|
本報記者 陸昀
北京一路高企的房價一直是人們關心的焦點。幾年來，但凡有涉及房地產的政策出臺，緊隨其后，便會有一場對房價升與降的爭論。
今年以來，中央及北京市政府連續出臺多項緊縮性政策，從土地、金融兩大方面對
房地產開發實施調控，新政策執行后的房價走勢更成為各界人士關注的熱點。
商品房供量不存在土地瓶頸
今年2月，北京市《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》(4號令)出臺，封堵了四項協議出讓土地的渠道。當時，有一些開發商喊出，因土地供量減少，京城房價將大漲。最近，國務院要求，將房地產開發項目投資的自有資金比例從原來規定的20%提高到35%，同時，央行對房地產業采取了一系列限貸措施。有人也提出，因融資門檻提高，房價將有所上升。
然而，許多專家強調，從科學的經濟學角度分析，房價的跌升取決于市場供求關系。
從北京目前的情況看，由于北京市在4號令前，根據33號文件的規定已有很多企業從政府允許的四個口子儲備了大量協議出讓土地并已立項，據北京市國土房管局方面的數據，從33號文出臺到4號令頒布，北京已協議出讓和通過規劃的用地近9000萬平方米，規劃面積達1.4億平方米。按4號令的規定，這些土地都能繼續進行開發和交易。如此大的土地供量基本上滿足了3年內北京對商品住宅的需求。
中國人民大學公共管理學院土地管理系教授葉劍平分析，盡管目前不少持有協議出讓土地，但尚未辦理繳納土地出讓金手續的企業，面臨國土資源部與監察部規定的8月31日辦理協議出讓土地手續截止大限。其中，這些土地可能因缺少資金或其他原因不能在截止期限內辦完協議出讓手續，但這并不意味著這部分土地被一刀切出不再供應，這些土地仍可以拍賣、招標方式繼續進入市場用于開發。葉劍平對房價上漲的說法持否定態度，他認為，北京土地供量充足，商品房會保持較大的供量。特別是按照北京現有的規定，開發企業拿到土地后，兩年之內必須開發，否則將會被政府收回。眼下，由于有大量土地要趕兩年期限的“末班車”，很多項目將在今明兩年開發，估計，在市場供量充足的情況下，房價應該是平穩的。
北京中原物業顧問公司的分析人士認為，目前北京1億多建筑平方米的土地分布于有政府背景的企業和有實力的大型房地產公司以及炒地皮的一些公司手里。這批協議出讓的土地是未來3-5年交易的重點，真正掛牌交易的土地數量仍然不會很大，這意味著北京的房地產市場依舊會保持近兩年的發展勢態。一方面，一些大型企業囤積了大量土地不愁開發；另一方面，有錢無地的企業可以收購炒地皮公司手中的土地，或以股權合作方式與已立項的缺少資金的公司合作開發。在需求一定的情況下，如果開發商之間激烈競爭，房價則有下降的可能，而目前企業間的各種合作有利于項目的快速運轉，對商品房價格并不會產生影響。
未來需求旺盛而平穩
從市場需求看，北京幾年來一直保持著旺盛而平穩的狀態。北京大面積的城市改造和城市產業區的不斷轉移與大量外埠人員的涌入，一直使北京的自住與投資房產市場穩步發展。據有關方面預計，隨著北京“兩軸、兩帶、多中心”新規劃的實施，圍繞著衛星城、新城鎮的建立，和各產業中心向郊外的轉移，至2010年，北京每年將有20萬套規模的住房需求。在需求和供給很平穩的情況下，北京商品住宅的價格不會發生大的起落。
金融措施更多為警示
盡管國務院和央行最近出臺的提高開發投資比例和對房地產開發限貸措施，被開發企業視作繼央行121號文件后比較嚴厲的金融調控手段，但從目前實際反應看，北京大多數房地產企業對此反應并不是很強烈。
分析人士認為，最近各銀行的限貸措施主要針對的是投機買家。北京目前雖然有一定量的投資買家，但各種類型的投資者呈均勻分布，沒有形成如上海市大量游資集中涌入樓市投機，大幅撤資的情況，因此，北京房價不會出現上海曾經出現的狂升狂跌的景象。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，政府目前針對房地產業出臺的金融措施實際上更多地起到的是警示作用。房地產開發在正常的市場條件下，會出現因局部地區建設過量而產生泡沫現象。政府為保證整體市場長期、穩定發展，針對有冷有熱的市場，采取并非“一刀切”的“點剎”政策，目的是讓開發企業謹慎行事，提醒銀行不能麻痹大意。
劉洪玉分析，提高開發項目投資投入比例等金融措施，從某種程度上可以使商品房的新增供應量有所減少，但目前市場上各種資金來源還是很多的，企業完全可以以股權合作的方式從其他企業或基金機構補充開發資金缺口，這對商品房價格不會有很大影響。
劉洪玉認為，房價的升降關鍵取決于人們對未來是否有信心。在土地資源稀缺的香港曾出現房價隨著人們對經濟形勢的悲觀預期而暴跌。當人們對經濟發展前景十分看好的情況下，房價不會下跌。
| 
