昨天中午，北京的房地產開發商潘石屹急匆匆地召集員工開了一個會議，放在會議桌上的，是有關國務院提高4個行業投資項目資本金比例的通知內容。在一番對現金流的計算之后，這位在北京建外大街黃金地段握有大項目的老板松了口氣，“我們基本沒有銀行負債，現金流也不會發生問題。”潘石屹說，“但這個政策對市場會有較大影響�！�

　　一些房地產開發商不會像潘石屹那樣輕松，據他的了解，周圍有些開發商的負債率

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達到了80%到90%。而國務院通知里明文寫道：“房地產開發(不含經濟適用房項目)固定資產投資項目資本金比例均由20%及以上提高到35%及以上�！狈康禺a開發商的銀行負債率不能超過65%�！耙话銇碚f，50%到60%的負債率是比較健康的�！迸耸�屹說。這一通知中，蘊含著行業洗牌的可能性。

　　18號令后又一招

　　從去年6月的央行121文件(《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》)，到8月的國務院18號令(《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》)，到今年3月的“指引”(《商業銀行房地產貸款風險管理指引》)，再到國務院最新的通知，市場上大大小小房地產開發商的脈搏隨著這些政策的出臺，時而舒緩，時而緊張。

　　121文件中規定：對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制；商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；對購買第二套以上住房的，應適當提高首付款比例。相比121文件，此次國務院的通知并非針對房地產一個行業，但它對房地產開發商的資本金要求高得多。哪怕在被開發商認為“嚴厲”的121文件中，對開發商自有資金的要求也只是30%。

　　“信貸的收緊，與土地出讓方式的轉變，應當結合起來看。”復旦大學金融研究院房地產研究中心副主任華偉說，“土地的招投標轉讓，增強了資金在獲取土地中的重要作用；信貸收緊，增加了房地產行業的資金門檻�！�

　　對這樣的觀點，潘石屹深為認同，負債率過高的房地產企業一旦資金不能立即接上，將被無情地淘汰出這個市場�！翱梢灶A料的是，市場將會進一步兩極分化。”潘石屹說。

　　購房者預期成關鍵

　　根據潘石屹掌握的情況，北京房地產市場今年1季度的漲幅在10%左右，“預計平均房價將會回落�！迸耸�屹對北京市場作出這樣的預測，“但實際情況很復雜，關鍵要看購房者對價格的預期。”

　　在華偉看來，這些“新規”推出后，能遏制房價上漲過快，房價會穩步有序上升。信貸縮緊，增強了供給方，即房地產開發商使用資金的安全性，“實力強大的開發商，抗風險的能力也較強�！比A偉說，“試想，一家自有資金只占5%的企業，只要市場價格發生5%的波動，就無法承受了�！币虼耍�資金門檻的提高，促進了房地產市場優勝劣汰的整合過程。

　　房地產市場近年來的火熱，使得大量資金涌向這一行業，“市場就像從春秋進入了戰國。”華偉說，“而貨幣供應量及信貸規模的控制，使得整個‘水位’下降，一些資質較差的開發商可能得不到銀行貸款的青睞�！睆纳现苋掌穑�央行已經調高了存款準備金率0.5個百分點。

　　如果結合上海市近期的“期房限轉”等政策，“可以看到，房地產市場的需求將健康有序地釋放：將短期需求長期化；將投機行為投資化�！�

　　這樣的情況當然是潘石屹這樣的大開發商愿意看到的。信貸收縮對開發商的影響是立竿見影的，挺不過去的房產商只能拋盤；但對購房者的需求來說，這種影響卻是微妙的，需要時間去調整。這一個短期，一個長期的影響，都是潘石屹們需要密切關注的。

　　各方觀點

　　　　政府提高房貸警覺

　　●郭國全(渣打銀行東亞區總經濟師)"在上個月央行公布的報告中，房地產行業并未列入投資過熱行業范圍之內，而在日前國務院最新下發的通知中，房地產行業的投資過熱現象則尤其受重視。"郭國全分析說，投資過熱行業的范圍調整是一個非常重要的訊號。

　　郭國全認為，目前央行所采取的貨幣政策還相對比較溫和，央行在五一長假前實行更加嚴格的"規�？刂�"，比較多的還是起到警示作用，但是，如果不奏效，央行則肯定會有更加嚴歷的措施出臺，比如提高貸款利率。

　　央行要打組合拳

　　●謝國忠(摩根士丹利亞太區首席經濟學家)對于投資過熱和央行所可能采取的政策，謝國忠表示，央行現在其實學會打組合拳，一方面通過政策下發和監管來控制銀行的放貸規模，從而有效抑制過熱行業的資金源頭，另一方面則可能會通過調整利率，來進一步抬高過熱行業的準入門檻，給這些過熱行業迅速降溫。

　　不要和央行博弈

　　●吳曉靈(中國人民銀行副行長)吳曉靈在博鰲亞洲論壇2004年年會上說：不要和央行博弈，大家同舟共濟。

　　對于央行在最近8個月內3次緊縮信貸這一情況，吳曉靈特別提到，去年9月1日央行調整貨幣政策，是"量的控制"；而今年3月，央行調整了存款準備金率，是制度性的建設，如果這些政策都不奏效，央行下一步則將采取更加激烈的措施。

　　業內人士指出，如果央行下一步真的采取提高貸款利率等激烈措施，那將給企業、經濟帶來更大沖擊。

　　"新規"時間表

　　□2004年4月27日國務院發出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例。房地產開發(不含經濟適用房項目)由20%及以上提高到35%及以上。

　　□2004年4月26日上海市《關于預售商品房轉讓問題的決定》明確指出：自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不辦理預售商品住房轉讓的預告登記。也就是說，在房子沒有造好、房地產權證(俗稱小產證)沒有辦出來之前，消費者向房地產開發商預購的期房不能轉讓給他人。

　　□2004年2月26日中國銀監會公布了為期一個月的《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》，明確指出了買房人月供與收入的比例不超過50%(含50%)。

　　□2003年8月31日國務院發布18號令(《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》。

　　□2003年6月13日央行121文件(《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》)出臺。央行要求各商業銀行嚴控開發貸款、嚴控土地儲備貸款、嚴防建筑貸款墊資、加強個人住房貸款管理。商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；對購買第二套以上住房的，應適當提高首付款比例。