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　　上海地產(chǎn)勢(shì)力滬外啟動(dòng) 已成為各地重要投資者

　　高估房屋價(jià)值 上海地產(chǎn)炒作資金有流向股市跡象

　　本報(bào)記者 彭朋 上海報(bào)道

　　左右為難

　　5月的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，并沒有伴隨氣溫回升而變得熱火朝天。相反，一系列政策的出臺(tái)讓這個(gè)季節(jié)的房地產(chǎn)市場(chǎng)刮起了“倒春寒”。許多原本計(jì)劃在5月上市的新樓盤，也紛紛延期開盤。

　　“這是一個(gè)非常敏感的時(shí)期。在以前，我們可以預(yù)測(cè)半年、一年后的市場(chǎng)走向；而如今，連半月以后的市場(chǎng)走向都很難把握了。”上海天地行董事、常務(wù)副總宋捷在接受記者專訪時(shí)嘆息。“不好說(shuō)，真的不好說(shuō)。”

　　作為一家以營(yíng)銷、策劃、代理為主的上海本土中介商，天地行代理了蘇堤春曉等許多上海知名的樓盤。自身也在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打多年的宋總，形容目前的形勢(shì)是：“政策在不停的變動(dòng)，政府在不斷的改變游戲規(guī)則，這讓許多上海的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不知所措。”

　　宋捷的話絕不是危言聳聽。

　　一周前，記者聯(lián)系已經(jīng)在港上市的上海復(fù)地集團(tuán)專訪時(shí)，他們的態(tài)度突然轉(zhuǎn)變就是一個(gè)佐證。4月底，記者就聯(lián)系采訪事宜，但卻被一再延期。復(fù)地的解釋是，考慮到近期上海出臺(tái)的眾多政策，和4月底國(guó)務(wù)院通知提高房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例到35%，加之同期出現(xiàn)的“停貸風(fēng)波”的影響；而這段時(shí)間香港H股走勢(shì)欠佳。雖然復(fù)地在港的表現(xiàn)可以說(shuō)是一枝獨(dú)秀；其在香港的公關(guān)公司建議：這段時(shí)間復(fù)地不宜在媒體上多露面。復(fù)地集團(tuán)相關(guān)人士給記者的答復(fù)是：“等過(guò)了這段非常時(shí)期，我們將首先安排你的專訪。”

　　和往常一樣，一旦大氣候變得微妙，上海本土的很多開發(fā)商就開始繃緊神經(jīng)，變得異常謹(jǐn)慎。這種氛圍在去年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件，以及周正毅事件中，都得到了極大的渲染和體現(xiàn)。

　　從1999年就開始轉(zhuǎn)入牛市的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，在經(jīng)歷2000年、2001年的穩(wěn)步上漲后，于2002年開始發(fā)力。時(shí)間進(jìn)入2003年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇前所未有的瘋漲狀態(tài)，公開報(bào)道的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是全年漲幅高達(dá)29.1%，居全國(guó)首位。來(lái)自該市各區(qū)房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：處于市中心區(qū)域的靜安在2003年房?jī)r(jià)平均漲幅高達(dá)60%-70%，相鄰的盧灣、黃浦、徐匯同樣高達(dá)50%以上。短短12個(gè)月房?jī)r(jià)就翻了一番多，目前內(nèi)環(huán)以內(nèi)的中心區(qū)域已鮮有1.2萬(wàn)／平方米以下的住宅。顯然，這樣過(guò)快的價(jià)格增長(zhǎng)，以“井噴”似的市場(chǎng)需求和物業(yè)質(zhì)量與水準(zhǔn)的翻番作為理由是不夠的，投資性購(gòu)房的推動(dòng)作用不可忽視。因?yàn)樵谕�期，上海人均收入并未得到同倍速度的增長(zhǎng)；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年上海居民家庭人均可支配收入為14867元，比上年同期增長(zhǎng)了12.2%。

　　實(shí)施調(diào)控就這樣提上了日程。早在去年12月4日出席“《商業(yè)周刊》第十二屆亞洲領(lǐng)導(dǎo)人年會(huì)”開幕式時(shí)，上海市市長(zhǎng)韓正就表達(dá)了“要努力調(diào)控房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的趨勢(shì)”的觀點(diǎn)。今年1月12日，韓正在上海市十二屆人大二次會(huì)議所做的《政府工作報(bào)告》中，將“有效控制房?jī)r(jià)上漲速度、防止市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫”作為今年市政府的重點(diǎn)工作之一。

　　但采取何種措施、以怎樣的力度進(jìn)行調(diào)控，卻成為政府面臨的難題。“從市政府的立場(chǎng)出發(fā)，他們不希望房?jī)r(jià)漲得太快，但同樣也不希望房?jī)r(jià)下跌。”滬上一知名開發(fā)商私底下表示。自1999年開始，房地產(chǎn)業(yè)就重新復(fù)蘇成為上海市的支柱產(chǎn)業(yè)，“這樣的現(xiàn)實(shí)導(dǎo)致政府在出臺(tái)調(diào)控措施時(shí)，會(huì)面臨兩難選擇。一方面害怕打壓過(guò)重，出現(xiàn)一些意想不到的情況；另一方面也害怕效果不夠，造成泡沫太大。”

　　就是在這樣的背景下，4月26日，醞釀?dòng)邪肽曛�久的“期房限轉(zhuǎn)”終于出臺(tái)。與之相伴的，還有預(yù)售商品房網(wǎng)上備案及二手房交易網(wǎng)上公示兩大措施同期出臺(tái)。

　　政策組合拳打壓炒房

　　許多人都把4月26日上海市政府出臺(tái)的“期房限轉(zhuǎn)”看作抑制短線炒房的“殺手锏”。

　　按照上海《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》，在房子沒有造好、房地產(chǎn)權(quán)證(俗稱小產(chǎn)證)沒有辦出來(lái)之前，消費(fèi)者向房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)購(gòu)的期房不能轉(zhuǎn)讓給他人。

　　對(duì)于在4月26日前已經(jīng)發(fā)生的期房轉(zhuǎn)讓行為，《決定》明確，可以在5月31日之前辦理相關(guān)的登記手續(xù)。而自2004年6月1日起，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將不再受理預(yù)購(gòu)商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。　

　　政策出臺(tái)后，一直到5月17日，上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布了最新抽樣調(diào)查。調(diào)查顯示，上月(4月)上海二手房指數(shù)為1319點(diǎn)，比3月上升了15點(diǎn)，漲幅僅為1.15%，這也延續(xù)了今年開年以來(lái)的漲幅持續(xù)放緩趨勢(shì)。而那些傳統(tǒng)優(yōu)秀地段的售后公房?jī)r(jià)格雖然仍居高不下，但進(jìn)入了一個(gè)“滯漲”期。

　　“房地產(chǎn)網(wǎng)上備案登記”制的實(shí)施，則主要是為了杜絕房產(chǎn)商“內(nèi)訂”炒房、開發(fā)商人為惜售等不良行為。3月30日，上海市預(yù)售房網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)正式開通。4月20日，網(wǎng)上房地產(chǎn)正式開盤。按照規(guī)定，全市新建商品房的預(yù)售和銷售，都須進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記。開發(fā)商申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證時(shí)，就要向上海市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上備案登記用戶認(rèn)證手續(xù)，并申報(bào)商品房擬銷售的價(jià)格。

　　據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心主任蔡順明介紹，目前網(wǎng)上登記銷售工作進(jìn)展非常順利，已有1000多家房地產(chǎn)商領(lǐng)取了認(rèn)證表，人員的培訓(xùn)工作也在緊張的進(jìn)行中。蔡主任還透露：新開樓盤將以每天20-30個(gè)的速度上網(wǎng)，七一之前所有的商品房樓盤將全部納入網(wǎng)上銷售。5月，上海又開始實(shí)施二手房網(wǎng)上公示。此外，停止轉(zhuǎn)按揭和降低中低價(jià)房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)這兩大政策也將正式實(shí)施。目前，上海已有部分銀行停辦現(xiàn)房質(zhì)押貸款，對(duì)于第二套以上的商品房貸款，不僅審批更加嚴(yán)格，而且也降低了貸款成數(shù)。

　　任何政策效應(yīng)相對(duì)實(shí)踐而言總有一定的滯后性，所以目前人們很難評(píng)價(jià)政府的這種政策是否會(huì)真正有效？況且“期房限轉(zhuǎn)”和“網(wǎng)上備案公示”這兩大措施在執(zhí)行中，仍有許多中介和開發(fā)商可鉆的空子，進(jìn)行變相操作。“譬如通過(guò)在網(wǎng)下的內(nèi)部人先預(yù)定然后再退定等方式，開發(fā)商或者二手房交易中介，完全可以避免這種網(wǎng)上公示的效果。”宋捷介紹，“但是對(duì)于那種公開售價(jià)1萬(wàn)元／平方米，而對(duì)自己人折扣到6000元／平方米的腐敗行為，是可以防止的。因?yàn)槟忝刻追孔拥膬r(jià)格包括每次轉(zhuǎn)手的價(jià)格都必須在網(wǎng)上公開，可供所有購(gòu)房者查詢。”所以宋認(rèn)為，從這個(gè)角度而言，這種方式還是會(huì)有一定效果的。

　　而復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉教授則表示，網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)預(yù)示著一個(gè)良好的開端，由于增加了交易的透明度，開發(fā)商規(guī)避政策進(jìn)行炒房的成本很高，明顯抬高售價(jià)不但會(huì)引起有關(guān)部門的關(guān)注，而且對(duì)于企業(yè)本身也沒什么好處，找自己?jiǎn)T工訂房等做法也不是長(zhǎng)久之策，由于這項(xiàng)政策還在不斷的完善之中，管理部門在增加房產(chǎn)銷售的透明度的同時(shí)，也給市場(chǎng)發(fā)展預(yù)留了一定的空間，對(duì)于故意的炒作行為有關(guān)部門在監(jiān)管上將會(huì)不斷完善。

　　對(duì)于期房限轉(zhuǎn)政策的實(shí)施，宋捷和華偉都表示，這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整不會(huì)使上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)受到抑制，而作為調(diào)控過(guò)于上漲的房?jī)r(jià)，這些政策的出臺(tái)是非常有必要的，“可以引導(dǎo)市場(chǎng)向良性、穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)發(fā)展。”

　　信貸緊縮促成新一輪重組

　　自去年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件后，今年2月26日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)》，可謂拉開了新的一年房地產(chǎn)金融監(jiān)管的序幕。

　　距離3月24日央行宣布實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金制度不過(guò)18日，4月11日，央行再次宣布從4月25日起，提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的7%提高到7.5%。金融機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為，此次央行的舉動(dòng)，緊縮銀根、控制宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的政策意圖明顯。相比去年9月的準(zhǔn)備金上調(diào)，此回第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金向市場(chǎng)傳遞了更為強(qiáng)烈的抑制投資過(guò)熱的政策意圖。

　　不出市場(chǎng)所料，4月27日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例。鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)均由20%及以上提高到35%及以上。“房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快是導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資速度居高不下的主要原因”，申銀萬(wàn)國(guó)研究員李慧勇認(rèn)為。今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度超過(guò)40%，而去年全年僅30%多。對(duì)房地產(chǎn)投資的增加導(dǎo)致鋼材、鋁、水泥等投資品需求的增加。數(shù)據(jù)顯示，2003年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總投資首次突破10000億元人民幣，同比增幅超過(guò)30%，其中有3125億資金直接來(lái)自銀行貸款，同比增長(zhǎng)45%。

　　火爆的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更加不能例外。上海一位國(guó)有銀行人士告訴記者，其總行在早些時(shí)候有通知，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例超過(guò)了國(guó)務(wù)院所要求的35%，有的甚至達(dá)到45%。

　　“由于很多房地產(chǎn)項(xiàng)目是按照20%自有資金做的預(yù)算，因此，35%已經(jīng)讓房產(chǎn)商望而卻步，上海部分商業(yè)銀行45%的要求就更高了。”一位民生銀行業(yè)務(wù)人員說(shuō)，今年以來(lái)，雖然他手頭仍然有一些申請(qǐng)貸款的項(xiàng)目，但沒有一個(gè)是符合自有資金這個(gè)硬門檻的。一位招商銀行信貸人員告訴記者，自去年以來(lái)，該行關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款的業(yè)務(wù)早就叫停了，原本和上海一大型開發(fā)商的貸款合作也提前讓該公司還了款。據(jù)介紹，“招商銀行關(guān)于房地產(chǎn)的貸款都控制在10%以下。”

　　據(jù)記者私下和各家開發(fā)商的溝通，了解到，目前幾乎所有的房產(chǎn)商都在頻頻與各種基金、信托約會(huì)。新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的洪曦表示，很多房產(chǎn)商正在試圖利用信托募集達(dá)到35%自有資金的門檻，以達(dá)到重新獲得銀行貸款的目標(biāo)。但自從銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)“沒有30%的自有資金不可發(fā)放信托”的規(guī)定后，以信托方式籌集自有資金的難度就越來(lái)越大了。

　　“在未實(shí)現(xiàn)這些政策前，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目，從項(xiàng)目的前期策劃、定位開始，就要求銷售代理商帶資進(jìn)行策劃、宣傳，要求施工建設(shè)單位墊資開發(fā)，加上銀行貸款，項(xiàng)目就可以開始建設(shè)了。建設(shè)完畢，項(xiàng)目開始銷售，資金回籠，所以開發(fā)商并不需要太多的資金。我們營(yíng)銷公司也就是少了一個(gè)工程部，有了工程部，我們同樣可以做項(xiàng)目，做開發(fā)企業(yè)。”作為代理銷售商，有著親身體會(huì)的天地行常務(wù)副總宋捷表示，“現(xiàn)在政策變化了，開發(fā)商再這樣操作的可能性非常小。這也就意味著一些中小型開發(fā)商，將面臨新一輪的洗牌、重組。”

　　的確，現(xiàn)在上海已開始有越來(lái)越多的小公司，通過(guò)以土地入股的方式，尋求和大型開發(fā)商的合作。負(fù)責(zé)凱德置地中國(guó)區(qū)品牌建設(shè)和推廣的公關(guān)部經(jīng)理李?潔告訴記者，“日前，凱德置地花費(fèi)4000萬(wàn)人民幣收購(gòu)了上海奧勝房地產(chǎn)有限公司88.54%的股權(quán)，從而取得他們?cè)谏虾ｉh行華漕鎮(zhèn)15萬(wàn)平方米的土地，計(jì)劃是用于建設(shè)低密度住宅。”具體投資狀況如下：通過(guò)凱德置地募集、管理的中國(guó)住宅基金(從海外私募的基金)投入資金占有20%的股權(quán)；通過(guò)與凱德置地中國(guó)控股作為同一運(yùn)作主體的凱德置地中國(guó)投資有限公司，投資占有80%的股權(quán)。兩家聯(lián)手，購(gòu)得上海奧勝這個(gè)項(xiàng)目公司88.54%的股權(quán)，通過(guò)收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目公司也就間接得到了該地塊。

　　以此方式取得土地的做法在上海越來(lái)越普遍，只不過(guò)有許多交易都是在私下完成的，所以未能進(jìn)入許多媒體的視線。