外比如控制土地供應(yīng)、控制土地出讓按揭貸款、逾期不開發(fā)將收回土地使用權(quán)、整頓土地市場(chǎng)秩序等措施，都直指土地市場(chǎng)的軟肋，尤其對(duì)于以前通過(guò)邊緣行為所圈下地皮的方面來(lái)說(shuō)，尤其是收回開發(fā)權(quán)、嚴(yán)格控制土地交易貸款這些措施無(wú)異于土地市場(chǎng)整頓的最后通牒。

　　不能不關(guān)注的還有3月31日國(guó)土資源部出臺(tái)的有關(guān)文件：從即日起國(guó)土資源部、監(jiān)察部將就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行執(zhí)法監(jiān)察，并要求各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢；對(duì)8月31日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。從這個(gè)延續(xù)到下半年的土地政策看，下半年，土地市場(chǎng)的主旋律仍將是“從嚴(yán)規(guī)范”。

　　再看房地產(chǎn)行業(yè)的另一道閘門——金融政策：上半年出臺(tái)的政策對(duì)下半年繼續(xù)起著作用的除了4月25日中國(guó)人民銀行將金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率上調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)外，還有4月30日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)部署了清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目工作中多項(xiàng)涉及房地產(chǎn)，特別是土地市場(chǎng)的規(guī)定，以及與此同時(shí)提高的房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。市場(chǎng)反饋的消息還有，盡管各商業(yè)銀行已經(jīng)開始辦理“五一”節(jié)前暫停的各類住宅貸款，但很多開發(fā)商已經(jīng)感到，買房人辦理住宅按揭貸款沒(méi)有以前容易了。

　　我們不妨來(lái)看看各商業(yè)銀行職能部門針對(duì)央行一系列已經(jīng)出臺(tái)的信貸從嚴(yán)政策，雖然從自身運(yùn)作角度看，房地產(chǎn)信貸在目前仍是銀行擁有的最優(yōu)良的信貸業(yè)務(wù)，應(yīng)該抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)擴(kuò)大這塊“蛋糕”，但既然目前政府都在從嚴(yán)管理房地產(chǎn)行業(yè)，在這“風(fēng)頭”當(dāng)中，各商業(yè)銀行的職能部門都會(huì)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，能不辦的盡量不辦。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)信貸政策的從嚴(yán)也是不可置疑的走向。

　　懸念二：下半年住宅供應(yīng)量會(huì)不會(huì)繼續(xù)減少

　　就像業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)的那樣，國(guó)土資源部有關(guān)8月31日“大限”的規(guī)定無(wú)疑是助推器———“助推器”的出臺(tái)引發(fā)了北京樓市一個(gè)新現(xiàn)象——一些在過(guò)去“圈地”的所謂的開發(fā)商紛紛往外“吐地”———據(jù)了解，目前北京大約有1200多個(gè)符合“協(xié)議出讓土地”的“樓盤”正在市場(chǎng)上到處“飛”，持有這1200多個(gè)樓盤的所謂的京城開發(fā)商都開始著急地尋找“下家”，以在8月31日前將手中的“協(xié)議出讓”，地塊如期開發(fā)。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)資料顯示，從33號(hào)令出臺(tái)(2002年7月)到2002年10月，北京市協(xié)議出讓和規(guī)劃成熟的用地近9000萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)面積近1.3億平方米。而之前十年時(shí)間(1992年~2002年)，北京土地出讓總面積和規(guī)劃建筑總面積分別只有9811.4萬(wàn)平方米和1.4億平方米。據(jù)北京市委研究室的研究人員分析，這1億多平方米土地可能分布在“地蟲”(炒地皮的公司)和一些大的房地產(chǎn)企業(yè)手里。無(wú)論是“地蟲”還是那些大的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)他們而言，和政府有關(guān)部門比較硬的“關(guān)系”是他們的優(yōu)勢(shì)，而資金實(shí)力有可能不是他們的強(qiáng)項(xiàng)。8月31日大限的規(guī)定，無(wú)疑給這些公司很大的壓力，尋找合作者，往外吐地是必然的事。

　　而這帶來(lái)的2004年下半年最引人關(guān)注的問(wèn)題：即北京市政府將以什么樣的審查力度和放量速度去“過(guò)”這1200多個(gè)項(xiàng)目？目前看，這似乎是個(gè)不確定的因素。我們可以假設(shè)一下：如果政府采取的是“快刀斬亂麻”的策略，下半年，特別是到九十月份，北京將有一批新項(xiàng)目入市，而這些項(xiàng)目的入市將徹底改變上半年房子好賣的局面，老百姓可選的房子會(huì)多起來(lái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)激烈起來(lái)；而如果政府采取的是“溫火燉湯”的策略，那么上半年所呈現(xiàn)的房子好賣、老百姓恐慌買不到房子的局面仍然會(huì)持續(xù)。

　　土地政策對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)的影響如此，與地產(chǎn)息息相關(guān)的金融政策也會(huì)對(duì)北京樓市下半年的供應(yīng)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。前面的分析已經(jīng)得出，四大商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)開發(fā)貸款的控制已經(jīng)是不容置疑的事。而對(duì)開發(fā)企業(yè)自有資金擁有量的提高等一系列政策一方面會(huì)使得外行企業(yè)、外行資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)謹(jǐn)慎對(duì)待，選擇“安全”的形式作良性擴(kuò)張；另一方面，房地產(chǎn)門檻的提高，勢(shì)必意味著項(xiàng)目入市速度的減緩。而這，也將減慢北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)速度。

　　除了供應(yīng)量會(huì)不會(huì)繼續(xù)減少是大家關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題外，與供應(yīng)市場(chǎng)相關(guān)的下半年，正在等待審批的所謂1200多個(gè)項(xiàng)目將以什么樣的形式入市也將是一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)這些項(xiàng)目

　　而言，土地政策的從嚴(yán)，信貸門檻提高無(wú)疑是雪上加霜。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，1200多個(gè)項(xiàng)目本身良莠不齊。這些項(xiàng)目如何尋找一個(gè)好出路以及無(wú)地卻有開發(fā)實(shí)力的開發(fā)企業(yè)如何從這些項(xiàng)目中“淘”到好項(xiàng)目以期合作，將成為下半年的一個(gè)市場(chǎng)熱點(diǎn)。從這個(gè)方面看，下半年，北京樓市的供應(yīng)市場(chǎng)還將出現(xiàn)各種資源重新整合的高峰。

　　懸念三：下半年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲

　　上半年有關(guān)部門銷售備案的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京房?jī)r(jià)上漲了3%。下半年北京樓市會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲？首先不能不關(guān)注一下建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興5月18日在國(guó)務(wù)院新聞辦作出的一個(gè)表述：“我國(guó)在高速發(fā)展過(guò)程中房?jī)r(jià)很難下降,而且房?jī)r(jià)大起大落也是不正常的。我們的理想目標(biāo)是把房?jī)r(jià)控制在每年上漲3%左右，使老百姓買房與銀行利率相比不會(huì)虧本，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是比較健康的。”政府有關(guān)部門對(duì)北京乃至全國(guó)房?jī)r(jià)漲、降的看法從中可見(jiàn)一斑，房?jī)r(jià)上漲3%左右是合理的。

　　其次，分析下半年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲，還必須關(guān)注下半年北京樓市供應(yīng)市場(chǎng)的變化。從前面的分析中不難得出，上半年土地市場(chǎng)、金融政策等一系列從嚴(yán)政策的出臺(tái)，使北京市上半年樓盤供應(yīng)受到影響，再加上老百姓對(duì)通貨膨脹的擔(dān)心等等因素導(dǎo)致上半年房子出奇的好賣，而老百姓的“搶購(gòu)”心理又導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上調(diào)。下半年，這種情況還會(huì)不會(huì)延續(xù)，取決于北京市政府將以什么樣的審查力度和放量速度去“過(guò)”1200多個(gè)立項(xiàng)的項(xiàng)目。

　　第三，探討下半年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲，還得關(guān)注開發(fā)商的心態(tài)。從上半年的形勢(shì)不難看出，目前北京的開發(fā)商分三類：第一類是在土地政策變動(dòng)前，拿到新項(xiàng)目并在建在售的；第二類是按過(guò)去的土地政策開發(fā)了一期，但二三期面臨政策調(diào)整的；第三類是樓盤已經(jīng)開發(fā)完，正在尋找新項(xiàng)目的。對(duì)第一類開發(fā)商而言，上半年的市場(chǎng)無(wú)疑是一個(gè)好時(shí)機(jī)，趁著市場(chǎng)沒(méi)有什么房子，老百姓又急著買房，漲價(jià)買房是可能的。而對(duì)第二、第三類開發(fā)商而言，如何讓項(xiàng)目運(yùn)作成功，趁著市場(chǎng)時(shí)機(jī)好早點(diǎn)上市銷售是他們最大的心愿，漲價(jià)與否不是他們考慮的重點(diǎn)。

　　而以李忠為代表的一批業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，土地、信貸政策是把雙刃劍。土地較強(qiáng)控制、信貸提高門檻，在減慢供應(yīng)速度的同時(shí)，也使一批過(guò)去“圈地在手”的“地蟲”尋找機(jī)會(huì)，不惜低價(jià)出手，盡快“套現(xiàn)”。因此，此次政策變動(dòng)而帶來(lái)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量的大幅度減少，不會(huì)帶來(lái)北京房?jī)r(jià)的上漲，而只是使本來(lái)有可能因?yàn)槌�量供�?yīng)而出現(xiàn)的別墅等物業(yè)類型價(jià)格下滑趨勢(shì)出現(xiàn)“止步”，使北京的房?jī)r(jià)更趨于穩(wěn)定。另一方面，土地加強(qiáng)控制也限制了目前正在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“虎視眈眈”的外行、外來(lái)資金進(jìn)入地產(chǎn)，而這將極大地穩(wěn)定房?jī)r(jià)。據(jù)了解，從去年開始到今年上半年，大量外行、外來(lái)資金開始以前所未有的速度進(jìn)入北京樓市，而這其中，相當(dāng)一部分人士本著“賺一把就走人”的“投機(jī)思想”，這部分人沒(méi)有打算在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，往往“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”，無(wú)端會(huì)抬高北京樓盤的售價(jià)，讓很多買房人在不經(jīng)意間成為“負(fù)翁”，對(duì)土地加強(qiáng)控制從某種程度上來(lái)說(shuō)，制止了一批這樣的“投機(jī)分子”，使北京樓市房?jī)r(jià)更加穩(wěn)定。

　　關(guān)于下半年房?jī)r(jià)的走勢(shì)，還有一個(gè)問(wèn)題也是大家關(guān)注的熱點(diǎn)，即對(duì)高檔住宅、第二套住宅的按揭限制會(huì)不會(huì)影響投資型物業(yè)，使投資型物業(yè)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。對(duì)此，同樣有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種現(xiàn)象不太可能出現(xiàn)。首先，近幾年高檔物業(yè)的大量供應(yīng)已經(jīng)是很多項(xiàng)目把利潤(rùn)趨向合理；第二，信貸提高門檻的同時(shí)，國(guó)家對(duì)土地的嚴(yán)加控制又使高檔物業(yè)的供應(yīng)相對(duì)減少，供應(yīng)量減少，而需求不變，高檔物業(yè)將出現(xiàn)因此而漲價(jià)的現(xiàn)象；第三，投資性物業(yè)目前主要集中在商業(yè)、高檔公寓等高端物業(yè)上，都將使得銀行對(duì)企業(yè)貸款項(xiàng)目的審查嚴(yán)格，進(jìn)而影響到項(xiàng)目的正常運(yùn)行，反映到市場(chǎng)方面，相當(dāng)數(shù)量的項(xiàng)目入市將會(huì)因?yàn)橘Y金問(wèn)題延遲。如此“一正一負(fù)”，結(jié)果是投資型高檔不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。

　　懸念四：下半年買房是不是時(shí)機(jī)

　　下半年買房是不是時(shí)機(jī)？不妨先從需求市場(chǎng)看下半年北京樓市的需求狀況。由于土地、金融信貸政策的從嚴(yán)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品目前產(chǎn)生了很大變化，對(duì)資金需求相對(duì)比較低的郊區(qū)或近郊中低密度或低層、小高層、中層的住宅產(chǎn)品成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流住宅產(chǎn)品，城市中心的高容積率、高房?jī)r(jià)的危舊房改造速度卻因此而放慢。這種現(xiàn)象確實(shí)使越來(lái)越多的普通工薪階層有了購(gòu)房置業(yè)的欲望，使有錢的投資者越來(lái)越放心地選擇地段和產(chǎn)品越來(lái)越稀缺的高檔投資型物業(yè)。這說(shuō)明，下半年，北京的住房需求市場(chǎng)將持續(xù)走旺。那么，按揭政策醞釀變數(shù)、房?jī)r(jià)上半年出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，使很多人考慮一個(gè)問(wèn)題：下半年要不要買房？下半年買房是不是一個(gè)合適的入市時(shí)機(jī)？

　　先來(lái)分析一下房子這個(gè)商品的特殊性。與收集、電腦等其他商品比較而言，房子具有不可移 動(dòng)性和不可比較性雙重特殊性。不可移 動(dòng)性大家都比較容易理解，你在北城買的房子不會(huì)因?yàn)槟愎ぷ鞯恼{(diào)動(dòng)能移到東邊來(lái)。不可比較性指的是每一個(gè)購(gòu)房人的購(gòu)買特殊性，也許這個(gè)樓盤對(duì)別人而言，毫無(wú)吸引力，但它就在你單位的邊上，那對(duì)你而言，你可能會(huì)因?yàn)樯习嗟姆奖愣��?gòu)買它；那個(gè)樓盤對(duì)他而言，緊鄰301醫(yī)院可能是一個(gè)缺點(diǎn)，但對(duì)你而言，因?yàn)榧抑杏心赀~的父母，你就沖著301醫(yī)院而買了房。從這個(gè)角度上看，有合適的房子，你就早買；沒(méi)有合適的，不妨等等，不用太多地考慮漲不漲價(jià)，別人是不是都買房了等等因素。

　　那么，下半年買房住房貸款會(huì)不會(huì)越來(lái)越難？從上半年的政策看，真正有需求的買房人不會(huì)受貸款審核限制。個(gè)人按揭信貸門檻的提高，不是針對(duì)普通購(gòu)房人，而是針對(duì)那些購(gòu)買第二套、第三套甚至是第四套的投資者，而目前，北京樓市最大的住房需求群體已經(jīng)是工薪階層，確切地說(shuō)是已購(gòu)公房的房主們，這批購(gòu)房人是真正的自住物業(yè)購(gòu)買人，往往都是第一次購(gòu)房，應(yīng)有足夠的、真實(shí)的資信證明，來(lái)證明貸款的償還能力，經(jīng)得起審核。

　　綜上所述，從總體看，2004年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺的總體情況不會(huì)改變。剩下的就是開發(fā)商、買房人、政府等各自的日子“好過(guò)不好過(guò)”的問(wèn)題了。可以肯定的是，市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越走向規(guī)范，而從這點(diǎn)看，無(wú)論對(duì)買房人還是賣房人而言都應(yīng)該是一件好事。