本報(bào)記者陸昀

　　最近，銀監(jiān)會(huì)和央行對過熱行業(yè)采取了一系列限貸措施，房地產(chǎn)行業(yè)成為金融調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)，引起社會(huì)各界關(guān)注。

　　調(diào)控措施嚴(yán)厲

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　　據(jù)了解，“五一”前，根據(jù)國務(wù)院的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的自有資本金比例已從原來規(guī)定的20%提高了15個(gè)百分點(diǎn)，即自有資金投資需占項(xiàng)目總投資的35%。與此同時(shí)，為控制信貸規(guī)模，“五一”節(jié)前，溫州、上海、重慶、南京、北京等城市的國有銀行已對投資性項(xiàng)目貸款和個(gè)人貸款調(diào)高了放貸門檻，嚴(yán)格了審批條件。如溫州工商銀行針對炒房風(fēng)潮對個(gè)人房貸利率作了上調(diào)，規(guī)定對購買第三套房貸款利率在5.04%的基礎(chǔ)上上浮20%-70%，而且，溫州所有國有銀行均對第三套房以上的購買者一律不予放貸；北京自4月27日起，已暫停

　　對各種開發(fā)及個(gè)人購房貸款的發(fā)放。北京的四大國有銀行則根據(jù)央行的政策，嚴(yán)格了對兩套以上購房貸款的審查，工行北京分行已明確要求，要對購買兩套以上住房的貸款申請人從嚴(yán)審查其資信狀況以及其所購房屋的檔次、面積、用途、位置等等，如果該套住房是用以投資的，銀行則不予貸款。

　　很顯然，國務(wù)院提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻與銀行的嚴(yán)格限貸措施是國家繼央行“121號文件”后，所采取的明確且嚴(yán)厲的金融調(diào)控措施。這些涉及房地產(chǎn)開發(fā)操作層面的具體控制措施已經(jīng)成為近日房地產(chǎn)企業(yè)界最為關(guān)心的問題。

　　住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)輪值主席任志強(qiáng)再一次發(fā)表了言辭激烈的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，這次宏觀調(diào)控第一刀首先砍在了固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)上，這一嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控手段，已使空氣中散發(fā)著1993年“釜底抽薪、大刀亂砍”的血腥味道。4月27日，北京暫停對各種開發(fā)及個(gè)人購房貸款的發(fā)放已在社會(huì)上產(chǎn)生重大影響，任認(rèn)為，如果沒有了消費(fèi)信貸就等于消滅了中國的房地產(chǎn)市場，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展重要的在于住房制度的改革與商品化中的個(gè)人消費(fèi)信貸支持。如果嚴(yán)格信貸管理而取消或大量限制了個(gè)貸消費(fèi)，那么一定會(huì)對市場產(chǎn)生毀滅性打擊。

　　開發(fā)商調(diào)整步伐

　　與“央行121號文件”出臺后，房地產(chǎn)界一片呼吁聲有所不同，目前更多的開發(fā)企業(yè)在忙于調(diào)整各開發(fā)項(xiàng)目的“步伐”。

　　據(jù)了解，目前幾乎各房地產(chǎn)開發(fā)公司都在根據(jù)新的金融措施對在建、在銷以及規(guī)劃設(shè)計(jì)中的項(xiàng)目進(jìn)行新一輪測算。一些尚在規(guī)劃中的定位于投資買家的商住兩用樓盤紛紛改做純住宅項(xiàng)目。很多企業(yè)頻繁地與各銀行接觸，希望以企業(yè)的實(shí)力與以往的信譽(yù)爭取拿到銀行給企業(yè)的授信。也有不少房地產(chǎn)企業(yè)在與各類基金機(jī)構(gòu)、民營金融機(jī)構(gòu)、地方銀行聯(lián)系，以期獲得新的資金來源。

　　在四大國有銀行對房地產(chǎn)信貸加以嚴(yán)控后，一些房地產(chǎn)企業(yè)非常希望了解以往在政策上比較靈活的民營金融機(jī)構(gòu)是否能留出較低的放貸門檻。但各方面的消息似乎并不樂觀。

　　光大銀行的有關(guān)人士透露，在央行的政策要求下，目前各民營金融機(jī)構(gòu)也在加緊擬訂對投資性購房的限貸措施。光大銀行已經(jīng)準(zhǔn)備于近日將個(gè)人用投資的購房貸款的按揭成數(shù)由原來的八成下調(diào)為七五成或七成，房貸利率將從貸款期限五年以上的5.04%改為5.76%的商貸利率，而且執(zhí)行可上浮的政策。

　　據(jù)這位人士介紹，央行的存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)后，目前中小銀行均感到資金頭寸緊張。另外，前幾年，各銀行，特別是中小銀行都處于“跑馬圈地”狀態(tài)，爭取市場份額，房地產(chǎn)貸款本身利率比較低，安全性相對比較高，一些中小銀行給出的相應(yīng)政策也比較靈活。但是現(xiàn)在的形勢下，房地產(chǎn)市場供量大，投資買家比重增加，而租金有下降趨勢，各銀行更注重穩(wěn)健發(fā)展，都開始重新將資金投向轉(zhuǎn)向可以帶來派生存款業(yè)務(wù)結(jié)算的企業(yè)貸款。很快國有、民營銀行都將對房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行嚴(yán)格的限貸措施。

　　對北京影響不大

　　中原房地產(chǎn)顧問公司的有關(guān)人士分析認(rèn)為，央行嚴(yán)控投資性房貸主要是針對目前炒房嚴(yán)重的地區(qū)，各銀行的緊縮措施對北京的房地產(chǎn)市場會(huì)有影響，但不會(huì)太大。北京近日正在加緊完善房地產(chǎn)登記制度，《房地產(chǎn)登記條例》一旦實(shí)施使銀行限貸在實(shí)際操作層面上會(huì)很方便。限貸措施實(shí)施后，對已開盤的投資買家比重比較大的樓盤，特別是CBD一帶的樓盤將由于個(gè)貸限制減緩銷售，而使?fàn)I銷周期相對延長。但目前股市的投資回報(bào)不佳，銀行存款如將通脹因素和稅費(fèi)計(jì)算進(jìn)去，幾乎為負(fù)利率，信托資金計(jì)劃的投資渠道也在被收緊，基金也不活躍。相比較，盡管房地產(chǎn)市場被降溫，但在現(xiàn)有投資渠道中，回報(bào)相對還是比較高的，仍能吸引到投資買家。

　　該人士認(rèn)為，限貸措施的實(shí)施，對北京目前市場上的小戶型產(chǎn)品也不會(huì)產(chǎn)生致命打擊，因?yàn)檫@種產(chǎn)品的出現(xiàn)更主要的原因是北京的房價(jià)高企，大多數(shù)買家是自用和遠(yuǎn)期投資兼顧考慮的。而Tow n h ou se和別墅類高端產(chǎn)品的買家大多出于自住購房，而且具備相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，限貸措施對這部分買家影響不會(huì)很大。

　　另外，最近一兩年看好房地產(chǎn)的基金機(jī)構(gòu)非常活躍，這一融資渠道正以低調(diào)、快速的方式為房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)充著資金缺口。中原方面認(rèn)為，今后房地產(chǎn)市場上會(huì)有更多的企業(yè)以股權(quán)合作的融資方式進(jìn)行短平快的項(xiàng)目開發(fā)。另外，迫于資金壓力，在選地環(huán)節(jié)上，更多的開發(fā)企業(yè)會(huì)偏愛可以快速封頂，取得貸款的低層建筑形式。