中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組歷經(jīng)半年時(shí)間，于2004年3月25日在人民大會(huì)堂舉行的2004年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)峰會(huì)上發(fā)布了“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”成果。這是繼1994年由國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局舉辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合效益百?gòu)?qiáng)”10年后首次在全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)上市和非上市公司的綜合性研究。

　　TOP10研究組在借鑒國(guó)內(nèi)外的研究理論和操作實(shí)務(wù)基礎(chǔ)上，以近三年房地產(chǎn)銷售額的

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均值3.5億元為入選門(mén)檻值。該項(xiàng)評(píng)估可以反映房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，市場(chǎng)占有和潛在開(kāi)發(fā)能力、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)物量和價(jià)值量等三個(gè)方面的內(nèi)容。評(píng)估以銷售額、銷售面積、施工面積、竣工面積、投資額等為基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，設(shè)計(jì)相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計(jì)算2003年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力指數(shù)，從而最終評(píng)定“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”座次。

　　經(jīng)過(guò)評(píng)定萬(wàn)科集團(tuán)榮登榜首，排在前十強(qiáng)的其它企業(yè)分別是上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司、北京天鴻集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司、廣州市恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司、北京城建投資發(fā)展股份有限公司、上海綠地集團(tuán)、廣州富力集團(tuán)、中信華南集團(tuán)有限公司。

　　房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)10年的洗禮，首屆百?gòu)?qiáng)企業(yè)如今只有12家還繼續(xù)保持著百?gòu)?qiáng)企業(yè)的稱號(hào)，淘汰率高達(dá)88%。這說(shuō)明房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的穩(wěn)定性差，房地產(chǎn)行業(yè)變化更新快，在10年內(nèi)幾乎重新“換臉”。在連續(xù)兩屆百?gòu)?qiáng)的12家企業(yè)中，都是具有國(guó)有性質(zhì)成分的企業(yè)，他們大多數(shù)都以開(kāi)發(fā)中低端產(chǎn)品為主，而且經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，從而保持了長(zhǎng)期穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。其中一些知名國(guó)有性質(zhì)的開(kāi)發(fā)集團(tuán)，比如北京天鴻集團(tuán)、北京城建集團(tuán)、中華企業(yè)等，由于成功的對(duì)企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改組和調(diào)整，特別是以國(guó)有資本為紐帶、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸和與金融資本結(jié)合，所以他們目前仍是房地產(chǎn)行業(yè)中的主力軍。

　　百?gòu)?qiáng)企業(yè)“擁擠”北京、上海、廣州

　　評(píng)估表明，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)地域分布不均衡性的問(wèn)題尤為突出。分析表明，房地產(chǎn)企業(yè)主要分布在華北、華東和華南地區(qū)，占有100強(qiáng)總數(shù)的88%。其中華北地區(qū)以北京為中心，占有100強(qiáng)企業(yè)的32席；華東地區(qū)以上海為龍頭，占有31%；華南地區(qū)則以深圳和廣州為中心，占25%；而中西部地區(qū)只占有100強(qiáng)的9%，其中只有重慶、成都、西安、武漢、昆明和烏魯木齊6個(gè)城市的房地產(chǎn)企業(yè)入選。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異極大影響了100強(qiáng)企業(yè)區(qū)域分布。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，此次入選的百?gòu)?qiáng)企業(yè)集中在北京、上海、廣州三地，這個(gè)分布情況和地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況是保持一致的。房地產(chǎn)商在這三大地區(qū)發(fā)展現(xiàn)在還是呈上升的趨勢(shì)，還會(huì)有一些外地的企業(yè)將更多的資金投入到這三大地區(qū)，大家都有一股不怕“擠”精神，所以這種分布情況在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太大的變化。

　　令人擔(dān)憂的是房地產(chǎn)企業(yè)集中在北京、上海、廣州這三大地區(qū)，也不同程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致了這三大地區(qū)地價(jià)高、投資熱、可用土地稀缺等矛盾日益惡化。房地產(chǎn)資金的過(guò)于集中也影響了其他地區(qū)房地產(chǎn)的投入和行業(yè)的發(fā)展，特別是在西部和邊遠(yuǎn)省份房地產(chǎn)行業(yè)還處于非常落后的狀態(tài)。

　　雖然中國(guó)的三大經(jīng)濟(jì)圈仍然是目前房地產(chǎn)投資的主要區(qū)域，但研究表明從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力看，重慶、天津、武漢、長(zhǎng)春以及長(zhǎng)三角的南京、蘇州、寧波等二線城市也吸引了不少跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，這一空間分布預(yù)示了未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的投資取向。

　　中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有一家巨頭企業(yè)

　　作為行業(yè)龍頭企業(yè)的萬(wàn)科集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)在全國(guó)銷售額和銷售面積的市場(chǎng)占有率還不到1%。如此之低的市場(chǎng)占有率讓人不免會(huì)問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)到底在房地產(chǎn)業(yè)中是否能具有他們所宣稱的強(qiáng)大帶頭和榜樣作用呢？

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究所所長(zhǎng)陳小洪說(shuō)，根據(jù)美國(guó)PB雜志對(duì)全美Giant400研究結(jié)果，美國(guó)最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Pulte Homes Inc.銷售額高達(dá)596億人民幣，是萬(wàn)科集團(tuán)的13.5倍；美國(guó)前10強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售總額3686.76億人民幣，是中國(guó)前10強(qiáng)的14倍。就市場(chǎng)占有率而言，全美最大開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率為4.5%，而中國(guó)的萬(wàn)科集團(tuán)還不到1%。

　　從百?gòu)?qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，銷售額超過(guò)20億元的有17家，在10-20億元之間的有19家，在10億元以下的百?gòu)?qiáng)企業(yè)有65家；從百?gòu)?qiáng)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的開(kāi)復(fù)工面積超過(guò)200萬(wàn)平方米的只有3家，開(kāi)復(fù)工面積集中在20萬(wàn)-50萬(wàn)平方米，占百?gòu)?qiáng)總數(shù)的40%。

　　無(wú)論是與美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率相比，還是從中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)到目前為止還沒(méi)有一家真正意義上的巨頭公司。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前有3萬(wàn)多家，具有開(kāi)發(fā)100萬(wàn)平方米以上房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商并不多，而他們大多集中在北京、上海、廣州、深圳等地。向外地拓展和跨地區(qū)合作、投資的項(xiàng)目不多，也沒(méi)有形成一定的規(guī)模。如果要成為真正的房地產(chǎn)巨頭企業(yè)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)還有一段長(zhǎng)期而又艱苦的路要走。

　　雖然百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率不足，但可喜的是從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率看，比如北京房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市份額分別是41%和30.8%。從銷售額和銷售面積的市場(chǎng)占有率可看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國(guó)的集中度較低，但房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)在當(dāng)?shù)氐囊?guī)模化經(jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場(chǎng)領(lǐng)先份額。

　　房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)：GDP增長(zhǎng)的一支生力軍

　　眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)十年以來(lái)發(fā)展最快，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，尤其是對(duì)GDP的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)對(duì)全國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，包括直接貢獻(xiàn)率和所拉動(dòng)的關(guān)聯(lián)的貢獻(xiàn)率，去年是2.5個(gè)百分點(diǎn)，今年估計(jì)能達(dá)到3個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，在全國(guó)GDP平均增長(zhǎng)8%這樣一個(gè)宏觀數(shù)字內(nèi)，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率占30%，房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最穩(wěn)定的一個(gè)行業(yè)。

　　為準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，TOP10研究組根據(jù)相關(guān)理論和模型，測(cè)算了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。2000-2003年間，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)是17.26%；從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用看，在全國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度中，有0.28%是由房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資直接貢獻(xiàn)的；在全國(guó)各大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)中，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)北京GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)較大，2000-2003年間，平均貢獻(xiàn)率高達(dá)53.5%；

　　在百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，以北京天鴻集團(tuán)為例，2001-2003年間天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)北京GDP增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)高達(dá)1.66%，這說(shuō)明房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的投資能夠高效率地拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。