經過多年努力，海南省政府稱已經處理了80%的爛尾樓。如今，一幢幢高樓和別墅在棄置的爛尾樓旁拔地而起，著實令十年前失手于海南的地產商們唏噓不已。海南房地產從爛尾樓的圍堵中嶄露頭角，是價值的理性回歸？還是在制造新的泡沫？

　　火了，海南房地產

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　　在海南的海口、三亞，凡是瀕臨大海的許多繁華地段，越來越多地出現這樣一種奇怪的現象：一邊是正在處置或未曾處置的爛尾樓，一邊是已經出售或正在出售的新樓盤。而游走于新樓與舊樓之間的，正是懷揣百萬或者千萬乃至上億的“游客”，他們也許已經健忘了90年代海南房地產惡夢，正在為海南房地產火上添油。

　　置地花園的風景

　　“在海口繁華的濱海路段，一顆明珠從都市的繁榮與自然的壯闊交匯之處升騰起來，光芒四射，這就是置地花園。”置地花園開發商、海南置地公司總經理姚惠芬指著正在興建的置地花園四期工程滿懷激情地對《中國經濟周刊》說。

　　就地段而言，置地花園位于海口具有“十里椰夢長廊”之稱的濱海大道與明珠路的交匯處，處于海口金貿區商圈的顯赫地段。占地近100畝，建筑面積約20多萬平方米。姚惠芬又說，大海、萬綠園是置地花園永遠的風景。目前置地花園目標群體定位在二次置業者。說到這，她回憶起當初一期工程的火爆，“全公司都參與接待購房者還忙不過來。”“現在的置地花園，樓盤還沒有封頂，就已銷售一空”。

　　但與置地花園的火熱有些不協調的是，它已經售完的二期工程的旁邊則是某花園廣場的半拉子工程。經常路過這里的一個本地人告訴《中國經濟周刊》，早在1990年，這個樓就開始聳立在這里，雖然經過將近十年的風吹雨打，它依然筋骨強健。只是外露的水泥墻面已經非常斑駁，更有幾許青苔爬上了樓盤，讓這個同樣是20幾層高的建筑好似久經風霜的老人。

　　“這樣的情況并不奇怪，因為海南畢竟有過那段不堪回首的房地產泡沫的歷史。這幾年經過政府的努力，海口大部分爛尾樓已經處置。”姚惠芬說。依著她的指點，記者在海口許多建筑工地轉了轉，像這樣新舊樓交相輝映的場景還真是不少。《中國經濟周刊》還發現，在海口濱海大道，以及往西部延伸至西海岸，高檔樓盤幾乎全部集中在這里，最近新開發的樓盤至少有15個以上。

　　火熱幾重天

　　海南的房價已出現了井噴。姚惠芬告訴《中國經濟周刊》，目前置地花園已做到第四期，平均價格每平方米3800元。而置地花園一期工程自1998年啟動，到銷售完畢，房價每平方米最高才2000元。她覺得有些可惜。

　　“置地花園現在的盤子是1992、1993年時買下的地。也就是在海南地價最高時買下的，300多萬一畝，而目前整個海南海景用地還未到達此地價。一期賣得便宜，所以沒有賺頭。但現在的四期價格上升很快，到底能賺多少錢，還很難預料。”姚惠芬有些猶豫地說。

　　在海南的三亞，房價直上之勢更加引人注目。兩年前，三亞即使是海景房售價每平方米也不過1500元左右，現在已經躥到4000多元，而且這個價錢還買不到一線海景房。在這里，做到很好的“碧海藍天”樓盤，當初房價平均每平方米才1500元。但幾經轉手后，現在“碧海藍天”的期房起價已超過每平方米5000多元。而在海口，最搶眼的項目還是高檔公寓以及豪華別墅。在海口濱海大道，以及往西部延伸至西海岸的樓盤，其公寓均價在每平方米4000元左右，個別“極品”樓盤均價達到了每平方米6000元；別墅價位則在每平方米8000元上下；而位于西海岸的“黃金海岸花園”推出一期48幢別墅，均價更是達到了每平方米1萬元。

　　“即使在北京、上海這樣的大都市，房價能達到如此水平的樓盤還是不多。”一個來此游覽的北京人不禁對《中國經濟周刊》感嘆。而站在旁邊的一個建筑工地監管人員則笑道：“就是這樣的房價，看房的人還是不少，來看房的好似都是大款，而且不是簡單的大款”。

　　最近，三亞房地產市場更是爆出猛料，“一天賣房45套，兩個月進賬8個億。海南省三亞市房子賣‘瘋’了！”更有媒體報道，4月26日幾位浙江游客在三亞房地產交易所希望尋求到更多的新建海景房信息，卻被告知選擇余地已很小了。

　　目前，三亞正在發售或在建的房地產項目有44個，總建筑面積102.53萬平方米。在售出的商品房中，海景房盡管價格節節攀高，但是一直非常走俏，且時常出現“缺貨”現象。而25平方米至80平方米的中小戶型房最受追捧，多是被外地人買來用以度假之用。如，商品街的銀亞商苑開盤僅1個月，所有樓房即售罄；三亞灣的海洋之星自1月1日開始認購，不到兩個月就有70%被認購，幾乎全部被外地人購買。

　　據統計，今年1-2月，三亞銷售商品房2686套，面積達28.03萬平方米，成交金額為81604.87萬元

　　在采訪中，有專業人士戲稱，三亞和海口正在比勢頭。在海口西海岸10公里長的海岸線上，在建和擬建的別墅多達2500多幢，按目前市場的平均價每棟300萬元來計算，2500多幢別墅的總成交價將是75億元。就在幾天前，海口決定重金征集南渡江濱江地帶城市設計方案，公開舉辦“南渡江濱江地帶”城市設計國際競賽。本次規劃競賽的范圍是海口東部南渡江出海口至環城高速公路，兩岸各500至1000米寬的濱江地帶，總面積約3500公頃范圍內的城市設計。南渡江出海口至新坡鎮，總長75公里，兩岸各500至3800米寬范圍內的概念性控制規劃。海口市將支付優勝方案設計費用25萬美元，優秀方案設計費用10萬美元。經技術審查委員會審查符合競賽要求，但又未獲優秀方案的各參賽單位均可獲成本補償費8萬美元。

　　趨高的房價，高昂的設計費用，一個字，就是火！?

　　“樂觀”房產業

　　海南省處置積壓房地產工作小組、省房地產業協會秘書長陳武告訴《中國經濟周刊》，海南房地產如此火，但是發展穩定，形勢樂觀。依據海南省統計局統計，今年一季度，海南共銷售房屋11.25萬平方米，比去年同期增長86.9%，其中住宅銷售面積10.74萬平立米，占全部房屋銷售面積的95.3%，比去年同期增長78.7%。

　　據統計，一季度，全省房地產開發投資累計完成6.02億元，比去年同期增長83.3%。在總計中，商品房投資完成5.42億元，比去年同期增71.2%；土地開發投資占總額的10%，比去年同期增長4.47倍。而分類數據顯示，在全省一季度商品房投資額中，住宅開發投資占80.5%，較去年同期幅長67.4%；辦公樓、商業營業用房及其它用房等投資占19.5%，其中辦公樓投資較去年同期減少25%，其它兩類用房投資均比去年同期有較大幅度增長。

　　從投資來源渠道和籌措情況看，本輪全省房地產開發并沒有資金缺口，其中自籌資金多達75.5%。

　　銷售市場走強使銷售價格上揚，同據省統計局提供的抽樣調查資料，今年一季度，省會海口市房屋銷售價格總水平比去年同期上漲8.9%。

　　陳武認為，中央在海南進行處置積壓房地產試點，財政部、國家稅務總局出臺的對消化空置商品房和停緩建工程免征營業稅、契稅的優惠政策，以及中央財政的4億元專項補助資金，給海南房地產注入了強心劑，對海南房地產復蘇升溫起了至關重要的作用。

　　另外，海南省人大常委會2003年6月頒布了《關于加快處置海南經濟特區停緩建工程的決定》，要求所有停緩建工程自該決定頒發之日起60日內申報處置方案，無力自行處置的由政府指定的部門代為處置，各市縣也相繼出臺有關規定，加大了停緩建工程復工建設力度。

　　陳武還說，海南多年來致力于生態省建設，是促成海南房地產繁榮的重要原因之一。在采訪中，海南省許多官員都強調著這一因素。

　　是天堂還是陷阱

　　是什么吸引投資商和購房者絡繹不絕地穿梭在海南的樓盤之間？是海南的椰風海韻，還是炒房者的投資預期？

　　擋不住的椰風？

　　姚惠芬十分欣賞海南的“生態島”品牌。她說，去年SARS肆虐中國的時候，海南島沒有一例非典。因此十分慶幸當初選擇在海南投資。

　　“我們在海南的總共15億元人民幣的投資(包括房地產)也是沖著海南‘健康島’的品牌和‘椰風海韻’的景致而來的。”海口美視五月花國際高爾夫球會常務副總經理余羅橋對《中國經濟周刊》表示。

　　“‘健康島’是海南省為了提升房地產業競爭力而提出的。”陳武坦言。

　　海南省最近還提出了把海南建設成為全國人民的度假村和中華民族的四季大花園的宏偉目標。目前，海南省生態環境全國一流，空氣質量全國一流，生活質量位居全國前列，陽光沙灘、椰風海韻成為海南的代名詞，博鰲亞洲論壇、第53屆世界小姐總決賽的成功舉辦，以及“非典”沒有登陸海南島，使海南“健康島”效應日益凸現，所有這些都是海南的資源優勢，對房地產開發投資有較大的吸引力，這必然推進海南房地產市場發展。

　　近5年來，海南接待的游客以平均9.7%的速度遞增，早在2002年達到1254萬人次。

　　不過，《中國經濟周刊》在采訪過程中也發現，隨著一幢幢小區住宅拔地而起，樓盤之間的空隙也越來越小。一位已經訂房的王女士苦笑著說，這樣的局促，椰風能擋不住嗎？

　　其實，一位房地產商表示，海南之所以提出“健康島”的品牌，一方面固然有這個自然環境優勢，另一方面是為了減少海南自身需求局限，吸引外省人來此置業。海南目前的經濟發展缺少有效產業的支持，沒有創造大量的就業機會和理想的薪酬標準，留不住基本的人才，一個沒有充分就業市場的城市，人們都是為了吃飯在奔波，住宅的需求量畢竟有限，特別是全省大批興建的中高檔住宅，當地居民能有多大購買力？

　　城市化本來是支撐房地產發展的主要源泉。有關人士認為，近期海南省制定的城市化推進戰略也為房地產展現出更為廣闊的前景。據介紹，至2010年，全省總人口880萬人左右，城鎮總人口450萬人左右，城市化水平達到50%。至2020年，全省總人口970萬人左右，城鎮總人口600萬人左右，城市化水平達到60%。全省將逐步建立南北兩大中心城市為核心、東西中等城市為骨干、小城鎮為基礎、沿海與中部山區協調發展的城鎮體系，形成大城市—中等城市—小城市—建制鎮四個城市協調發展的城鎮格局。然而，這個遠景是遠水解不了近渴。

　　在采訪中，60多歲的退休老人宋堅表示，如果常年住在像海南島這樣空氣常年潮濕的地方，恐怕要得風濕病。因此，很難讓健康島的品牌效應發揮得淋漓盡致。

　　如果說“健康島”難以解釋海南房產熱，那投資商大把花銀子又是圖什么呢？

　　還是炒房？

　　五一長假期間，《中國經濟周刊》記者流連忘返于海口的景點鬧市之中。

　　不過，讓人感到奇怪的是，在海口市最繁華的居住區國貿一帶，新建的高檔樓盤晚上卻是稀稀落落的幾點燈光。一個開發商甚至私下透露，有的一棟樓賣出去了，實際上只有一兩家人住。姚惠芬則解釋說，外地人買了房子，不是長期住。“我們新建的36套別墅也銷售一空。至于住的人卻不一定天天晚上都在這。”余羅橋說。

　　有人買當然讓房地產商高興，但買主買房是否就是為了居住呢？

　　在海口新世界花園度假村，整個小區裝修過的房子很少。但據售樓小姐介紹，目前該度假村一期的300多套房子已賣出了70%。不過，這些賣出去的房子大部分沒有裝修，因為絕大多數業主都是外地人。

　　海南省房地產業協會副秘書長封國強表示，上海人也在海南形成了一股強大的購買力量。據海南省房地產業協會統計，海南全省的購房者大約有5%是上海人，而在三亞的外地購房者中，上海人的比例更是高達20%。據悉，目前上海在海南置業的人數估計在8000-10000人，而且正在以每年大約20%的速度增長。據海南省一些房地產中介機構和房地產開發企業統計，自2000年以來，個人購房占商品住宅銷售中的比重逐年提高，平均約占95%以上。在商品房銷售中，有些小區島外人員購房比例占50%以上，有些達到80%以上。據海南省有關政府部門掌握的信息，在海南買房的有70-80%左右都來自島外，主要以浙江和上海地區為主。

　　“其實浙江和上海人在海南炒房，可謂‘四兩撥千斤’，他們只用付少量的首期款，余款都在銀行辦理按揭。”海口某花園銷售負責人說。

　　但有權威人士指出，真正來海南休閑度假和異地養老而購房的外地人并不多，很多所謂的“島外購房者”其實是在海南工作的外地人。他還說，依靠這些買房居住的外地人，海南房地產的外銷就很有限。

　　那么，不為居住，外地人來海南大量購房為哪般？

　　三亞“碧海藍天”的售樓小姐曾贊嘆，“一位來自浙江的客戶一下子就購買了50套用于投資，買二三十套的也大有人在。”又是浙江人。據悉，有的浙江炒樓者甚至整層整層的買下海南的樓盤。海口類似的情況也不鮮見。

　　在外地炒房團的激情追捧下，在過去一年里，海南房地產市場出現了前所未有的旺銷局面，一個重要的衡量指標是，銷售面積大于竣工面積。以海口為例，該市去年房屋銷售面積為96.03萬平方米，比當年房屋竣工面積89.14萬平方米高出6萬多平方米。截至2003年年底，從三亞傳來捷報：散落在三亞各處的120宗“半拉子”工程全部處置完畢，并被炒房團一搶而空。

　　房子有人買當然是好事。但純粹的炒房卻讓許多人擔憂。因為泡沫就是炒出來的。

　　“海南的房地產必須將島外來瓊以養老、過冬、度假、投資等為目的的購房群體作為一大消費對象。”中國房地產及住宅研究會副會長兼秘書長張元端認為。

　　陳武對此也持類似觀點，海南省的健康島品牌當然是以吸引人來海南居住為目的，而不是為了炒房。如果炒房的資金來自銀行貸款，那就更加危險了。

　　根據海南省統計局的一份報告顯示，投資開發的資金結構中，自籌資金的比例較高。海南省房地產資金來源以自籌資金和定金預收款為主。據統計，2003年，兩項分別占財務資金總額的44.6%和35.7%。陳武認為，這與十年前房地產過熱時以銀行貸款為主迥然不同。

　　一直對海南房地產熱抱謹慎態度，并在多家媒體發表警示文章的房地產界的年輕學者蔡慎坤表示，根據該省有關統計部門2003年對48家企業的調查雖然表明，2003年自籌資金占44.2%，個人按揭貸款占34.5%，定金預收款占32.3%，銀行貸款僅占18%，但銀行貸款較上年增長70.9%，但還是跟不上投資增長幅度，投資增長主要是以自籌資金增長為主。這組數據可以表明，一是用于投資房地產的銀行貸款增長快，另一個就是個人按揭也是銀行貸款。這都讓人容易想到1990年代的海南房地產泡沫。而有關人士更指出，單是自籌資金中是否含有銀行貸款，恐怕很難在短期內搞清楚。因此，單是依靠政府部門“發展平穩”的說法，很難判定不是泡沫或者泡沫的前兆。

　　海南省建設廳提供《中國經濟周刊》的報告指出，“海南新開發地產是以滿足個人需求為起點，并不是以炒作為目的。”“從2003年開始，浙江省、上海市、江蘇省的人員來海南購房的不斷增多，據抽樣調查，投資性的約占三成，東北等地的人員購房幾乎是自用的。”“近年來，我省的商品房銷售大多數是個人最終消費者購買，炒房情況較少，預售商品房竣工再轉讓情況不多。”但在原文上又有手寫筆跡的修改，其中“是針對中高檔消費者或二次購房者”改為“是針對不同消費者或二次購房者”，“炒房情況較少”“改為“炒房情況我們掌握的較少”，“預售商品房竣工再轉讓情況不多”改為“預售商品房竣工再轉讓情況我們了解的不多”。不知是否為打字員的疏忽。單從這來看，可以表明海南省政府有關部門對目前房地產的發展把握得還不是很全面。

　　重在醞釀泡沫？

　　姚惠芬在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，海南海景住宅價格相比全國其他省會城市住宅價格還是比較低，因此談不上泡沫。不過，她說做完四期工程后暫時還沒有繼續在海南投資房地產的打算。因為她擔心的是，“政府控制不住，眼睜睜地讓很好的綠地變成了一幢幢擁擠的房產”。“政府規定小規模的住宅區不再批，關鍵是要落實下去，不要一放就過，一收就緊”。

　　海南海口亞洲豪苑的投資方海南豪迪房地產開發有限公司董事長郭振輝告訴《中國經濟周刊》，該公司目前在重點規劃海口南區“城市廣場”項目，計劃投資4-5個億，在中心區域建造包括酒店、商場等配套設施。“對于目前海南房地產投資勢頭，我還是有些擔心。海南的房地產市場并不像有的媒體說的那樣樂觀，據業內人士透露的消息，現在海南可銷售的房產面積達400萬平方米，而2003年才103萬平方米。兩個數字對比起來，是有些害怕。另外，等待審批的房地產項目還有許多，這些都是不可預知的風險。”談及發展前景，郭振輝不無擔憂。

　　跟他們比起來，另一些房地產商私下更是向《中國經濟周刊》透露，海南房地產的第二次泡沫即將來臨。海南省政府在北京、吉林、西北等地搞房展，的確吸引了很多外地人來投資房地產。但現在許多被賣出去的爛尾樓價格極低，有的甚至只要每平方米幾百元。這樣的價格肯定誘人，這是房地產火熱的因素之一。但這并不利于房地產市場的健康發展。他們說，一到晚上看到那些已出售的樓房燈火全無，心里就發慌。因為這說明居住似乎不是購房者的真正目的，炒作成為購房者的主要目的，這勢必造成今后海南房地產出現極大的起伏。他們還擔心在這次海南房產熱中，海南省政府的操作是否不透明。

　　但海南省政府的有關人士卻認為，海南不會有房地產泡沫。

　　說起房地產泡沫風險，陳武至今記憶猶新，在當年的泡沫中，許多半拉子樓盤、爛尾樓晚上黑燈瞎火，甚至有的淪落為拾荒者或牧牛者的樂園。但陳武否定海南現在出現房地產泡沫。他認為，判斷房地產是否存在泡沫現象，要從兩個方面考慮：一個是價格，與國內其他省會城市相比，海南價格最低，本省最高的區域如海口市的金貿區、海甸島平均價格只在每平方米2200元左右，而建造的成本往往高達每平方米1500元，所以不存在炒作或暴利；二是供求結構，海南房地產市場95%是住宅房，其中中高檔占的比重少，價格偏高一些也在情理之中。至于海南房地產是否存在過熱的問題，海南省曾組織專門小組對房地產市場進行調查研究，他們認為，海南商品房開發結構合理，價格基本平穩，海南房地產市場開始復蘇，隨著加大停緩建工程復工建設力度，商品房在建面積略為偏大，但年銷售面積自2000年以來平均大于竣工面積，總體上房地產市場發展是健康的。“其實，海南房地產市場經過較長時間的低迷和盤整，被壓抑的市場現在反彈，投資增長的幅度大一些，存量房一時多一些，有其必然性、合理性和獨特性，所以說海南房地產市場總量上并不能說過熱。”陳武肯定地說。

　　數據爭鋒

　　數據最能說明海南是否泡沫泛起。

　　海南省政府有關部門和官員不認為有泡沫，因為他們相信下列的幾組數據。

　　據海南省建設廳提供《中國經濟周刊》的統計表明，海南房地產供銷銜接良好，沒有泡沫。2000年至2003年，全省商品房竣工總面積257.82萬平方米，其中住宅233.08萬平方米，占90.4%；銷售總面積287.01萬平方米，其中住宅269.2萬平方米，占93.7%。據統計部門2003年調查的48家企業，商品房空置率僅為9.1%，低于國際公認10%的警戒線。不少優質樓盤，出現上市就銷售一空的現象。住宅市場旺盛的需求，拉動著海南省房地產市場不斷升溫。

　　從價格情況上看，2003年，海南省商品房每平方米價格為2122.8元，比上年同期上漲18.6%。37.8%的企業認為該省房地產銷售價格適中，有46.7%企業認為偏低。這樣的價格跟1990年代的海南房地產泡沫時期比很難表明有泡沫泛起。

　　在投資方面，1993年和1994年時期，海南的房地產投資每年高達57億，占全省固定資產投資的34%。2002年房地產投資額達20億，占全省固定投資的8.9%。而2003年1至11月，投資36個億，占全省固定資產投資的13%。房地產投資比例在20%以內都是合理的。海南省建設廳認為，海南房產市場目前處在合理的發展階段，不存在泡沫。

　　海南省建設廳預測2004年房地產市場走勢為：銷售面積比竣工面積略少7萬平方米，銷售價格基本持平略有增長，供求基本平衡。

　　但蔡慎坤認為，必須警惕海南現在泡沫泛起的迷局。他所提到的數據顯示，2003年海口房地產開發施工總面積為406.8萬平方米，而海口市2003年共銷售商品房(含二手房)面積96萬平方米，比2002年增長69.2%，由此可以看出海口市目前積壓的商品房的數量。而他從有關部門得到的最新數據顯示：2003年海口市報建項目368宗，其中已發證107宗，報建面積227.6萬平方米，剩下的還未發證的報建面積超過500萬平方米，這個數字還不包括瓊山并入海口前突擊報建的300多萬平方米。

　　兩類不同的數字，對海南房地產現狀作出了不同的判斷。

　　也有專家表示，政府部門目前掌握清楚的房地產市場情況是過去的數據。而今年海南房地產的突飛猛進的發展則不能依靠這些數據來判定其趨勢。

　　海南省政府官員認為，新一輪房地產開發投資趨于理性化，市場基礎扎實。與10年前那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開放商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上。更有人高呼，中國只有一個海南島，海南島屬于全中國乃至全世界，三亞沿海一線的土地是不可再生的稀有資源，房子漲到每平方米2萬元都不過分。有專家擔心，這樣的高呼很不理性。

　　不過，海南省建設廳也認識到海南房地產市場還需進一步規范。

　　建設廳有官員告訴《中國經濟周刊》，全省房地產開發投資集中在海口、三亞、瓊海等地，占總投資93%以上，部分市、縣房地產開發市場仍未形成，同時，房地產開發市場運行調節體系還不完善。尤其重要的是，房地產市場預警預報體系仍未建立，房地產市場整頓規范工作仍須進一步完善。

　　中國地產亟待防火墻

　　海南房地產的熱火朝天是在全國投資特別是房地產等方面的投資加快步伐的背景下出現的。

　　但是，國家發改委近日卻發表報告警示，房產存在泡沫風險！

　　國家發改委的一位負責人告訴《中國經濟周刊》，現在全國房地產投資30%的增長速度已經超過了國內生產總值7-8%增長率的幾倍。狂投資的后面是高房價。其中，杭州的房地產價格更是已經飆升到香港房地產的水平。這絕對不正常。

　　他還表示，除了杭州，中國房地產泡沫問題嚴重的城市，還包括北京、上海和廣州。但沒有提到海南。更有專業人士指出，中國大小發展商這幾年投入到房地產的6000億元人民幣中，居然有61%是銀行提供的貸款。如果房地產泡沫爆破了，銀行就將陷入金融危機。

　　另一方面，建設部也警告，由于80%以上的中國人還是中低收入，中高檔房地產存在泡沫風險。應該嚴格規定房地產抵押貸款融資的比率，嚴格審查房地產抵押貸款的條件。

　　而在4月27日，國務院發出通知，決定適當提高房地產開發固定資產投資項目資本金比例，房地產開發(不含經濟適用房項目)均由20%及以上提高到35%及以上；同月29日，國務院辦公廳同時發出兩份通知：一份緊急通知是決定集中半年左右時間，繼續深入開展土地市場治理整頓。

　　“可以說在全國房地產等行業投資很熱的火爐上，海南地產熱可能算不得最高熱點。但中央有關部門對投資過快的多次警示和措施，將對海南房地產的良性發展提供一個契機。”海南省建設廳有關人士指出。

　　中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌告訴《中國經濟周刊》，當前房地產市場的主要任務應是防過熱，盡管這只是局部的。盲目性過熱會造成開發量、投資量大幅增加，從而導致供大于求、空置房積壓、房價下跌；而泡沫性過熱由實際成本和房價懸殊太大形成，實質也是居住需求和投資需求的不協調，其中投資需求發揮了至關重要的作用，其危害遠遠高于盲目性過熱。這兩個方面的過熱都要防。

　　對此，顧云昌提出三條建議：一是房價和地價的調控。要力求房價和地價有一個平穩的幅度上升，房價的上升應該與GDP的增長幅度相吻合，不宜漲幅過快。城市地價的不斷上升是必然的，應做到穩中有升，即宏觀的調控和適度供應。二是融資渠道的多樣性。目前房地產在銀行的不良資產很高，國家也已出臺了不少政策防范金融風險，這就要求房地產開發企業開辟多種融資渠道，發行債券、借殼上市、房地產信托基金、外資銀行貸款等籌資形式正在被探索或運用。為保證融資安全，還應建立置業擔保體系和資信等級體系。三是信息的公開透明。政府和開發企業要及時準確了解信息，使信息體系和預警預報系統公開透明，正確決策，減少盲目性舉動帶來的不必要損失。

　　而爭論坐在火爐上的海南房地產是真正火了，還是在重起泡沫的意義也正在于如何讓海南房地產未雨綢繆，規避風險。郭振輝告訴《中國經濟周刊》，防范市場風險是必要的，這方面政府是關鍵。

　　資料1 房地產泡沫危害及預防

　　1、房地產泡沫存在與否不能用市場中的供求現狀來判斷。曾有學者指出，判斷房地產市場是否存在泡沫的唯一標準是市場供需。然而，從已經發生的泡沫經驗來看，泡沫產生的根源就在于市場交易成員的非理性預期。

　　市場中的供需不能判斷是否存在泡沫，還意味著房地產市場的健康發展需要宏觀調控。從日本的地價泡沫形成及破滅的過程可以看出，房地產價格并不是越高越好，應當隨宏觀經濟的發展進行必要的調整。在國內生產總值持續高速增長的情況下，保持適度的房地產價格上漲，對經濟發展有一定的促進作用；而一旦經濟增長速度放慢，就必須對房地產價格進行適當調控，保障國民經濟和房地產市場的協調、健康、可持續發展。

　　2、房地產泡沫與金融機構密切相關。首先，房地產泡沫的形成與銀行等金融機構密切相關。在銀行制度完善程度很有限的情況下，大部分貸款都是以抵押為依據，而不是以現金流為依據。在經濟繁榮時期，房地產價值上揚，銀行往往過于樂觀，放松貸款條件。貸款條件放松也意味著開發商或者其他投資者更容易獲得資金投入到房地產行業中，從而又反過來促進了房地產價格的上漲。同時由于房地產價格節節上漲，銀行手中的抵押越來越值錢，業務越做越大，利潤也水漲船高。這是一個加速上升的過程。

　　其次，房地產泡沫破滅的最大受害者之一也是銀行等金融機構。一旦房地產價格下降，大量的開發商立刻面臨著資金回收的困境，企業紛紛破產，留給銀行的是債務和已經不值錢的抵押物。更為嚴重的情況是導致金融危機。

　　3、預防房地產泡沫，主要從金融領域入手。在中國，由于60%以上的房地產投資金額來源于商業銀行，因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。雖然名義上是商業銀行，但是前身為國有銀行的幾大銀行系統事實上仍然是采取的國家信用。銀行買單，事實上也就是國家(中央政府)來買單。此外，泡沫破裂還會導致經濟萎縮，消費下降，投資乏力等一系列后續問題。因此，如果能夠宏觀調控，減小房地產泡沫帶來的危害，最有效也是最容易操作的方法是從金融領域入手，加強對銀行等金融機構的監管。目前央行的新房貸政策就是通過金融領域來防止可能的房地產泡沫的一種嘗試。

　　資料2 歷史上的房地產泡沫

　　美國：最早可考證的房地產泡沫是發生于1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，并最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。

　　日本：從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰后日本的又一次“戰敗”。

　　1970年代，日本中央銀行實行低貼現率等寬松的金融政策，居民住宅貸款額同比增長了1.3倍。隨著房地產價格的上漲，金融資產迅速膨脹，房地產價格與金融擴張形成惡性循環。從1986年起，日本資產價格經歷了5年的持續上漲時期。短短5年間日本地價上漲了2倍多，其中上漲最猛烈的1987年，商業用地和住宅用地價格的年上升率甚至超過了76%的異常水平。1991年，日本的房地產泡沫破滅，地價開始下降。1991年全國地價比上年下降了4.6%，1997年跌至1980年代初水平，部分地區地價甚至下降了一半。

　　馬來西亞：1997年房地產泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。

　　資料3 上世紀90年代海南房地產泡沫回顧

　　海南曾是房地產“泡沫”的重災區。20世紀90年代初，占全國人口6%的海南島積壓商品房卻占到了全國的10%。到1998年底，全省已建成未銷售的商品房703萬平方米。在非農業建設用地中，項目未竣工但投資超過25%的用地16129公頃，投資不足25%的閑置土地18834公頃。

　　房地產“泡沫”始于金融業的混亂和失控。當時各路資金透過各種渠道競涌海南，除四大商業銀行扮演主角外，被卷進來的還有股份制銀行、城市信用社、農村信用社、信托公司、財務公司、大型國企、鄉鎮企業和民營資本以及各種名目繁多的集資款，最終從“泡沫”中全身而退者卻寥寥無幾。在這一輪房地產“泡沫”中，最大的贏家是從金融機構貸款的個體商人，最大的輸家是擁有所謂房地產抵押物的金融機構。無疑，積壓房地產的背后是金融資產，滿目瘡痍的房地產其實是鋼筋水泥的貨幣，積壓房地產就是積壓了銀行的錢，而銀行最終變成了海南最大的發展商。

　　房地產泡沫留給海南的遺產是數目巨大而不詳的金融不良資產。到目前為止，無論是政府公布的統計數據，還是人民銀行提供的信息，或是媒體披露的資料，數字都不一樣。較為流行的說法是，積壓房地產所占壓的資金多達800多億元，其中四大商業銀行占50%以上，即400多億。

　　據統計資料，海南在建省辦特區之初，房地產投資處于零星狀態。1989年僅投資3.3億元，1990年之后房地產投資急劇膨脹。與1990年相比，1991年增長2.6倍，1992年增長7.3倍，1993年和1994年分別增長14倍和13.9倍，連續兩年超過57億元，成為投資鼎盛時期。1995年急劇滑落，當年比上年下降49%，1996年又比1995年下降42%。1997年跌入低谷，比上年下滑53%，完成投資不足8億元。

　　房地產狂熱而無序的投資開發，造成企業資金被“壓死”，民間資金被“套牢”，嚴重影響了國民經濟的發展。在1992年到1998年之間，全國GDP峰谷落差平均為4個百分點，而海南省為35.9個百分點，大起大落，位居全國之首。

　　★《中國經濟周刊》記者 周華公 張梅芳 特約記者李建文 邢捷 海南報道