余美英

　　相關收緊政策“雷聲小雨點大”市場全線　走紅房價扭“降”為漲

　　相比前幾年，2004年上半年對北京樓市而言算得上是變數較多的半年，也是最讓人意外的半年。土地、金融以及其他相關規范政策一反過去“雷聲大雨點小”的慣常表現，系

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列“外松內緊”的地產“收緊”政策以“雷聲小雨點大”的方式相繼出臺。從市場形勢看，2004年上半年，北京的房子開始出現“出奇”地好賣。社會各界關注的房價并沒有像年初各方預測的那樣出現下降，無論是從市場表現還是政府有關部門的統計數據看，都出現了“上漲”。2004年上半年，北京樓市緣何出現這三大“意外”？記者針對這些問題近期作了詳實的采訪。

　　意外之一：地產遭遇“從嚴調控”系列收緊政策相繼出臺

　　國家對房地產市場的“從嚴調控”應該開始于2001年。但無論從政策的發布、涉及的層面以及實施力度看，前幾年一直是“雷聲大雨點小”，而2004年的上半年，這種局面出現了轉折性的變化，樓市相關收緊政策一改過去“雷聲大雨點小”的慣常做法，出現了“雷聲小雨點大”的勢頭，系列地產收緊政策相繼出臺，土地停辦，開發貸款難辦，個人按揭從嚴、經濟適用住房銷售管理加強……北京乃至全國房地產市場無論在土地、金融還是其他相關方面，都遭遇了前所未有的“從嚴調控”。

　　從土地政策看，系列“從嚴”政策減緩新盤入市速度：1月9日，北京市各級發展改革、建設、規劃、國土房管等部門開始暫停受理審批開發建設單位申報的經營性項目；2月4日，由北京市國土房管局、市發改委、市規劃委、市建委、市監察局聯合制定的4號文件規定：今后，除純粹的危改項目外，綠化隔離地區建設項目用地、小城鎮建設項目用地、開發帶危改項目用地、國家級開發區和科技園區外非生產加工型一般性高科技項目用地等5類經營性用地，在辦理國有土地使用權出讓時，均需通過招標、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行；3月31日，國土資源部有關文件規定，從即日起國土資源部、監察部將就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行執法監察，并要求各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢；4月30日，北京市人民政府辦公廳轉發了國務院辦公廳關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理文件的通知，清理檢查去年以來的土地審批情況，重點是新上項目的用地情況；清理整頓經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中存在的問題。并明確：治理整頓期間，全國暫停審批農用地轉非農建設用地；5月4日，北京市人民政府辦公廳轉發了國務院辦公廳關于清理固定資產投資項目文件的通知，清理已開工建設的在建項目和已提出申請、政府部門正在受理且尚未開工的擬建項目，重點清理城市快速軌道交通、高爾夫球廠、物流園區、大型購物中心等項目以及2004年以來新開工的所有項目。加上此前出臺的其他政策如停止半年審批農用地轉為非農用地，如清理整頓在建項目和暫停部分項目的開工建設等，不難看出，有關部門對樓市的調控重點死死看住了土地這個房地產行業的源頭。

　　從金融政策看，在對土地供給實行控制之外，2004年上半年，房地產市場的另一條生命線———金融也出現了“收緊”現象：4月，銀行開始提高儲備金率，并實行銀行差額儲備金率，上調固定資產投資的項目資本金率至35%及以上，嚴格控制信貸規模；4月27日起，全國商業銀行暫停發放包括房地產開發貸款、個人住房抵押貸款等多項貸款，“五一”之后，個人住房按揭貸款雖然已基本恢復，但四大商業銀行都加強了個人住房按揭貸款的審核工作，尤其是對第二套住宅以及別墅等高檔住宅的審核工作；4月底，央行傳出了醞釀停止豪華別墅個人住房貸款的消息；5月9日，高層領導在上海主持召開了江浙滬土地和房地產工作座談會，會后傳出的信息表明，央行還準備了其他的調控手段，隨時可能發出，譬如提高固定資產投資稅，并有可能提高貸款(包括房地產開發貸款利率在內)利率等。事實上，從去年6月的央行121文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，到8月的國務院18號令《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，到今年3月的“指引”《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，再到國務院最新的通知，所有這些金融政策都無一例外地顯現出了金融界限的作用。

　　從北京市國土房管局以及其他相關部門出臺的政策看，北京市房地產市場越來越規范：除了土地和金融外，上半年，北京市相關部門還出臺了有關拆遷政策、物業管理、二手房上市交易、經濟適用住房上市交易等相關政策，而所有這些政策的指向都是一點，那就是規范房地產開發的各個環節。

　　正像有些業內人士所講的，北京市政府乃至國家對土地、金融等方面的調整并不是新鮮事，但像2004年上半年這樣系列“收緊”政策在不動聲色中出臺并實施，這在房地產行業還是首次。與往年“雷聲大雨點小”的政策相比，本屆政府關于房地產市場的規范政策力度大，操作性強，把房地產投機行為和消費行為分開，“雷聲小雨點大”是最大的特點。而這給北京2004年上半年的樓市帶來的影響是：地價出現上漲趨勢，樓盤供應速度減緩，新盤“入市”明顯減少。

　　意外之二：房子出奇地“好賣”北京樓市市場形勢全線走紅

　　而正是以上政策的變化使2004年上半年北京樓市出現了第二個意外，那就是：房子沒有出現像去年年底、今年年初很多業內

　　人士預測的那樣：樓市競爭趨向激烈，房子越來越難賣，而是出現了“房子出奇地好賣，北京樓市全線走紅”的局面。無論是城里的公寓還是郊區的住宅，無論是城北的普通住宅還是城南的townhouse，無論是亦莊、望京、中關村這樣一些老的熱點區域還是京沈高速、良鄉這樣一些新的熱點區域，無論是三四千元的普通商品房還是上萬元的豪宅，無論是小戶型還是主流住宅產品，無論是新開的樓盤還是大家已經熟悉的老樓盤，賣房人感覺“房子好賣了”，買房人感覺“今天不買，明天就有可能買不著了。”

　　總的來看，2004年上半年樓市房子好賣，有以下幾個方面的表現：一是大大小小的售樓處人滿為患：不管是新盤還是舊盤，不管是城里的普通住宅還是頂級豪宅，不管是郊區的花園洋房還是townhouse，大大小小的售樓處一改去年的冷清，出現人滿為患的局面。記者在上個周末到亦莊，無論是金地格林小鎮，還是境界或上海沙龍，售樓處都是一撥撥的看房人。二是樓盤銷售速度加快：如遠洋山水開盤不到一個月，一期1000多套房子全部賣完；當代萬國城moma國際寓所開盤一個月內全部售罄；第七街區每個月銷售量在120套以上；世紀城三期、房山百合公寓等都出現類似經濟適用住房一樣的排號買房。三是買房人遇到了“買不到房”的恐慌：李先生在位于西部發展帶的遠洋山水看中了一套房，他要求銷售人員打個99折，商討了半天，銷售人員委婉地告訴他，不僅不會給他打折，如果李先生今天不定下來，明天來買可能就買不到。李先生想起朋友的提醒，以為這是銷售人員的策略，就決定第二天再來，而第二天，當他來到遠洋山水的售樓處，銷售人員遺憾地告訴他，那套房子已經被買走了，而且差不多戶型的都沒有了。李先生不信，托了一個與遠洋山水開發商熟悉的“業內人士”，“業內人士”一了解，果真如此。普通住宅如此，售價上萬的項目也是如此。一位懷里揣著百萬元存折在北京CBD內找“豪宅”的買房人告訴記者，與他去年在東部買房相比，今年買房“找不到上帝的感覺了”———CBD內那些所謂的豪宅都太好賣了，銷售人員對買房人就沒有去年那種“笑臉相迎”的耐心。四是房價不降，反而出現上漲。

　　是什么原因導致2004年上半年北京樓市出現房子好賣的市場形勢？業內人士分析：

　　第一，土地、金融等政策的變化，“封地將帶來的地價房價上漲”的“業內傳言”是促使很多買房人趕緊買房的重要原因。記者在上地、亦莊、西四環等地區樓盤售樓處的現場調查顯示，就像北京人熱衷關注“國家大事”一樣，北京樓市的政策變動、業內知名人士的觀點等都在一定程度上影響著北京的買房人。

　　第二，樓盤供應相對減少，從每個樓盤運作時間看，推出速度放緩。

　　第三，擔憂“通貨膨脹”，很多人抓緊將儲蓄“變成”房子：物價上漲帶來的老百姓對通貨膨脹今年會不會到來的擔心，也是促使很多“儲蓄族”年初購房，把“儲蓄”變現成房子的主要原因。有關專家預言，如果通貨膨脹勢頭能夠確定，那么中國將告別“現金為王”的階段，開始進入新的投資時代，以證券、房產、稀有金屬為代表的投資品種將存在一定機會。很多敏感的北京人已經注意到了這一經濟新動向，開始將銀行儲蓄變現為“房子”——并不是為了投資，而僅僅是為了不讓自己辛苦掙下的血汗錢“貶值”。

　　第四，心理影響：由于上述原因而出現的售樓處人滿為患、稍有遲疑就買不到心儀戶型、房價看著上漲等現象，讓很多買房人產生了“恐慌意識”，而這反過來又促使了房子的銷售。

　　意外之三：房價不跌反而上漲

　　去年年底，今年年初，業內對2004年房價走勢的判斷普遍是“降”，但從上半年市場的銷售情況和成交備案數據看，2004年，北京樓市房價不但沒有降，反而出現“漲聲一片”的局面。據有關部門透露，上半年北京樓盤銷售的成交備案統計數據顯示，平均房價比去年同期上漲了3%。

　　出現這個“意外”的原因除了和上述提到的一系列政策相關外，還有很多因素。

　　其一，土地、金融政策的收緊減少了樓市的供應量：幾次“暫停”、“清理”的土地政策加上開發貸款從嚴的金融政策，北京樓盤入市的速度明顯放慢，上半年新盤的供應量也因此減少。在需求相對穩定的情況下，供應量的減少必然導致價格的上漲。而有關部門負責人對此強調，這其中還有市場供應和需求信息不對稱而帶來的負面效果。

　　其二，水泥、鋼材等建材的漲價，北京加強對貨運車量的控制，以及民工工資發放的規范等都在一定程度上提高了開發成本。

　　其三，土地招牌掛的公開交易帶來的地價的上升，在一定程度上也影響房價的上漲。

　　其四，一些樓盤“低開高走”的銷售價格策略也導致市場出現房價上漲的勢頭：2004年新盤的價格正在逐步擠掉水分，換句話說是性價比越來越高的同時，銷售價格也越來越低，與樓盤的真實價格越來越接近，銷售價格越來越靠近房屋真實價值。在這個基礎上，隨著近年上半年購買力的增加，房價出現上調。

　　其五，“買不到房的恐慌心理”造成房價上漲：售樓處的人滿為患、好戶型的緊俏、房價的上調等等房子好賣帶來的“買不到房的恐慌心理”也進一步促使今年上半年房價出現上調的市場動態。

　　總之，回顧2004年上半年，政策的變化、市場的變動等使北京樓市出現了以上幾個“意外”。而這些變化又將對下半年乃至今后的北京房地產市場產生什么樣的影響，我們將拭目以待。