本報記者陸昀

　　今年4月，北京市國土資源和房屋管理局下發了《關于房地產經紀機構代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》，根據該《辦法》，今年“五一”起，房地產經紀機構從事房屋租賃代理業務必須通過由北京市國土房管局指定銀行代收、代付租金。

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　　同時，房地產經紀機構代理出租房屋，須按照北京市國土房管局與北京市工商局的要求，要使用統一制式的《北京市房屋租賃合同》及《北京市房屋出租代理合同》。困擾人們多年的房屋租賃代理糾紛將由此從監管制度上得到遏制。

　　七大中介與兩家銀行簽約

　　4月27日，北京市國土房管局和北京市工商局聯合舉辦了規范房屋租賃市場，推行合同示范文本的發布活動，其間，首批從事房屋租賃代理的京城7家房地產經紀機構與政府指定的交通銀行、光大銀行簽訂了租金代收、代付委托協議。

　　據北京市國土房管局局長苗樂如介紹，北京目前約有400萬流動人口，其中一半以上人需要通過租房解決居住問題。2003年北京市出租、出借的住房累計110萬間，房屋租賃市場極為龐大。在盤活市場方面房地產中介扮演著重要角色。近幾年北京市房地產經紀行業以每年近一倍的速度發展，目前已達1750家，房地產經紀人員也達到了16000人。由于房地產經紀機構普遍規模小、誠信水平低、服務意識差在客觀上限制了行業發展，涉及房地產經紀的糾紛、投訴數量一直居高不下。特別是2001年北京市出現房屋租賃代理業務(原稱“房屋銀行”)以來，其所占投訴比例達70%以上。

　　北京市房屋置換中心主任楊曉說，根據調查顯示，截至今年3月底北京已有68家房地產經紀機構在做租賃代理業務，累計代理出租房屋15083套，涉及超過2億元租金總額的正在執行的租賃合同。這表明租賃代理這種能為出租方、承租方提供便利的租賃方式是有廣泛需求的。但以往由于行紀規范標準低，在租金交、付環節上容易出問題，盡管問題出于少數中介機構，但去年出現的堅石事件，以高進低出的手法，在短時間內有意騙取大量租金，卷款而逃，造成房屋出租人、承租人的利益損失，嚴重影響了行業信譽，擾亂了市場秩序。

　　此外，由于一些中介機構企業資金實力不足，隊伍素質、經營水平不是很高，在對行情、需求把握不準確的情況下，往往會出現簽下高租價合同，難于尋到承租人，而出現資金鏈斷裂，造成拖欠租金糾紛。

　　楊曉介紹，首批與指定銀行簽訂租金代收、代付委托協議的七家房地產經紀機構是目前北京房屋租賃代理業務量最大的中介，分別是：北京中大恒基房地產經紀有限公司、北京中匯信元置地房地產經紀有限公司、北京市房地產交易中心有限公司、北京我愛我家房地產經紀有限公司、北京金誠信房地產經紀有限公司、北京首創金豐易居房地產經紀有限公司、北京鏈家寶業房地產經紀有限公司。

　　“行為監管”根治租賃糾紛

　　苗樂如表示，在行業無法形成自我規范、自我發展時，政府制定市場規則是很必要的。此次對租賃代理行為的管理體現出政府對市場管理方式的轉變，即從以往的“主體審批”轉向“行為監管”。通過出臺《關于房地產經紀機構代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》，并與北京市工商局制訂、推行《北京市房屋出租代理合同》、《北京市房屋租賃合同》示范文本等成套的運行規則，解決租金安全問題，建立租賃代理業務的市場模式，規范租賃代理行為，從而保障房屋租賃當事人的合法權益。

　　楊曉認為，《辦法》中規定房屋租賃代理業務實行保證金制度，從事房屋租賃代理業務的中介機構要按協議約定，在被指定銀行開設賬戶，交納不低于60萬元的租賃代理保證金，同時，銀行作為政策的服務代理機構，要按協議規定為出租人和租賃代理機構提供支付服務，可以使出租方和租賃代理機構的合同得到有效執行，規避了租賃業務中的資金風險，使租金安全在制度上得到保證。

　　此外，兩個合同示范文本中對容易引發糾紛的房屋權屬、修繕修理、租金及有關費用的收付、轉租、代理權限、轉委托、如實告知等問題都做了詳細的約定，從消費者不熟悉的專業技術層面對其利益進行了保護。

　　楊曉表示，此次《辦法》與相關《合同》出臺，只是政府對房屋租賃中介行為監管走出的第一步，今后，北京市國土房管局還將根據對社會投訴的歸集，針對租賃市場、二手房買賣經營行為中頻發的、消費者反映大的問題建立行為監管規范，形成一整套完善的行業規范標準。