據國家統計局4月22日發布的國房景氣指數月度報告，一季度，全國商品房平均銷售價格為每平方米2481元，同比上漲6.5%；辦公樓和商業營業用房的銷售價格分別上漲了24.8%和9.1%。而全國商品房空置面積為9008萬平方米，同比增長5.3%，其中，空置1到3年占43.1%，空置3年以上的占12.6%；而據建設部近期公布的統計數據，目前全國空置、積壓一年以上的商品住宅面積達到1.2億平方米，其中北京占10%，多達1200萬平方米，沉淀資金高達700億元。

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　　面對這樣的統計數據，我們最疑惑的是，究竟何種原因造成了目前這種房屋空置與房價同時走高的奇特景象？

　　我們知道，在市場經濟條件下，價格機制作用的正常表現應該為——當產品供大于求，大量積壓時，廠商將會降價；當產品供不應求時，廠商將會提高產品的價格；從而實現供求的均衡。因此，當我們面對著房地產行業，這種一方面是商品房空置大量增加，另一方面卻是商品房價格持續走高，這樣一種奇特的景象時，我們不禁要問：這究竟是怎么一回事呢？

　　對于商品房的大量積壓，有人曾經作過分析，將其歸結為以下這些原因：項目決策失誤，定位失誤，戶型缺陷，包裝策劃失誤，促銷無力，服務問題，法律問題，誠信問題等等。這從微觀角度，就具體的某個房地產開發企業或者就具體的某個房地產開發企業的某個樓盤來講，自然沒錯。但是，從宏觀角度來講，從整個行業來講，大量的商品房積壓的最根本原因，顯然并不是這些所能解釋的。那么，到底是什么原因，造成了商品房如此大量的積壓呢？

　　大家知道，房地產開發企業的產品——房屋，最終是供人使用，或居住，或開鋪，或寫字等等。雖然，在房地產市場上，現在有了投資客和炒房族的身影，但這并不影響房屋在本質意義供人使用的最終目的；因為不論是房地產投資也好，還是投機也好，其最終結果是終將購得的房屋或轉售出去或出租出去。既然如此，那么，房價最終應該是由最終真正使用者的消費能力決定的。這也就是說，為什么國際上判斷一個國家、一個地區房地產市場是否存在泡沫，一個很重要的指標就是——這個國家或這個地區房價與居民的收入之比是否合理。

　　聯合國人居中心認為房價收入比不應超過3：1，世界銀行則認為不應超過5：1，否則房地產市場就會停頓。然而，在我國的許多城市，現在，房價與收入之比已經遠遠超過了國際上通行的警戒界限。而且，當前更應引起我們重視的是，近年來，由于房價的狂飆，一些城市房價的年均漲幅不但已經大大高于當地居民戶均年收入的增幅，甚至是已經遠遠超過當地居民戶均年收入的總和。這無形中無疑會大大降低乃至完全扼殺當地大部分中低收入居民的購房能力，雖然，住房按揭貸款的推出會以消費未來的方式在短期內暫時提高當前居民的購房能力，但這種把未來收入來提前消費的方式畢竟是不能長久的；難道我們吃掉了自己的將來，還要去吃掉子孫的未來？

　　所以，從根本上來講，要想降低商品房的空置量，出路只有兩條——要不降低房價，要不提高居民住房的消費能力，兩者必居其中。如果不降低房價，那么，要想降低商品房的空置量，從長遠、從本質上來講，惟有依賴于大多數居民收入的整體提高。

　　值得我們警惕的是，在我們獲得樓盤空置與房屋價格同時走高這個消息的同時，有一個非常值得我們引起重視的消息，那就是“國內平均薪酬首次下跌”的消息。

　　“春江水暖鴨先知”，在房地產市場中跌打滾爬的房地產開發商，應該說是最清楚內中行情的。面對房地產市場的預期風險，照理來說，房地產開發商應該早就忍痛割愛，降價銷售了。然而，為什么在這樣的大背景下，一些房地產開發商和一些專家學者還要信誓旦旦說些“房價鐵定要漲”、“房價不但要漲還要猛漲”，他們為何要放出這樣的風來呢？

　　關鍵在于，房地產企業不同于其他一般企業，其他一般企業往往有許多種產品；而房地產企業的產品，從根本上來講，是單一的，只有一種，那就是房屋。這就決定了，當房地產企業面臨利潤太小或根本沒有利潤甚至要虧損時，它沒法象其他企業那樣可以通過管理會計學有關貢獻毛益的分析，來作出對某一只產品是否停產的決定；對于房地產企業來說，一旦決定其停止房地產開發，其結局就往往只有一個，那就是企業生命走向終結。真因為如此，在西方國家，房地產屬于風險性產業，因此，在平時，房地產業的平均利潤一般會超過其他產業；而當國民經濟走向蕭條時，房地產企業往往又會率先滑坡，平均利潤極低甚至全行業虧損，并導致一批企業停業或倒閉。

　　因此，為了避免企業倒閉的命運，房地產企業面臨利潤太小或者根本沒有利潤甚至要虧本時，它也得苦苦死撐。這也就是為什么在有些城市，當土地使用權拍賣時，常常會非理性地屢屢拍出，那種讓業外人士、房地產主管部門的官員們、甚至是不動產估價師們都看不懂的“天價”的真正原因。因為，對于房地產開發企業來說，既然你自己沒有本領以協議出讓的方式拿到低價位的土地，那么，即便是你對房地產銷售價格的預期并不那么看好，即便是這塊土地價格很高，即便是預計到將來很有可能要虧本，你依然還是得硬著頭皮吃下。要不然，沒有了土地，也就沒有了房地產開發項目，那么，豈不意味著要坐以待斃了？而且，硬著頭皮吃下這“天價”的土地后，往往還得“打腫臉充胖子”，說“這個地價不高不高，這個項目利潤大著呢”。不是這樣講，那么，又有哪家銀行肯貸款給你這個鐵定要虧本的項目？又有哪位顧客會前來購買你這個很可能成為爛尾樓的樓盤呢？

　　于是，問題就出在這里了。雖然，在房地產市場上，按照經濟學理論，房價最終應該是由最終真正使用者的消費能力決定的；但是，對房地產開發企業來說，其最終產品的價格，也就是說房價卻是由土地成本、建安成本、各種稅費及開發商利潤構成的。換一種說法，也就是說，對于房地產開發企業來講，其利潤應該是房價減去土地成本、建安成本、各種稅費。所以，當其取得高價位的土地后，房地產開發商為了確保其自身利潤的獲得，他勢必得設法讓“羊毛出在羊身上”，把這個在招拍掛過程中抬升了的地價成本轉嫁到購房者的身上，所以他得竭盡全力想法抬升房價。因此，房地產開發商往往越是心虛，越是內心對預期房價能否上升心中沒底，他往往越是要高喊、并且設法使一些專家學者也一道高喊“房價鐵定要漲”，以便造出聲勢，迫使那些尚在觀望之中的、猶豫不決的人們趕快購房。而一旦實在銷售不動，那也只能讓它閑置著；因為，如果他們一旦松口，降價出售，虧本就會立即顯現。那么，今后，若想再去如愿以償地獲得銀行的貸款，就絕非易事了。而讓它閑置著，讓它雖然沒有銷售對象卻一路漲著；那么，至少在賬務報表上看，企業還是贏利的，還是不至于虧損的。至于以后怎么辦，那就只能等到以后再說了；眼下最要緊的，難道不是應該竭盡全力度過當前的危機？

　　說到這兒，也許有人會說，房地產行業去年被評為十大暴利行業之首，哪有你上面所說的那些困難呢？

　　我們知道，在市場經濟的運行中，每個行業都有可能出現一些高利甚至暴利的企業，房地產業自然也不例外。但不能因為存在著一些暴利企業或項目，就“以點代面”把整個行業說成是暴利行業；就如同不能因為房地產行業中很容易產生官商勾結，少數房地產開發企業輕易地就能獲得灰色或者說黑色的暴利收入，就說整個房地產開發企業的利潤均來源于灰色或者說黑色收入一樣。至于，房地產行業整體贏利情況如何，也許，《中國統計年鑒》中的一組數據很能說明這個問題。據《中國統計年鑒》，1996年我國房地產企業的平均利潤為贏利0.91%，1997年到1999年連續3年虧損，虧損比率分別為4.66%、3.61%、1.16%。2000年到2003年才開始盈利，盈利率也只維持在3%上下，近年來我國房地產企業的整體利潤處于較低水平，而“食不裹腹”成為房地產行業整體低利潤運行的主要原因。

　　當然，對于房地產開發商來說，頗感幸運的是，近些年來，各家銀行似乎都非常相信房地產開發商和一些專家學者們的有關言詞，那就是房地產業的貸款是最安全的貸款。于是就有了期限長達三十年的住房按揭貸款；于是就有了房地產市場資金鏈中，商業銀行對房地產開發全過程的參與；……于是就有了中國人民銀行研究局課題組最近調查所顯示的，據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行的信貸。

　　正是由于以上的原因，這才有了眼下這種“樓盤空置與房價虛高”同時并存的奇特現象。只是，一旦當商業銀行意識到其已經直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，并痛下決心，決定采取有效措施來規避房地產信貸風險之后，這種“房屋空置與房價高揚”同時并存、非理性的房地產繁榮現象還能長久嗎？