全國(guó)首例產(chǎn)權(quán)式酒店官司作出一審判決，但消費(fèi)者仍要上訴

　　海南商旅報(bào)記者 李學(xué)山

　　“這不是我們想要的結(jié)果，我們要上訴。”4月16日，拿到法院判決書的吳志良這樣對(duì)記者說。這份由海南中級(jí)人民法院作出的判決書判決海南第一家產(chǎn)權(quán)式度假酒店“南海傳

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說溫泉療養(yǎng)度假中心”開發(fā)商海南泰信實(shí)業(yè)有限公司返還吳志良、何繼明等4名消費(fèi)者1999年分別交納的數(shù)萬(wàn)元購(gòu)房款并支付數(shù)額為購(gòu)房款一倍的賠償金。為了這個(gè)“并不想要”的結(jié)果，他們此前已經(jīng)打了兩年多時(shí)間的官司，前后開了8次庭，從海南中院到海南高院，而后又回到了海南中院。

　　由于“南海傳說”在中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展歷史上的重要地位，更由于這可能是中國(guó)第一例因產(chǎn)權(quán)式酒店預(yù)售合同糾紛產(chǎn)生的官司，所以倍受社會(huì)各界關(guān)注；業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此案將對(duì)海南乃至中國(guó)產(chǎn)權(quán)式公寓和酒店的發(fā)展起到深遠(yuǎn)的影響。

　　美麗的“南海傳說”

　　吳志良是海南第一家產(chǎn)權(quán)式度假酒店——五星級(jí)“南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心”(以下簡(jiǎn)稱““南海傳說””)的最早期客戶，和他在同一時(shí)期成為“南海傳說”客戶的還有李珈、何繼明等6人。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，他們?cè)诖蚬偎镜倪@兩年時(shí)間里結(jié)成了一個(gè)聯(lián)盟。

　　由海南泰信實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泰信公司”)建設(shè)的“南海傳說”是海南省第一家產(chǎn)權(quán)式度假酒店，該項(xiàng)目主要有古羅馬溫泉浴池、阿波羅中心酒店、雅典娜、波賽東公寓酒店等主體建筑構(gòu)成；1999年10月起正式對(duì)外銷售，每平米售價(jià)4000元左右，一套面積30平米左右的客房，售價(jià)約為15萬(wàn)元，由于其中銀行可提供多至7成15年的按揭，因此首期只需要交納4萬(wàn)余元既可享用該客房。

　　當(dāng)時(shí)，吳志良和他的聯(lián)盟李珈、陳錦德等7人認(rèn)為這是一個(gè)十分不錯(cuò)的賺錢機(jī)會(huì)，于是紛紛解囊購(gòu)買，準(zhǔn)備在房?jī)r(jià)上漲時(shí)“掙筆大錢”。接下來他們分別于1999年12月至2000年2月間與泰信公司簽定了“南海傳說”阿波羅中心酒店各一間客房的《商品房購(gòu)銷合同》和相關(guān)委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議。委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議約定，購(gòu)房者自愿將所購(gòu)客房委托泰信公司經(jīng)營(yíng)管理，于每個(gè)會(huì)計(jì)年度獲得當(dāng)年酒店客房部分的利潤(rùn)分紅，，此外，購(gòu)房者同時(shí)還享有于每年旅游淡季期間，在“南海傳說”免費(fèi)入住同等級(jí)別公寓的權(quán)利。

　　合同簽定后，吳志良他們均按照合同約定支付了首期款項(xiàng)，既全部房款的30%和七成按揭尾數(shù)，同時(shí)按約定分別與泰信公司簽定了《銀行按揭貸款辦理的補(bǔ)充條例》，提供了辦理按揭手續(xù)所需的資料，并分別將1000元按揭費(fèi)用存進(jìn)了泰信公司指定的銀行帳戶。

　　吳志良他們以為，辦好這一切之后，他們就可以安安穩(wěn)穩(wěn)地等著分紅和升值了。

　　“傳說”搖身變“皇冠”

　　但讓人遺憾的是，事情并沒有因?yàn)閰侵玖妓麄兠篮玫脑竿�而朝著好的方向發(fā)展。因?yàn)樘┬殴�司的違約，他們賺錢的愿望演變成了一連串糾紛和官司。

　　按合同約定，泰信公司最遲應(yīng)于2000年2月1日之前為吳志良他們辦妥按揭款項(xiàng)和房產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)于2000年12月18日前將驗(yàn)收合格的合同房產(chǎn)交付他們使用。按協(xié)議約定，應(yīng)視為他們?cè)?000年12月18日就已正式將合同房產(chǎn)移交泰信公司進(jìn)行營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)開始享有每年度經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分紅、每年18天同級(jí)別房間免費(fèi)入住權(quán)等多項(xiàng)權(quán)益。“但以上約定泰信公司全部單方面違約，造成了我們多項(xiàng)可得權(quán)益的重大損失。”吳志良說。不僅如此，泰信公司還以《致客戶函》的形式，列舉種種理由，要求吳志良他們提高購(gòu)房?jī)r(jià)格或解除合同，意欲終止已經(jīng)生效的《商品房購(gòu)銷合同》。吳志良他們發(fā)現(xiàn)，自己原來購(gòu)買的“南海傳說”此時(shí)已改名為“海南皇冠假日濱海溫泉酒店”(以下簡(jiǎn)稱“皇冠溫泉酒店”)并即將正式開業(yè)迎賓。

　　2001年12月21日，泰信公司向吳志良他們發(fā)出的《知會(huì)》徹底使他們的賺錢愿望在頃刻間化為泡影，在《知會(huì)》中，泰信公司明確表示無(wú)力按照原來的合同確定的價(jià)格繼續(xù)履行，愿意承擔(dān)合同不能履行的責(zé)任。

　　吳志良他們認(rèn)為，泰信公司此舉違反了合同法的有關(guān)規(guī)定，違背了市場(chǎng)交易中誠(chéng)實(shí)信用的原則，嚴(yán)重?fù)p害了自己的合法權(quán)益；2002年1月份，他們就此向海南中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)法院求判令泰信公司繼續(xù)履行合同并賠償由此造成的所有損失共計(jì)160余萬(wàn)元。

　　漲價(jià)有理？法院不認(rèn)

　　在遞交給法院的答辯狀中，泰信公司陳述了自己的苦衷。

　　泰信公司稱，在建設(shè)“南海傳說”的過程中，由于市場(chǎng)原因，為提高“南海傳說”的品質(zhì)，他們聘請(qǐng)了著名設(shè)計(jì)事務(wù)所重新設(shè)計(jì)，并委托國(guó)際著名的酒店管理集團(tuán)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，將原來的一般療養(yǎng)度假中心項(xiàng)目變更為五星級(jí)的產(chǎn)權(quán)度假酒店。在得到政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后，他們正式將“南海傳說”項(xiàng)目變更為“海南皇冠假日濱海溫泉酒店”。泰信公司稱，由于項(xiàng)目變更，他們相應(yīng)加大了投入增加了成本。故原合同標(biāo)的已不存在，他們事實(shí)上已經(jīng)不能履行與吳志良他們簽定的《商品房購(gòu)銷合同》。

　　泰信公司同時(shí)認(rèn)為，自己違約所要承擔(dān)的責(zé)任主要是合同中約定的違約金以及能夠證明的與他們有因果關(guān)系的損害后果，對(duì)于吳志良他們以“皇冠溫泉酒店”為基礎(chǔ)提出的損失，泰信公司表示缺乏事實(shí)依據(jù)。

　　但法院并不認(rèn)可泰信公司的苦衷，在2002年12月28日作出的一審判決中，海南中院認(rèn)為雙方簽定的《商品房購(gòu)銷合同》真實(shí)有效，應(yīng)繼續(xù)履行，判令泰信公司在判決生效期限內(nèi)向吳志良他們交房并支付違約金。

　　高院發(fā)回中院再審

　　泰信公司不服一審判決，上訴至海南省高級(jí)人民法院，他們堅(jiān)持認(rèn)為“皇冠溫泉酒店”的造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出“南海傳說”，是兩個(gè)從本質(zhì)內(nèi)容上完全不同的項(xiàng)目，請(qǐng)求撤消一審判決。而吳志良等七人則認(rèn)為一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。

　　2003年5月8日，海南高院作出裁定，認(rèn)為“皇冠溫泉酒店”與“南海傳說”是否為同一項(xiàng)目，兩者在投資上有無(wú)重大變更尚存在重大爭(zhēng)議，因此裁定撤消一審判決，發(fā)回海南中院重新審理。

　　在等待重新開庭和第一次開庭期間，泰信公司向法院提出申請(qǐng)，要求對(duì)“南海傳說”與“皇冠假日”在名稱、設(shè)計(jì)、品牌、成本幾方面進(jìn)行鑒定。報(bào)告打到了最高院，高法最終同意鑒定，但由于泰信公司未在指定日期內(nèi)交納鑒定費(fèi)用，鑒定只好作罷。

　　在1月6日進(jìn)行的第二次庭審中，記者注意到，除了原告方向法庭提交了部分新的證據(jù)外，雙方的辯論幾乎仍然是在原地踏步；唯一的戲劇性變化是泰信公司方面在發(fā)現(xiàn)和解無(wú)望后，當(dāng)庭對(duì)吳志良等6人(聯(lián)盟中的一位次前已經(jīng)與泰信公司和解)提起了反訴，吳志良他們對(duì)反訴的時(shí)間表示異議，但未被法庭采納，法庭決定將兩案合并審理。

　　“皇冠酒店”是不是“南海傳說”

　　在2月11日的第三次庭審中，法院方面將吳志良等人訴海南泰信實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泰信公司”)的本訴和泰信公司訴吳志良等人的反訴合并審理。

　　泰信公司在反訴做稱，由于市場(chǎng)原因，他們不得不對(duì)“南海傳說”項(xiàng)目進(jìn)行重新定位和立項(xiàng)，決定建設(shè)高檔次的“皇冠酒店”項(xiàng)目，并于2000年獲得海南省計(jì)劃發(fā)展廳批準(zhǔn)，項(xiàng)目變更后，公司認(rèn)真履行了通知義務(wù)，并采取積極、主動(dòng)的態(tài)度與相關(guān)客戶協(xié)商解決問題，在與吳志良被反訴人多次協(xié)商未果的情況下，于2001年12月兩次發(fā)函要求解除合同。

　　泰信公司認(rèn)為，“皇冠酒店”和“南海傳說”分別是由不同的設(shè)計(jì)、施工單位設(shè)計(jì)施工的，不僅建筑面積從原來的8萬(wàn)平方米增加到10萬(wàn)平方米，在硬件設(shè)施上有比較大的區(qū)別，而且每平方米的造價(jià)也由原來的2000多元增加到了9800多元，投資總額也從原來的1億多元增加到一期投資的6.1億元。因此合同中預(yù)售的“南海傳說”和現(xiàn)在的“皇冠酒店”在內(nèi)在品質(zhì)上是完全不同的兩個(gè)項(xiàng)目，既然合同的標(biāo)的物已不存在，合同就無(wú)法再繼續(xù)履行，所以請(qǐng)求法院判令解除合同。

　　吳志良他們?cè)趯?duì)泰信公司提起的反訴進(jìn)行答辯的同時(shí)，還提出了新的理由來證明如今的“皇冠假日”就是原來的“南海傳說”，并向法庭提交了相應(yīng)的證據(jù)。吳志良他們?cè)诖疝q中稱，在雙方簽定合同之前，泰信公司曾就“南海傳說”以報(bào)紙廣告、戶外廣告、和售樓書的形式進(jìn)行了具體確定和廣泛、系列、公開的的宣傳，稱該項(xiàng)目為“五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式度假酒店……南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心”，且在合同簽定之時(shí)，其主體工程已經(jīng)于“(1999年)11月28日提前封頂”。因此“南海傳說”的定位和立項(xiàng)在合同簽定時(shí)已經(jīng)非常明確，，其后同是五星級(jí)酒店的“皇冠酒店”實(shí)質(zhì)上僅是同一項(xiàng)目“南海傳說”名稱的的后續(xù)更名而已。

　　造價(jià)增多應(yīng)不應(yīng)由消費(fèi)者承擔(dān)

　　吳志良他們指出，不論是雙方簽定的合同、協(xié)議，還是“南海傳說”或“皇冠酒店”的廣告、售樓書，均未將總建筑面積、投資總額、每平方米造價(jià)等因素規(guī)定為簽定合同或履行合同的先決條件。也就是說，即使有這些方面的變化也不影響生效合同的履行。更何況“南海傳說”或“皇冠酒店”整體項(xiàng)目下分項(xiàng)目的數(shù)量增加、或管理不善、重復(fù)施工導(dǎo)致的總體投入過大與他們無(wú)關(guān)，因?yàn)樗麄冑?gòu)買的只是項(xiàng)目中的一間客房而非項(xiàng)目整體。泰信公司在市場(chǎng)變動(dòng)條件下理應(yīng)承擔(dān)的市場(chǎng)奉賢和決策風(fēng)險(xiǎn)不能轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。

　　吳志良他們認(rèn)為，“南海傳說”與“皇冠酒店”均為由世界著名酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理的五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式度假酒店，二者實(shí)體同一，合同項(xiàng)目以及標(biāo)的物仍然存在，“皇冠”只是泰信公司為正確履行合同和協(xié)議，兌現(xiàn)廣告許諾的一個(gè)服務(wù)性商標(biāo)而已，并不影響合同的正常履行。

　　3月24日，在第四次開庭時(shí)，法院將海南皇冠假日濱海溫泉酒店有限公司(以下簡(jiǎn)稱“皇冠假日”)追加為本案第三人。吳志良他們認(rèn)為“皇冠假日”在本案中是與被告海南泰信實(shí)業(yè)有限公司并存的債務(wù)承擔(dān)人，與被告具有連帶責(zé)任關(guān)系，應(yīng)該與被告共同承擔(dān)對(duì)原告的債務(wù)。但“皇冠假日”則大喊冤枉，他們認(rèn)為自己完全不應(yīng)該被卷入到這場(chǎng)糾紛中來。

　　法院認(rèn)定泰信公司構(gòu)成欺詐

　　在4月16日作出的判決中，法院方面認(rèn)為，海南泰信實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泰信公司”)與吳志良、何繼明等4名消費(fèi)者在平等互利的基礎(chǔ)上簽定的《商品房購(gòu)銷合同》及《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，是當(dāng)事人真實(shí)意思表達(dá)，合同實(shí)質(zhì)要件與形式要件均符合法律規(guī)定。合同簽定后，原告依照約定履行了付款義務(wù)，并交納了辦理購(gòu)房按揭手續(xù)的費(fèi)用，但泰信公司并未在合同約定期限內(nèi)向原告交付房產(chǎn)和辦理按揭手續(xù)，而且遲延履行合同也未在合同履行期屆滿前通知對(duì)方，這種行為違反了誠(chéng)實(shí)信用的原則，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　對(duì)于吳志良他們要求泰信公司繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，沒有得到法院方面的支持。法院認(rèn)為泰信公司在建設(shè)南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心(以下簡(jiǎn)稱“南海傳說”)的過程中，已經(jīng)將“南海傳說”合法地變更為“皇冠濱海溫泉酒店”，隨之又對(duì)“南海傳說”的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改。這樣一來，不但“南海傳說”的名稱已經(jīng)變更，而且土木建筑、房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)形式也發(fā)生了變化。再者吳志良他們當(dāng)時(shí)購(gòu)買的阿波羅中心酒店的房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給了第三人海南皇冠假日濱海溫泉酒店有限公司，事實(shí)上泰信公司已經(jīng)喪失了履行合同的可能性，在這種情況下強(qiáng)制其履行義務(wù)是不可能的。

　　“18天入住權(quán)”未獲支持

　　法院同時(shí)認(rèn)為，雖然雙方簽定的《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》“房屋所有權(quán)人可獲得酒店客房部分每年度利潤(rùn)分紅，每年在旅游淡季期間，享用免費(fèi)入住同等級(jí)別公寓18天的權(quán)利”，但由于《商品房購(gòu)銷合同》在履行過程中產(chǎn)生糾紛，泰信公司并沒有為吳志良他們辦理購(gòu)房按揭手續(xù)，而吳志良他們的房款也僅交納了30%+7成尾數(shù)，，也就是說《商品房購(gòu)銷合同》約定的預(yù)售房屋的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移給吳志良他們，因此法院認(rèn)為“年度利潤(rùn)分紅”和“18天入住權(quán)”屬無(wú)理要求。

　　在判決書中，法院還解除了泰信公司與吳志良、何繼明等4名消費(fèi)者簽定的《商品房購(gòu)銷合同》、《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，判令泰信公司返還吳志良他們交納的數(shù)萬(wàn)元購(gòu)房款及按揭手續(xù)費(fèi)并支付數(shù)額為購(gòu)房款一倍的賠償金。

　　但目前這個(gè)結(jié)果顯然不能讓吳志良他們感到滿意，他們已經(jīng)決定向海南省高級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求法院支持自己購(gòu)買海南第一家產(chǎn)權(quán)式度假酒店——“南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心”應(yīng)享有的年度利潤(rùn)分紅、每年18天免費(fèi)入住權(quán)以及房屋購(gòu)買至今的增值差價(jià)，這意味著這起被稱為中國(guó)第一例產(chǎn)權(quán)式酒店預(yù)售合同糾紛訴訟案還遠(yuǎn)未到塵埃落定的時(shí)候。

　　影響產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)發(fā)展

　　一位不愿透露姓名的產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)稱，產(chǎn)權(quán)式公寓和酒店是房地產(chǎn)中的精品，海南的自然條件和地理位置非常適合產(chǎn)權(quán)式公寓和酒店的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式公寓和酒店有可能成為海南旅游房地產(chǎn)的主打產(chǎn)品，進(jìn)而帶動(dòng)海南旅游經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　他認(rèn)為，由于“南海傳說”在中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展歷史上具有重要地位和重大影響，而當(dāng)前中國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)也正面臨著重大機(jī)遇和挑戰(zhàn)；也由于這是中國(guó)歷史上第一例產(chǎn)權(quán)式酒店預(yù)售合同糾紛民事訴訟案，因此此案的審理將倍受關(guān)注，而它的判決結(jié)果也將對(duì)海南乃至中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　關(guān)于產(chǎn)權(quán)酒店

　　　　產(chǎn)權(quán)酒店于上世紀(jì)70年代興起于美國(guó)的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文名稱為“TIMESHARE”(中譯文為“泰慕賽爾”，時(shí)空共享之意)，其共同特點(diǎn)是都處于氣候溫和的旅游地區(qū)，如夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那等。這些地區(qū)全年氣候均適合旅游，因而酒店的出租率高，一般年出租率都在40%以上。在歐美國(guó)家，“泰慕爾”模式經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會(huì)廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。在客戶類型上，有60%是中產(chǎn)階層家庭投資，40%為企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)投資。無(wú)論是私人投資者還是機(jī)構(gòu)投資者，都是一種投資行為與消費(fèi)行為的融合。私人投資者投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年在確定時(shí)間自己使用約15—20天，其他時(shí)間則將房產(chǎn)交管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)，其每年的酒店租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用，購(gòu)買者一般在一定年限交完銀行按揭貸款取得房屋產(chǎn)權(quán)。企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會(huì)和接待賓客使用。