本報記者 羅文勝 廣州、深圳報道

　　五月初夏，南國乍暖還寒，亮堂堂的廣州街面上，長袖短褂五味雜陳，天氣是涼是熱，市民各有感觸。

　　而對中國房地產金融“氣候”而言，是涼呢，還是熱了？記者連日來穿梭廣州、深

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圳兩地，對金融界和理論界進行多方采訪。這場從去年中旬延伸至今的爭論，在廣東，各色觀點仍然相左，一如街上晃動的四季裝束。

　　“有些事不是用原則制度就能夠說清楚的，確實有一個在實踐中、在信貸第一線去把握的問題。”廣東銀監局一經辦人員透露，銀監會派出的檢查組目前已對廣東房地產開發貸款違規運作情況有了初步結論，發現“調查數據有沖突的地方，很多事都在兩可之間”。

　　中國社科院金融研究所副研究員吳忠群博士電話中表示，中國社科院近幾天將就該院城市研究中心編纂的《中國房地產發展報告》召開新聞發布會。報告總基調是肯定房地產開發總體上呈過熱癥狀，北京、上海尤其明顯。但對于廣東，報告陳列了大量數據，卻沒有作很明確的判斷。

　　無獨有偶，就在3月下旬，銀監會派出檢查組對廣東等七省部分銀行業金融機構房地產開發園區、汽車、鋼鐵等多個行業貸款情況進行重點檢查之際，國務院批準同意將廣州南沙經濟技術開發區規劃范圍，一下子調增17.7平方公里，擴區范圍就包括了汽車產業基地和裝備工業基地。

　　第一種結論：過熱

　　“對廣東房地產，去年年底我們的判斷是供應總量過剩，房地產商開發模式的脆弱，風險向金融企業集中。”廣東社科院現代化發展戰略研究所副研究員任志宏博士說，“但是五一節前向省里提交報告，結論相反，認為廣東房地產不存在價格泡沫，但有供求失衡壓力，促使銀行信貸發放趨審慎理性。”

　　廣東社科院為廣東省政府“智庫”所在，去年中旬承接了官方有關廣東房地產金融形勢判斷的調研選題，任志宏為具體執筆人。

　　“去年底我推出風險結論，是基于三組數據。”任志宏解釋，第一組是供求數據，1995年以來，廣東商品房施工面積連續九年遠遠高于實際銷售面積，以2003年數據看，每建造6.8平方米，同期僅有1.2平方米銷售出去，年底全省空置面積達2430.72萬平方米。“按照當時在建規模和市場消化能力，數學估算需要6～7年時間才能消化完畢。”

　　第二組是土地儲備數據。廣東省1998～2001年購置土地面積按年均4成左右的速度增長，2002年實施土地出售管理制度后，增長比上年下降9.1%，但2003年上半年，廣東省市場土地存量增加90.04萬平方米，土地市場存量變化系數(即購置土地面積／完成土地開發面積)達到1.0925，較2002年同期同比增長11.1%，“就數字看，土地儲備明顯過度，說明政府的土地控制政策存在問題”。

　　第三組是款項拖欠數據。2002年廣東省房地產開發企業拖欠各項應付款190.91億元，比上年增長28.1%，拖欠款占完成投資的比重為17.1%。其中工程款122.97億元，增長49.0%，僅廣州市建筑企業被拖欠工程款就有99.41億元，占建筑業總產值的26.6%，竣工后仍被拖欠60.64億元，占被拖欠工程款的61.0%。

　　“大量的空置房地，意味著資金占壓；款項拖欠，證明現金流枯竭。在企業債未放開的情況下仍能挺下來，大半是銀行信貸的‘功勞’。”任志宏稱，從人民銀行收集到的數據支撐了他的推斷。

　　2003年，包括個人貸款購房在內的資金，廣東房地產開發投資中約有870.96億元來自銀行，占全部資金的63.7%，比重比上年同期提高3.7個百分點，而開發商自有資金為239.72億元，僅占全部資金的15.1%，比重比上年減少1.4個百分點。若以當年商品房銷售平均價格計算，去年年底2430.72萬平方米空置房沉淀的資金約為778億元，其中銀行資金約為495億元，均可列為呆賬。任志宏據此得出，房地產商將開發風險轉嫁銀行界，廣東房地產金融過熱的結論。

　　數字角度問題？

　　“后來作進一步調查，發現上述數字都存在角度問題。”任志宏說。

　　他表示，就供銷關系而言，去年廣東商品房銷售額與銷售面積分別增長21.6%和25.3%，與商品房投資額增長速度對比，高出13.6和17.3個百分點；商品房平均銷售價格3188元每平米，比去年同期下降99元每平米。另外，空置房面積計算忽略了空置周轉的合理時限，按國際慣例，竣工一年以上的商品房才列為空置房，依此推算，空置房面積僅比上年增長5%左右，增長速度比原測算少了9個百分點。

　　“對房地產信貸風險的估計也過了頭。”任志宏說，銀行內定的項目資金保障，是自籌資金標準，而不是自有資金標準。銀行要求開發商提供30%項目自籌，廣東房地產開發企業自籌資金比重為29.56%，相形之下，北京、上海、浙江、福建的房地產開發自籌資金比重分別為20.86%、25.02%、17.31%、20.65%，均低于廣東。

　　另外，2000年以來，廣東房地產企業以每年200多家遞減，港澳臺、外資和民營企業逐漸成為當地房地產業的基本力量，市場主體較為理性。去年，該省房地產開發投資中民營經濟投資達603.32億元，占房地產開發投資的49.9%；民營房地產開發企業銷售商品房面積為1754.51萬平方米，占全省商品房銷售面積的62.9%。

　　廣東房地產金融穩健推進尚有一個重要理由，就是金融支持的重點已實現開發貸款向個人按揭貸款轉變。去年1～9月，個人購房1462.29萬平方米，比重達92.4%，分別比1995年提高了24.7和24.3個百分點，全省商品住宅銷售額中銷售給個人的比例為93.3%，銀行整個房地產貸款，大部分集中在個人按揭上，有效避開開發商的挪用。

　　任志宏表示，房地產業的感應度系數和行業影響力系數很高，我國每增加1億元的住宅投資，其他23個相關產業相應增加投入1.479億元，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個，如果再與金融業結合，其超強滲透力對經濟起全局影響。所以政府在房地產金融調控上，宜疏不宜堵，切忌一刀切，以總量壓縮代替結構調整，盡可能在實現調控目標的同時兼收培育市場之功效。