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本報記者 王丹尼 花善岱
上海的房地產(chǎn)市場最近可謂冷風頻吹，4月26日上海市人大剛剛表決通過了停止個人住宅期房轉讓政策，又一項房地產(chǎn)市場———征收物業(yè)稅又開始初露端倪。據(jù)了解，目前有關方面的確正在討論按月征收物業(yè)稅的方案，預計7月左右就會向上海市政府提交。
和期房限轉政策一樣，征收物業(yè)稅也是參照了香港的有關做法。物業(yè)稅降低了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，以前一次性繳納的稅費將改為長期支付。
這一舉措如果出臺對于房產(chǎn)炒家將是又一致命性的打擊。據(jù)上海市政府對外公布的數(shù)據(jù)顯示，上海投資性購房目前比重約16.6%。但業(yè)內(nèi)人士估計真實的數(shù)字遠遠不止這個數(shù)字。在上海市少數(shù)區(qū)域和個別樓盤中，投資性購房比重相當高，超過警戒線。業(yè)內(nèi)人士估計實際數(shù)字應該是將近政府的3倍。
但部分上海房地產(chǎn)以及金融業(yè)的人士提出了一些看法。上海新典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理祝君康在接受記者采訪時認為，“物業(yè)稅”就是把房地產(chǎn)開發(fā)商向國家交納的土地出讓金分一部分或全部由購房者在購買房子之后自己逐年交納，這樣會引發(fā)兩個問題，第一個就是購房者承受能力不一樣，在購買了房子以后，如果沒有足夠的錢每年交納物業(yè)稅，房子的所有權就會改變，這批人數(shù)量增加，就會引發(fā)社會問題，給政府帶來壓力，所以政府的風險會增大；第二個問題是房地產(chǎn)開發(fā)商可能會把降下來的房價“吃掉”，造成購房者的房價實際上沒有下降，而又增加了物業(yè)稅負擔。目前土地出讓金占房價的20%～30%，這部分房價的下降數(shù)額，會給市場哄抬房價沖擊掉，房地產(chǎn)商根據(jù)需求調整房價，最后房價還是回到原來的位置，而買回房子的業(yè)主今后還要每年付物業(yè)稅，造成明降暗升，所以他個人認為這個方法比較難執(zhí)行好，唯一的好處是政府部門有一筆長期穩(wěn)定的土地出讓金收入，目前土地資源的越來越少，長期收益一定比一次性收益好，土地使用年限一般都是50年以上的，所以周轉期很長，長期循環(huán)收費對政府部門比較有利。
上海銀行上財支行副行長張維認為：“物業(yè)稅”假如推出的話，對于兩種人有一定的吸引力，一種是資金實力強，預期好的人，他有買房子的資金能力，而且工作不錯，未來也沒有發(fā)生重大變化，收入一直維持在較高的水平，這種人首期可以少付點，手頭資金有點剩余，可以靈活機動，他們會比較贊同“物業(yè)稅”；另一種人是目前收入可以，但由于工作年限不長，結果資金較少，但預期較好，將來逐年付款沒有問題，這種人由于買房門襤降低，而加快走進買房隊伍。但是，這個方法對于社會上大多數(shù)本身存錢不多的人而言，是不可能刺激他們的購房欲的，滿足最基本的生存是最重要的。而對于那些有錢想購房作為投資的人群來說，他們本身對于前期投資和后期收益有一個估計，會算好了才買，而且目前社會上真正投資的人前幾年都已經(jīng)買好了。
上海誠天房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司銷售經(jīng)理陳新華認為，作為房地產(chǎn)銷售而言，推出“物業(yè)稅”之后房子的銷售價會適當下降，從總體上說會吸引一部分人提前買房，這是對房產(chǎn)銷售的一種刺激，但是“物業(yè)稅”的執(zhí)行效果顯現(xiàn)出來會有很長一段時間，目前的房地產(chǎn)公司土地出讓金早已操作掉了，要等將來再開發(fā)的時候才會用“物業(yè)稅”代替土地出讓費。
有專家分析，在目前的房價中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到了60%，建筑成本只占40%。中國一直一次性征收包括土地出讓金在內(nèi)的稅費。若開征物業(yè)稅，意味著把一次性征收的稅費在房產(chǎn)保有期間分批繳納，一般為70年。上海果真出臺開征物業(yè)稅措施，上海房價不一定像外界猜測的會狂跌40%，但至少上海房價將有一個不小的調整，這對上海的房地產(chǎn)市場的走勢無疑將有著非常大的影響。
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