文/本刊見習記者 王 琦

　　馮侖最近了了一樁心愿。在經歷了一年半的談判磋商之后，萬通地產與天津泰達集團的合作終于浮出水面：泰達集團通過認購萬通地產定向增發的27.8%的股權，成為后者的第一大股東。這是萬通地產成立11年來的首次增資。

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　　以央行121號文件為標志的新規則強化了房地產行業資本密集型的特性。信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑絕非僅僅停留在討論的層面上，諸多房地產企業開始了非銀行渠道獲取資金的積極嘗試。

　　最火熱的無疑是信托融資。從房地產企業的龍頭企業萬科集團，到注冊資金不過500萬元的縣級房地產商，都在進行主動嘗試。2003年，國內房地產信托融資金額達到61億元，今年僅一季度就超過30億元；房地產信托方式也從單純的債權型衍生出股權型房地產信托等不同方式。房地產企業海外上市雖然屢屢受挫，也終于在香港主板市場加上了復地置業和首創置業兩個名字。暫時沒有考慮上市的企業考慮通過私募增強資本實力，國內的資本和海外的投資機構都在戰略考慮中。萬通地產在對泰達集團定向私募獲得3.08億元資金后，還會在短期內推出海外私募。還有企業有意登陸國內二級市場，IPO等不及，買殼上市也是一條路徑。華遠地產重組上市公司京西旅游雖然未有結果，還有企業會繼續跟上……

　　在融資的道路上，規模大、實力雄厚、把持優質項目的房地產企業不說左右逢源至少盡在掌握。強者愈強、弱者愈弱的馬太效應在地產界進一步顯現。

　　萬通：找個好東家

　　萬通地產成立11年，股權幾經變更，但是變動主要是小股東的更替，此次私募前排名前4位的大股東一直沒有變動。而原前四大股東萬通地產、廣東核電、萬通職工持股會和信達資產管理公司，在資金和土地資源上，都已經不可能給萬通地產帶來增長空間。

　　此次融資讓馮侖興奮的當然不只是賬面上增加的3億多元現金—在國際范圍中，能夠拿出數億元“真金白銀”的企業應當不在少數。但是在國內一級城市擁有超過5000畝土地儲備，向東可以填海，向西政府又支持向市區擴張的企業，并不多見。而且，這個企業就在天津—萬通地產地域擴張的下一個目標城市。

　　“境外投資者可以接受溢價投資，可以帶來監管和治理機構一類的管理資源，但是國內投資者后續資源互補性比較強。”萬通地產董事長馮侖這樣比較國內和國際私募的優劣，也道出了選擇泰達的核心原因：資源。這使得馮侖更愿意用“戰略投資者”來定位泰達。

　　對于與泰達的合作，馮侖稱之為“資源與能力的結合”。“泰達擁有很多土地資源，但是他們大多只做一級開發，很少做房子，我們則確定了做專業房地產投資公司的戰略，雙方正好交互吻合。”馮說。

　　事實上，在和泰達接觸前，馮侖還與萬通另一個大股東—廣東核電集團作過接觸，希望這家中央大企業通過增持為萬通帶來資源上的便利。但是，由于目前中央大企業都在“揮刀”猛砍非主業，維持現狀就不易了，何談增持？

　　此番為了引入泰達，萬通地產的管理層甚至不惜讓原第一大股東、完全民營性質的萬通集團“退居次席”。當然，作為條件之一，代表萬通集團的馮侖依然保留董事局主席的位置。

　　“萬通的治理結構在民營企業里有一定的領先性，有人提出，作為國企的泰達進入萬通會不會對原有的治理結構產生負面影響？我覺得泰達是開發區成長起來的企業，本身國企改革的力度就比較大，我相信它不會在我們這里強調一些舊的東西。”馮侖認為。“此外，在合作中，我們對萬通治理結構的不可逆性也做了法律上的安排。”

　　馮侖還對《中國企業家》記者進一步強調：“現在確定的增資擴股只是股權上的融合，項目上的合作是商業問題，還會進一步按照商業規則去運作。不是說以后泰達的項目就都是萬通做了，或者說萬通只做泰達的項目。萬通只做高端的、標志性的項目，不會因為與泰達的合作而影響自己的戰略。”

　　據悉，今年下半年，萬通還會再做一輪國際私募，融資規模四五千萬美元左右，使總股本達到15億元，然后和北京、上海的幾個財團合作，進而在海外整體上市。“別人是第一輪就通過上市解決資金問題。我們則是通過私募讓股權結構合理化，再整體上市。”馮侖這樣介紹說。

　　建業：信托融資

　　同樣是私募，建業集團的胡葆森想法顯然要單純一些。胡稱，從1999年他就開始考慮這個問題，但和萬通不同，“建業集團是100%港資的私營企業，國內私募會影響股本的單一性，增加香港上市審批手續的復雜程度，所以我們只考慮海外私募。”

　　胡葆森計劃出讓30%-40%的股權，或者是階段性的股權融資，比如5年后可以優先贖回的股權融資。“當然，如果資方實力雄厚，能夠讓企業發展的更好，我也不是絕對不放棄控股權。”

　　和國際資本接觸的過程中，胡葆森發現，國外投資機構對中國的房地產行業還不是很了解，另外，國外房地產企業的戰略轉型都沒有進行，沒有開始正常的國外擴張，一旦開始，中國將是最適合的新興市場。胡葆森認為，“姑娘要出嫁，先把妝化好。房地產企業，就應該把凈資產收益率、項目控制能力等企業核心競爭力的要素抓好，在國際房地產投資進入中國時做好準備。”

　　建業集團的區域擴張模式(《中國企業家》曾有過相關報道)如果進展順利，2006年將會讓建業實現20億元的銷售收入。“資本是蜜蜂，你香味出來了，它會主動找上門來。”當國際私募和海外上市還“在路上”的時候，建業集團選擇了信托融資的方式，配合企業區域規模擴張模式的發展戰略。

　　5月份，建業集團和河南中原信托合資成立的中原建業城市發展有限公司將掛牌。事實上，針對建業集團即將進入的城市安陽，新公司一份總值3000萬元的信托計劃已經制作完畢，等待發售。加上其他兩三個針對安陽房地產開發的信托項目，募集資金量大約會在8000萬元左右。

　　121號文出臺后，房地產業界在銀根收緊的情況下，“信托融資”似乎成了“救命稻草”。去年信托融資規模達61億元，首次超過股市融資。盡管如此，信托融資在房地產投資所占的比重也不過0.46%。不過針對近一段時間內信托融資在地產界升溫的趨勢，銀監會繼口頭“告誡”信托公司后，可能將出臺系列政策為其降溫。

　　建業集團推出的房地產信托項目還算小的。去年年底，萬科為深圳東海岸樓盤開發發售的房地產信托達到2.6億元。但這與萬科2002年在二級市場上發的15.5億元的可轉債和即將配發的19.9億元的二期可轉債相比，仍舊屬于小規模資金。

　　萬科：強者恒強

　　“房地產融資多元化走到了一個路口。但從相當長的時間來看，銀行仍舊是房地產融資的一個重要的來源。”萬科總經理郁亮認為。像萬科這樣的大企業似乎并不看中信托融資帶來的“小錢”，作為最早躋身資本市場的地產企業之一，萬科的一大融資管道自然是資本市場。雖然今年萬科明確表示不會發H股，但是發19.9億可轉債的融資計劃是已公布了的。而對于銀行收緊房地產貸款銀根，他們似乎也并沒有太多焦慮。

　　“我們感覺這次銀根收緊和1993年的銀根收緊的區別在于，銀行的調控手段要高明多了，不是一刀切，誰是行業中優秀的，誰仍舊可以獲得支持。我們協助銀行規避風險，保證四證齊全，保證低于70%的負債率，所以雖然銀行審貸更嚴格了，但萬科貸款并沒有太大困難。”郁亮表示，“現在房地產整體行業的負債水平超過80%。萬科去年是54%，今年一季度是53%。我們給自己定的目標是60%以下。”而據稱，萬通的總資產負債率只有40%多一點。

　　“2004年是房地產行業的分水嶺，機會和資源都會明顯傾向于大型房地產企業。”這幾乎是業內共識。當然，這個“分水嶺”的形成不光是因為121號文這樣的金融政策，還有全國范圍內已經實施的國有土地“招(標)拍(賣)掛(牌)”政策。

　　業界人士大都認為，國有土地出讓采取“招拍掛”以后，小型房地產企業失去了靠關系協議拿地的可能，在投標中又沒有資金優勢，只能眼睜睜看著土地落入大公司囊中。

　　4月16號，深圳國土管理部門公開拍賣一塊9.3萬平方米的土地，前來問鼎這塊估值約10億元人民幣土地的都是大型房地產公司。萬科集團也聯手深圳另外兩家大型發展商聯合投標。“實力比較弱的發展商可能不會再有機會了。”郁亮表示。

　　“其實，對于大塊土地的出讓，政府往往希望找到一個主導開發商來統籌配置資源。這加速了土地資源向大型房地產企業的集中，也加速了大公司合作的趨勢。”像中城房網向中城聯盟轉化，就是這種行業背景的產物。“未來市場肯定是大公司主導制訂游戲規則，包括和政府合作、加強行業自律和管理。”馮認為。

　　當然，萬通與泰達合作走的似乎是一條“捷徑”，郁亮對此亦評價甚高，認為這種基于資源與能力的“強強聯合”會是“一種方向”。

　　中小企業的機會

　　如果現有土地政策、金融政策形成的房地產行業規則注定要使“強者愈強、弱者愈弱”，是不是中小型房地產企業就沒有出路了呢？華高萊斯國際地產顧問公司董事總經理李忠認為：“絕對不是。”

　　從國際經驗來看，即便是美國這樣行業集約化程度比較高的國家，排名前5位的房地產企業的總資產也只占到行業的13%。有大量的中小型房地產企業可以持續經營，而且“活得很好”。這也正是房地產行業和制造業的重要區別之一：競爭激烈，但絕不是你死我活。

　　李忠對《中國企業家》記者說：“房地產不存在經濟規模問題，可大可小。地產—一棟樓就是一棟樓，什么規模都可以做開發。”

　　中小房地產商如何在大公司占據資金和資源優勢的情況下，持續經營，保持成長？萬通集團馮侖給出的建議是：走精而專的路線。在臺灣，有專門為單身女子定制公寓的房地產企業，這種單一項目經營決不是大公司的作為，而正是這種只做一種項目的戰略為其贏得了市場份額。另外，手中尚有好項目的企業，還可以通過和大企業合作的方式，讓項目走向良性發展。

　　“行業新規則帶來的產業整合，難受的不是大公司，也不是小公司，而是那些在做著自己沒有能力去做的事情的公司，或者說拿著小錢想做大事的公司。”李忠認為。

　　以商業地產為例，如果開發商有充足的資金，就可以先用自有資產把房子建造好，然后出租;或者先經營兩三年，分拆后作為收益物業賣出去。兩種方法都會有很高的盈利。如果資金匱乏，還要做非常耗資的商業地產項目，就只有拿著藍圖，去賣規劃，承諾回報、返租，用這種出售前景的方式去融資經營。這樣，項目風險和運作難度，都會成倍增長。

　　對于中小企業的機會，馮侖有一個形象的說法：“在廣闊的海洋中，大魚可以在深海活動，小魚可以在淺海活動，大家都能活得很好，只要不到不是自己的領地里去攪水。”