最近，以上海、杭州和南京等為中心的遏制炒房浪潮正在掀起。

　　投資性購(gòu)房確實(shí)助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的扶搖直上，但打擊炒房并沒(méi)有觸動(dòng)維系整個(gè)炒房鏈條的根基。因?yàn)楦吒咴谏系姆績(jī)r(jià)，不僅是政府官員希望看到的，而且是政府部門(mén)直接催生而成的。

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　　所謂的打擊炒房，最多只能說(shuō)是對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行揚(yáng)湯止沸。有識(shí)之士都明白，真正遏制高房?jī)r(jià)需要的是增加土地供應(yīng)量這種釜底抽薪之舉。

　　由于政府部門(mén)不愿主動(dòng)抽薪，高房?jī)r(jià)的負(fù)面效應(yīng)便不可避免地開(kāi)始顯現(xiàn)。從目前的情況來(lái)看，高價(jià)賣(mài)地至少制造了四宗罪過(guò)。

　　□本報(bào)專稿／沈城

　　高地價(jià)制造了高房?jī)r(jià)

　　各地最近對(duì)炒房浪潮的遏制，都不約而同地將打擊對(duì)象指向了10萬(wàn)之眾的溫州炒房客。或許是為了讓溫州炒房客的危害宣傳更加深入人心，媒體上不時(shí)能見(jiàn)到說(shuō)千億元溫州炒房資本的動(dòng)向如何如何。

　　如果溫州人果真用上千億的資本進(jìn)行炒房，那是根本不用懷疑他們對(duì)房?jī)r(jià)的撬動(dòng)能力的。然而，上千億的炒房資本是個(gè)什么概念呢？即使按照全國(guó)房?jī)r(jià)最高的上海的5148元／平方米計(jì)算，上千億資本也可以一舉買(mǎi)下近二十萬(wàn)套房產(chǎn)。而北京未來(lái)幾年每年的住房需求，據(jù)估計(jì)也就是二十萬(wàn)套。而2003年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額也不過(guò)10106億元人民幣，溫州購(gòu)房團(tuán)可資動(dòng)用的資金居然有其十分之一，當(dāng)然是威猛無(wú)比了。溫州購(gòu)房團(tuán)到達(dá)哪個(gè)城市，哪個(gè)城市的樓市不出現(xiàn)地震才怪呢。

　　但是，溫州炒房團(tuán)不可能擁有上千億元的資金。事實(shí)上，來(lái)自溫州、上海、杭州等地房產(chǎn)部門(mén)、中介機(jī)構(gòu)的信息顯示，溫州人用上千億資本炒房純屬以訛傳訛。長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的南都集團(tuán)董事長(zhǎng)周慶治說(shuō)，溫州人投到房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，只是在起激活市場(chǎng)的作用，而根本不可能左右市場(chǎng)的漲落。

　　據(jù)了解，除了偶爾組團(tuán)形成集體談判的力量之外，溫州購(gòu)房團(tuán)絕大多數(shù)時(shí)候都是各自為戰(zhàn)的散兵游勇。溫州購(gòu)房團(tuán)進(jìn)入一個(gè)地區(qū)的資金量，一般不大會(huì)超過(guò)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)總量的5%。如此量比的資金，自然不可能掀得起大波浪。那么，溫州炒房團(tuán)用不多的資金激活市場(chǎng)的秘密在哪呢？

　　溫州炒房團(tuán)所到之處，基本上都是住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的地方。這些地區(qū)的住宅市場(chǎng)之所以出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，是由于政府高度壟斷了住房建設(shè)所需的土地所致。

　　撇除杭州、上海等地已經(jīng)成形的范本不說(shuō)，天津是正在快速形成又一范本的地區(qū)。

　　連續(xù)幾年不溫不火的天津房地產(chǎn)市場(chǎng)，自去年下半年開(kāi)始突然火爆起來(lái)。統(tǒng)計(jì)資料顯示，天津市內(nèi)六區(qū)目前的房?jī)r(jià)與去年同期相比，平均漲幅達(dá)到20%，個(gè)別區(qū)域及項(xiàng)目更是達(dá)到25%以上。與天津房?jī)r(jià)比翼雙飛的是天津的土地價(jià)格。目前，天津的土地價(jià)格已經(jīng)達(dá)到每畝100萬(wàn)元。國(guó)土資源部前不久公布的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，天津的土地價(jià)格居于上升最快城市之首。

　　而天津土地價(jià)格的突然提速，就始于天津市政府牢牢掌控了住房所需土地的供給。未來(lái)15年內(nèi)，天津土地增值的收入至少將達(dá)到1000億元，因?yàn)樘旖蚴姓�部門(mén)向銀行所貸1000億元，用以抵押的就是土地的增值收入。顯然，天津市政府期望的地價(jià)上漲才剛剛開(kāi)始。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎在中國(guó)房地產(chǎn)金融論壇上表示，雖然去年全國(guó)房?jī)r(jià)的平均增幅僅為4.9%，但有35個(gè)大中城市超過(guò)了70%。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的原因，在于地價(jià)上漲過(guò)快。目前，大城市100萬(wàn)元一畝以下的地很少，個(gè)別城市甚至達(dá)到1000萬(wàn)元一畝。由于地價(jià)占據(jù)房?jī)r(jià)的40%，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲。

　　與楊慎觀點(diǎn)相近，上海市政府有關(guān)人士認(rèn)為，構(gòu)成上海房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的主要因素是地價(jià)的上漲，而不是溫州人炒房的結(jié)果。目前，上海房產(chǎn)價(jià)格中，地價(jià)因素占了五成以上。

　　　高地價(jià)帶來(lái)動(dòng)拆遷矛盾

　　作為一個(gè)老工業(yè)城市，天津市城區(qū)內(nèi)有著大量的危陋平房。資料顯示，天津市進(jìn)行危陋平房改造從1994年就開(kāi)始了，每年的拆遷量約為100萬(wàn)平方米。這樣的拆遷量，由市場(chǎng)新增的住房供給量在不自不覺(jué)中消化掉了。2003年，正常供求狀況被打破。2003年，天津市累計(jì)拆遷量接近500萬(wàn)平方米，等于過(guò)去5年的總和。這些動(dòng)遷戶，相繼加入了住房的需求方陣中。集中拆遷導(dǎo)致住房需求暴增，形成了供給彈性不足。

　　天津的做法沒(méi)有什么新意，基本就是上海等城市原有模式的翻版。這種模式的基本套路如下：政府通過(guò)大規(guī)模拆遷獲得大量的廉價(jià)土地后，借土地儲(chǔ)備手段將這些廉價(jià)土地高價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商在高價(jià)獲取的土地上造出來(lái)的高價(jià)房子，因拆遷而制造出來(lái)的住房需求者只能捏著鼻子購(gòu)買(mǎi)。從中可以發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有在這個(gè)模式中獲暴利或受損，獲利的是政府，受損的是拆遷戶。形象一點(diǎn)的說(shuō)，政府在拆遷時(shí)給了拆遷戶一塊糖，但拆遷戶要住進(jìn)新房子時(shí)，不但要把政府給的糖還給政府，而且還得給政府另外的糖。

　　雖然大量拆遷導(dǎo)致住房需求暴增是事實(shí)，但不少城市的市長(zhǎng)們往往將其作為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的標(biāo)志。天津市市長(zhǎng)戴相龍，可能是第一位公開(kāi)認(rèn)錯(cuò)的市長(zhǎng)。戴相龍4月19日說(shuō)，為控制中低檔商品房?jī)r(jià)格的過(guò)高上漲，天津市決定壓縮2004年40萬(wàn)平方米的房屋拆遷面積計(jì)劃，以抑制中低檔商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲，同時(shí)，增加200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，建設(shè)8000套廉租房，定向用于最低收入的拆遷居民。

　　按照政府告訴公眾的推行土地儲(chǔ)備制度構(gòu)想，是用它來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。顯然，各地政府競(jìng)相推出的土地儲(chǔ)備制度的實(shí)際運(yùn)行效果，與對(duì)這個(gè)制度宣揚(yáng)的理想明顯背道而馳。

　　2003年，在上海公開(kāi)招投標(biāo)出讓的1200多公頃土地中，平均每畝土地中標(biāo)價(jià)為105.4萬(wàn)元。這樣的價(jià)格，比2002年上漲了124.3%。以上海邊遠(yuǎn)的閔行區(qū)為例，三年前的地價(jià)在60萬(wàn)-80萬(wàn)元／畝，現(xiàn)在已超過(guò)了200萬(wàn)元／畝以上。與之相應(yīng)，房?jī)r(jià)也從以前的3000元／平方米左右漲到了現(xiàn)在的6000元／平方米以上。

　　如果土地拍賣(mài)的免評(píng)標(biāo)程序果真在上海得到逐步推行，上海的地價(jià)還將大幅上揚(yáng)。因?yàn)槿コ�了評(píng)標(biāo)程序，意味著是否中標(biāo)完全由各自的出價(jià)高低決定。按照目前的這種趨勢(shì)，地價(jià)再翻上幾個(gè)跟頭都似乎沒(méi)有問(wèn)題。而水漲船高的房?jī)r(jià)，又有多少拆遷戶能夠買(mǎi)得起呢？

　　其實(shí)，高地價(jià)還不能完全怪地方政府貪得無(wú)厭。我國(guó)在1994年實(shí)施了分稅制改革，改革的一個(gè)基本目標(biāo)是提高中央財(cái)政收入占全部財(cái)政收入的比重。1993年時(shí)這個(gè)比重為22%，2002年上升為54.9%。但是，這次分稅制改革，并沒(méi)有解決事權(quán)與財(cái)權(quán)不清這個(gè)我國(guó)財(cái)政體制多年來(lái)一直存在的缺陷。相反，在財(cái)力大量向上集中之后，地方政府的職能、職責(zé)范圍幾乎絲毫未變，使得地方政府的財(cái)力與事權(quán)及支出范圍極不相稱。要干的事多，而來(lái)自稅收渠道的收入來(lái)源少，必然迫使地方政府千方百計(jì)地尋求一切可能的收入來(lái)源。此外，近年來(lái)的金融改革又使國(guó)有商業(yè)銀行不再受地方政府所左右，財(cái)政困窘讓地方政府苦不堪言。在這個(gè)背景下，土地就成了地方政府收入的重要來(lái)源。

　　高地價(jià)沖擊就業(yè)

　　高地價(jià)帶來(lái)的高房?jī)r(jià)沖擊，不僅僅局限在增加了百姓的負(fù)擔(dān)上，而且還嚴(yán)重沖擊了本身就已經(jīng)弱不禁風(fēng)的就業(yè)體系。

　　由于高房?jī)r(jià)使得城市經(jīng)濟(jì)的各種成本都隨之相應(yīng)提升，大量對(duì)此相當(dāng)敏感的中小企業(yè)難以生存。特別是給餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)的生存與發(fā)展，增加了巨大的成本。作為吸納就業(yè)人群大戶的中小企業(yè)難以立足，大量人員的失業(yè)也就難免了。

　　關(guān)于業(yè)主可否改變居住物業(yè)使用性質(zhì)的“居改非”(即住宅樓里能否開(kāi)公司)問(wèn)題，在上海市人大常委會(huì)就《上海市物業(yè)管理若干規(guī)定》(草案)舉行的立法聽(tīng)證會(huì)上爭(zhēng)論激烈。之所以有不少人贊成實(shí)施“居改非”，就是因?yàn)樗�能有效降低上海的�?chuàng)業(yè)成本，從而吸納大量的就業(yè)人口。

　　不斷上揚(yáng)的商業(yè)用房租金，使處于草創(chuàng)階段、資金實(shí)力十分薄弱的創(chuàng)業(yè)者不堪忍受。尤其是對(duì)那些自主創(chuàng)業(yè)的下崗失業(yè)人員和大學(xué)生來(lái)說(shuō)，昂貴的租金成了他們創(chuàng)業(yè)的最大屏障。因此，利用自家住宅或借用那些租金相對(duì)低廉但交通便利、地段良好的居住住宅作為辦公地點(diǎn)，成了他們降低創(chuàng)業(yè)成本、增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力的明智選擇。將居民住宅樓作為中小企業(yè)和各類辦事處的天然安家營(yíng)和安全孵化器，對(duì)他們順利度過(guò)創(chuàng)業(yè)期起到了十分重要的過(guò)渡作用。而在住宅樓辦公的大量中小企業(yè)，可以吸納大量剩余勞動(dòng)力。在目前上海已有的近24萬(wàn)戶小企業(yè)中，從業(yè)人員達(dá)604萬(wàn)人，成為解決再就業(yè)問(wèn)題的主要渠道。徐匯區(qū)是上海的中心城區(qū)之一，該區(qū)16633家中小企業(yè)占全區(qū)企業(yè)戶數(shù)的99%以上。中小企業(yè)提供的就業(yè)崗位，占2003年全區(qū)新增就業(yè)崗位的84%。

　　此外，如果沒(méi)有這些中小企業(yè)做載體，農(nóng)民進(jìn)城打工就自然更難了。長(zhǎng)此以往，農(nóng)村富余勞力向城市特別是大城市的轉(zhuǎn)移將大受影響，致使我國(guó)的城市化進(jìn)程嚴(yán)重受阻。

　　高房?jī)r(jià)使企業(yè)不得不加大對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋的投入，在資本總量一定的前提下，用于購(gòu)買(mǎi)勞務(wù)的可變資本只能隨之而減。由此造成的后果，要么是降低從業(yè)者的工薪收入，要么是減少?gòu)臉I(yè)者人數(shù)；或兩者兼而有之。顯然，無(wú)論出現(xiàn)哪種情況，對(duì)穩(wěn)定乃至擴(kuò)大就業(yè)而言都是不利的。

　　在高房?jī)r(jià)的情況下，企業(yè)為留住人才而不得不提高員工工資。雖然目前許多在京的外企業(yè)務(wù)良好，但利潤(rùn)卻并不可觀，甚至低于本土。企業(yè)即使欲通過(guò)增招人手來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，也實(shí)在是不敢輕易為之。全國(guó)人才市場(chǎng)去年第三季度的情況令人震驚，杭州在以1：6的職位需求比名列全國(guó)第一的同時(shí)，也把“最難求職城市”的帽子牢牢地戴到了自己頭上。

　　南京市行政學(xué)院任新民說(shuō)，高房?jī)r(jià)使得勞動(dòng)力流動(dòng)、異地就業(yè)難上加難。以杭州市為例，一般青年白領(lǐng)家庭年收入在5萬(wàn)元左右，欲以此收入對(duì)付總價(jià)高達(dá)50萬(wàn)-60

　　萬(wàn)元的住房，就要折騰一輩子，這使不少青年才俊不敢踏上杭州的土地。由于支付了高房?jī)r(jià)與高人工的雙重成本，企業(yè)獲利明顯變薄。長(zhǎng)此以往，一些企業(yè)為了求得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而不得不遷址。上世紀(jì)九十年代，香港就是在這方面折戟沉沙的。國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣認(rèn)為，高房?jī)r(jià)將影響一個(gè)城市的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

　　王小廣的擔(dān)憂，并非是杞人憂天。去年，不少全球500強(qiáng)公司舍上海而就蘇州，就是上海的地價(jià)實(shí)在太高逼的。北京的高房?jī)r(jià)，同樣亦已對(duì)吸引外資形成了某種障礙。據(jù)說(shuō)，不少跨國(guó)公司在京設(shè)立的研發(fā)中心的成本，竟接近新加坡和美國(guó)硅谷的水平，畸高的房?jī)r(jià)是一個(gè)最重要的因素。

　　高地價(jià)阻礙基本消費(fèi)

　　國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣說(shuō)，判斷房?jī)r(jià)高不高，依據(jù)的是相對(duì)價(jià)格，最主要的是考慮居民的購(gòu)買(mǎi)力。北京的房?jī)r(jià)，相當(dāng)或高于美國(guó)的平均房?jī)r(jià)。但中國(guó)的人均GDP才剛剛超過(guò)3000美元(原文如此，疑為1000美元，新浪財(cái)經(jīng)注)，而美國(guó)是3萬(wàn)美元以上。北京的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)10倍，而美國(guó)房?jī)r(jià)收入比一直不到3倍。

　　目前正在半脫產(chǎn)攻讀法律碩士的于晶是一家公司的文秘。算了一筆賬后，于晶發(fā)現(xiàn)不少買(mǎi)房的上海市民不得不過(guò)著捉襟見(jiàn)肘的生活。按照人均收入2000元／月和房?jī)r(jià)5000元／平方米計(jì)算，一個(gè)家庭的夫妻兩人合力買(mǎi)房，85平方米的兩室一廳，按首付10萬(wàn)元15年還清的計(jì)劃計(jì)算，每個(gè)月就得還掉一個(gè)人的工資。而另外的2000元，只能維持一個(gè)上海家庭的基本開(kāi)銷(xiāo)了。于晶說(shuō)，如果房?jī)r(jià)和工資的漲幅能夠一致也就罷了，可工資這兩年實(shí)際上沒(méi)有提高。要是找老板要求加薪，往往會(huì)被老板一句話就能擋回來(lái)。老板說(shuō)的意思是：“像你們這樣的員工，勞動(dòng)力市場(chǎng)上一抓一大把，不降你們工資就不錯(cuò)了。”

　　相關(guān)的調(diào)查顯示，2004年，上海大學(xué)生就業(yè)預(yù)期月薪已經(jīng)由2003年的3000元下調(diào)到了1200元。大學(xué)生收入尚且如此之低，就更奢談那些學(xué)歷不高上海市民家庭的收入狀況了。

　　高房?jī)r(jià)迫使城市居民用于其他方面的消費(fèi)不得不相應(yīng)減少的現(xiàn)象，至少已經(jīng)在長(zhǎng)三角的杭州、上海等房市高熱城市迅速蔓延著。這種狀況的顯著標(biāo)志是，在房地產(chǎn)業(yè)火爆的同時(shí)，總的消費(fèi)需求卻增長(zhǎng)滯緩。以南京市為例，2002年以來(lái)，南京物價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)出連年負(fù)增長(zhǎng)的局面，但商品房?jī)r(jià)格指數(shù)卻獨(dú)樹(shù)一幟。南京市行政學(xué)院任新民認(rèn)為，蹺蹺板說(shuō)明市民們把大量資金投入到購(gòu)房及相關(guān)消費(fèi)中，而其他消費(fèi)領(lǐng)域卻因此而難有起色。全國(guó)政協(xié)委員張圣坤、鮑敏中等更是明確指出，房?jī)r(jià)過(guò)高已成抑制消費(fèi)的重要原因。房?jī)r(jià)上漲直接導(dǎo)致居民供樓負(fù)擔(dān)加重，影響了他們的后續(xù)消費(fèi)能力，這對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需、增加消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)等都會(huì)帶來(lái)不利影響。

　　上海東方典當(dāng)行總經(jīng)理王福明原是上房置換公司的創(chuàng)始人之一。王福明認(rèn)為，上海目前的房?jī)r(jià)，已經(jīng)提前十年消耗了所有的成長(zhǎng)空間。而更有權(quán)威人士擔(dān)心，上海房?jī)r(jià)今年即將到來(lái)的拐點(diǎn)，將會(huì)把一半的家庭變成負(fù)資產(chǎn)。屆時(shí)，這些家庭除了進(jìn)一步勒緊褲腰帶外，可能別無(wú)它法。