-本報記者 曹盛潔 北京報道

　　如果不出意外，摩根士丹利房地產基金有望花落天津，這也是其在上海、北京之外，首次瞄準二線城市。4月27日，摩根士丹利與順馳中國控股有限公司簽訂了戰略合作投資意向書。根據此投資意向書，合作雙方將在天津通過成立項目公司方式共同進行房地產開發投資。

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　　在全球募集資金達273億之巨的摩根士丹利房地產基金選擇天津有其充足的理由：進入2004年以來，天津房地產市場忽然急劇升溫，短短數月，房價竟飆升20%-30%。而此前，相對于其他直轄市而言，天津房地產市場一直不溫不火，地價和房價都比較便宜。

　　“這個市場好像一下就從沉寂期進入了爆發期。”陽光100置業集團常務副總裁范小沖在接受記者采訪時認為，天津樓市將成為今年全國樓市的最大一個亮點。

　　出現拐點？

　　“我們是2002年進入天津的，當時天津房地產市場很低迷，很多人告訴我們天津不能來，因為這個市場人們的觀念落后，計劃經濟體制色彩濃厚，人均收入水平低。甚至有人戲稱天津是外地發展商的‘烈士陵園’。”范小沖開了一句玩笑：“但我們看好它的長期發展前景，所以那一年懷著準備當‘烈士’的心情去了天津。”

　　盡管說天津是外地發展商的“烈士陵園”未免有些夸張，但早年進軍天津市場的地產“巨鱷”們如萬科、新世界等，在天津發展不盡人意確是不爭的事實。過去天津房地產市場不太活躍，外地開發商很少，基本上以本地發展商為主。當地最大的開發商順馳集團去年竟占據了天津市商品房市場近20%的市場份額，這在其他大城市幾乎聞所未聞。

　　但是，今年天津市場突然給準備當“烈士”的外地開發商一個驚喜。據范小沖介紹，陽光100從去年年中開盤至今，房價已上漲30%左右，今年基本上每個月的銷售額都突破了一億人民幣。

　　當然這不是一個特例。天津中原物業顧問有限公司研究部經理陸林告訴本報記者，天津房價今年普遍上揚，其中河東區開盤價在2800-3500元之間的中檔樓盤漲幅最為明顯，均在20%以上。

　　業內人士透露，天津幾乎出現了全城賣空的現象，房子供不應求、存量房面積達到數年最低谷。有些小開發商看機會來了，將正在建設的房子攥在手中暫時“按兵不動”，等價格漲到一定幅度時再推向市場。

　　天津房地產市場是否出現了拐點？范小沖、陸林都做了非常肯定的回答。這個市場直接從沉寂到爆發，幾乎沒有中間的一個過程。那么，又是什么原因令天津樓市迅速被激活？君龍投資(中國)有限公司董事長郭鈞認為，如果沒有去年的大規模拆遷，天津房地產市場就不會這么快被激活。郭鈞的觀點代表了大多數業內人士的看法。據天津市相關部門提供的數據，2003年，天津市圍繞海河綜合開發改造、城市快速路網建設、地鐵一號線等工程，加快了危舊房拆遷力度，全年拆遷總量達到400萬平方米。但知情人士透露這個數字遠不止于此，而是超過了700平方米。

　　還有一種典型的觀點是今年天津房地產市場的增長是補償性的增長，是在還歷史的欠債，正是北京大學林毅夫所言“存量需求”的釋放，這種情形在北京正是2000、2001年的翻版。這種觀點的依據是一組數字：目前，全國城市人均居住面積為22平方米，而天津只有14平方米，僅為全國平均的64%，差距甚大。就商品房價格而言，天津商品房每平方米平均單價為2820元，不僅遠低于其他特大城市，甚至還低于全國一些中等城市，與其直轄市的地位極不相符。

　　實際上，天津早在將近9年前就啟動了貨幣還遷，是全國最早取消住房分配政策的城市之一，比北京房地產市場開始市場化要早4年左右。但這個市場過去基本上是低價位的必需品市場，不論是安居房，還是商品房，都以滿足購房者安身之所的需要為主，因此開發商的利潤水平較低。郭鈞認為，盡管從今年4月以后天津政府將拆遷的速度放緩，房產增值空間略有滑落，但此次房價飆升已然令天津房地產市場上了一個更高的臺階。來自天津房地產市場的最新變化是一些開發商開始啟動高檔項目，如時代奧城等起價在7000元以上。

　　沒有哪個開發商會對一個如此高速增長的房地產市場視而不見。目前，越來越多的外地開發商都在覬覦天津市場，擇機而入。這個名單上有上海陸家嘴、北京萬通、浙江錢塘……可以預見的是，更多實力強勁的開發商會出現在此名單上，帶動天津房地產市場的充分競爭。

　　協同發展

　　長期以來，被稱之為北京“后院”的天津和首都北京的關系一直很微妙。范小沖向記者表示，天津緊鄰北京，按說借著北京的光，天津能更快地發展，但實際情況卻大相徑庭。這些年，北京像一個巨大的磁場，將資金、人才、市場等都吸引了過來，而天津的發展則緩慢得多。

　　盡管由京津領銜的環渤海經濟區已經嚷了近20年了，但總是雷聲大，雨點小。與此同時，三大經濟圈中的珠江三角洲經濟圈、長江三角洲經濟圈已經成為中國經濟發展最快的兩大區域經濟板塊。范小沖認為，長三角、珠三角經濟圈得以迅猛發展的最主要原因之一是它們基本上是以市場為紐帶。這兩個經濟圈以一個中心城市為龍頭，周邊各個城市承擔起不同的功能，互相協同形成一個城市體系，使整個區域經濟得到迅速成長。

　　“過去天津和北京不但沒有很好地形成雙方經濟的互補，而且相互搶奪資源。”范說。長期以來，北京和它的鄰居天津各自為政，城市發展目標相似，產業結構雷同。提出“大北京規劃”概念的吳良鏞院士認為，這種情況導致京津整個區域資源使用浪費和發展水平落后，缺乏中間層次的城市，特別是小城鎮發展水平較低。

　　相恃狀況或許將有所轉變。據了解，目前京、津、冀三地，正在籌劃三地市長聯席會議，以商討三地一體的發展戰略。北京和天津已于去年年底達成交通合作意向，計劃除京津塘高速公路之外，再增建京津高速公路南、北兩個通道，主要解決北京至華東方向的過境交通問題。與此同時，天津和北京之間還在醞釀一條高速城際鐵路。按照規劃，京津城際鐵路客運專線長115公里，預計投資123億，實現京津間公交化運輸，設計運行時間為30分鐘。這條鐵路修通后，對天津房地產市場無疑是個利好。過去很多到北京置業的天津人，可能會回到天津置業，因為到北京上班半個小時就能趕回。

　　此前，北京朝陽口岸與天津港口岸直通，兩市實現了港口功能一體化，京津兩地的國際機場完成合并，京津空港實現直航。記者了解到，北京修編后一些城市功能很有可能會延展到天津，加之國家已經將京津冀地區的經濟發展作為區域經濟的重要組成部分，列入了國家“十一五”規劃，這些都讓人們對大北京經濟圈充滿了期待。

　　郭鈞認為，如果兩個規模相當的城市，處在幾乎同等位置，這兩個城市相互的離心力就會很大。因此在大北京經濟圈中，天津將會成為北京的一個補充，就像日本橫濱和東京的關系。