本報記者 李小剛

　　有關溫州民營企業———上海飛洲集團收購滬上面積最大的爛尾樓“寶通大廈”所產生的后續影響仍在繼續。

　　這個在前些時候宣稱注資7億元重新啟動的項目，被改名為“飛洲國際廣場”后，溫

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州民企的大手筆操作在短時間內取得了始料未及的收獲。根據上海飛州房地產開發有限公司近期透露的消息稱，此項目在開盤第一個月內,銷售15000平方米,創下了上海甲級寫字樓銷售速度的新記錄。

　　據了解，因爛尾而著名的飛洲國際廣場坐落于徐家匯商圈核心地段，總建筑面積約80000平方米，地下2層，地上31層，其中B1-6層為高檔商場，7層為國際級商務、視聽會議中心，8-31層為甲級智能化寫字樓，頂層為國際俱樂部。

　　爛尾樓起死回生

　　作為上海一個最大的爛尾樓項目，其本身就足以引起各方的關注，又由于溫州資本的強勢介入，飛洲國際廣場的知名度就更為高漲。

　　而這個項目最先引起人們的注意，還在于前些時候兩家聞名全球的公司商談進駐飛洲國際廣場的報道。世界零售業巨頭沃爾瑪公司和NBA籃球協會的體育用品亞太配貨推廣中心的介入，已經使人們毫不懷疑飛洲國際廣場商場部分的含金量將得到質的提升。

　　一個爛尾樓項目在成功改造之后，其商業部分的吸引力得到了充分的展現，得到了國際商業巨頭的青睞正在使其演變成了一個“灰姑娘”式的傳說。然而這樣的傳奇似乎并沒有在此時戛然而止，意想不到的收獲又出現在了寫字樓部分。

　　根據這個項目寫字樓部分的代理商———戴德梁行披露的信息，飛州國際廣場單月銷售15000平方米，創造了新的記錄，而且其最高成交價達到了每平方米3225美元。并且在客戶中除去境內的客戶之外，出現了相當部分的境外客戶，他們來自新西蘭、新加坡、中國香港、日本、美國、韓國、法國、印度尼西亞等國家和地區。

　　上海飛洲房地產開發有限公司副總經理王佩君在接受記者采訪時表示，飛洲國際廣場完善的硬件設施和便利的交通配套得到了客戶的認可，飛洲國際在這個項目上的投入已經超過先前的7億元，目前達到了10億元，但是銷售取得的良好業績正在加快資金的回籠。

　　戴德梁行寫字樓部高級經理高永焱則認為，這個項目的銷售如此火爆還在于目前徐家匯地區高檔寫字樓的稀缺。據他介紹，徐匯甲級寫字樓比例只占到全上海的約6%左右，而徐家匯作為上海的六大商務圈之一，這個比例明顯過低，按理論推算遠期應該達到16%這個比例。

　　需求旺盛支撐

　　飛洲國際廣場的情況在某種程度上可以說是一個個案，但是不可否認的是上海的寫字樓市場正在進入一個全面發展的時期，它正是在這樣的背景下才產生了銷售新記錄。

　　旺盛的需求支撐是目前上海寫字樓市場向好的重要原因。據戴德梁行寫字樓部資深專業人士透露，一些在上海一直租用甲級寫字樓的世界500強企業,由于其在華業務的不斷擴大以及其在華戰略的穩定定位，加之租賃寫字樓租金的上漲以及擴租空間的限制，也紛紛在打算購買寫字樓，整合其在上海的業務部門。這是2003年以來需求市場出現的新現象，此類客戶需求面積在10000-30000平方米之間。這對未來幾年的寫字樓需求市場是一個很強有力的支撐。

　　“隨著國外金融機構在華業務的穩定開展，房地產融資渠道的國際化和多樣化，以及上海寫字樓需求的不斷擴大，歐美跨國公司在上海選擇購買寫字樓的這一趨勢還將繼續發展，”一位專門從事寫字樓客戶服務的經紀人表示，“過去我的客戶大多需求100-500平方米的面積，可最近我手頭就有四五個客戶需求2000-5000平方米的面積，而且表示能夠買最好，這些客戶目前談續租時都面臨業主對租金上漲的要求，而且他們根據自身以及上下游企業的業務擴張情況來看，對上海的寫字樓租金都普遍看漲。”

　　因此在這樣的背景下，上海寫字樓市場出現了由租向買的轉變。據統計，2003年上海甲級寫字樓平均租金已達0.67美元/平方米建筑面積/天，并且有繼續攀升的趨勢。如果因原發展商提升租金而被迫搬遷，重新裝修等各類成本也不少。因此若購買寫字樓不僅把租金轉為固定資產，并可按50年分攤固定資產投資，同時又體現公司或個人經濟實力，可謂一舉三得。

　　由于上海被視為長江三角洲地區經貿樞紐，其物流優勢、金融優勢必然吸引中大型民營企業集團成立營銷中心、研發中心，希望在上海建立窗口企業，直面全國市場及國際市場。服裝、貿易、物流類公司將在今后幾年中將快速增長。

　　再加上投資方向的多元化是物業投資市場的大趨勢，出售型的寫字樓大多數都會有大型金融和實業機構客戶占用較大的面積，并以一定的租金回報率做支撐向外租賃多余面積，因此很少會遇見整幢寫字樓租金大面積崩盤的現象，資產保值和抗擊風險的能力更強。

　　可以預見，在上海未來幾年內，由于國內金融機構、民營企業和上市公司的發展，必定增加對上海寫字樓市場的需求量。為準備上市，一些公司會策略地購置寫字樓作為固定資產，以達到上市所必須具備的固定資產額度。

　　此外，隨著境外大公司進入上海市場，尤其是眾多國際金融機構的進入，將帶來更大的寫字樓需求。從以前的情況看，一些國際金融機構在過去幾年內對寫字樓需求出現了成倍的增加。國際力量也在成為支撐上海寫字樓市場的重要力量。

　　不僅如此，業內的一些專家還表示，這些年由于一大批民營企業迅速崛起，激起了跨國公司新的投資興趣。而且在加入WTO后，國民待遇原則的實施預示著中國民營經濟將擺脫以往的雙重歧視。一些跨國公司敏感地意識到，與民營企業聯營是新的投資方向。如英國最大、歐洲第5大壽險集團最近宣布組建英聯投資公司，計劃向中國民營經濟部門投資1億美元，重點發展民營新經濟產業。這一戰略動向可能改變中外合資的傳統路徑，進而導致中國市場由國有企業與外資企業主導的傳統格局發生變化。民營企業將借助于同外資的合作而迅速壯大，多頭競爭將更趨激烈。

　　寫字樓進入牛市

　　據目前的一些分析報告，亞洲各地寫字樓租金持續下調，其中以香港、東京的下跌幅度最大，而上海則“一枝獨秀”上升3%，全球排名從第157位上升至第79位。

　　戴德梁行執行董事、上海公司總經理張國正此前曾表示，隨著上海住宅市場日趨成熟，戴德梁行更加看好上海銷售型寫字樓的前景。業內人士已經有預測，未來兩年內上海市場對全產權寫字樓的需求將達到40萬平方米，預計2003至2007年新推出的甲級寫字樓約為410萬平方米，其中供出售的建筑面積約為70萬-80萬平方米。

　　資料顯示，2004年一季度，上海甲級辦公樓市場中來自于咨詢公司、廣告公司和制造公司的需求增多，許多公司的商業擴張和鞏固速度明顯加快。因此，甲級辦公樓市場的新增面積被迅速消化，上海辦公樓市場供需兩旺、空置降低，租金也一路上揚。

　　戴德梁行執行董事、上海公司總經理張國正認為，就整體而言，浦西主要辦公區域寫字樓供給仍然緊缺，需求市場旺盛。由于許多公司占據了新完工項目的大量辦公空間，今年一季度上海甲級辦公樓的吸納加速，吸納量從前一季度的3.9萬平方米上升到7.5萬平方米。

　　日益增加的需求和新增供應的彌補，使得一季度甲級辦公樓空置率微降。與前一季度空置率為11.5%相比較，第一季度末全市的平均空置率達到11.1%，空置面積為40.6萬平方米。

　　而且從遠期來看，戴德梁行認為上海甲級寫字樓的總供應量將可能于2007年趕上新加坡和香港。可以預期的是，寫字樓市場將成為推動上海房地產發展的主要力量。

　　與之相對應的是，目前上海的甲級寫字樓租金已經開始一路上漲，平均日租金已達0.66美元/平方米，截至2003年底，比前一年度平均上漲了4.9%。

　　隨著商辦樓內外銷并軌政策的頒布實施，以及商辦樓擁有更高投資回報率的誘惑，寫字樓越來越成為上海樓市的新熱點。從剛剛結束的上海之春房產展示交易會上可以發現，住宅市場相對沉寂，而所推寫字樓項目數量可觀，頗為引人注目。

　　因此業內已經有一種看法，認為2004年上海地產市場中投資寫字樓將成為新的熱點。隨著整體市場租金的升高，甲級寫字樓的租金回報和升值前景不可估量。