施韜、琚春華等幾十戶杭州市民從2002年簽約訂房到今年多處投訴開發商失信，整個過程絕對是一個耐人尋味的故事。

　　故事折射出杭州樓市的一些現狀：開發商的永不知足，購房者的無可奈何，政府職能部門的袖手旁觀———

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　　本報記者 陳其強 《法制與新聞》記者 邱彬強

　　施韜、琚春華等人于2002年與浙江金都房產集團有限公司簽約購買“金都雅苑”排屋，盼望了一年后，該樓盤開盤，金都公司毀約每平方米提價1000元。訂房戶代表與開發商座談協商，到最終簽訂購房合同時，房價又比幾天前漲了1000元。對此，金都公司解釋說，訂房戶提意見增加了公司運行成本。

　　“開發商不顧信譽，一再毀約，違背了市場誠信原則。從根本上來說，這也是杭州房產處于絕對的賣方市場造成的結果。”訂房戶之一———浙江大學博士生導師王友釗教授如是說。

　　誠信VS利益

　　2002年，浙江省委省政府根據該省作為經濟大省和市場大省的實際情況，率先提出了“打造信用浙江”的發展戰略。兩年過去了，誠信建設在浙江深入人心，浙江的經濟取得了飛速發展。但誠信建設并非是一蹴而就的，面對金錢的誘惑，有些企業放棄了誠信。

　　2002年5月17日，杭州房產春季交易會。浙江金都房產集團有限公司展出了他們位于杭州市余杭區閑林鎮的樓盤———金都雅苑，當時杭州市區的新房價格大都在每平方米6000元以上，而金都雅苑的價格在3000元左右，面對低價誘惑，施韜等人搶到了一份“金都雅苑預約簡章”，7月20日與金都公司簽訂了“金都雅苑確認意向書”。

　　施韜說：“簽約的地點在杭州黃龍飯店，金都的工作人員告知，這份意向書上的名字將直接寫入房產證，所以我們都認為這份意向書已經是一份很正式的合同前置條約了。”

　　這份“金都雅苑確認意向書”看起來確實與購房合同十分接近，意向書確認了房產的編號、銷售單價、暫定建筑面積等，價格依房屋的具體銷售系數定在3000元到3200元的水平，并有開發商的公章和訂房戶的簽字。

　　安下心來的訂房戶們眼巴巴地等待正式簽訂購房合同。在等待過程中，杭州樓價飛速上漲。到2003年10月，金都雅苑所在地的房價每平方米已經超過5000元。訂房戶們暗自慶幸當初的決定。10月28日，他們收到了金都公司的“致客戶函”，函件說金都雅苑已經取得預售證，客戶們可以前往金都公司簽訂購房合同。函中還特別注明，保證訂房戶們認購的房屋仍按當初意向書確定的價格出售。長久的等待終于有了結果，訂房戶們欣喜不已，可一看附加的銷售明細表，他們卻發現了一個大問題：致客戶函規定了“車庫等按套銷售”，同時明確簽約期限為11月15日。

　　“事實上，金都的這份致客戶函已經意味著他們想漲價了。”訂房戶之一、浙江省城鄉規劃設計研究院的高級工程師宋江海以內行的身份這樣判斷。“之前金都并沒有說清車庫是單獨銷售的。確認意向書簽訂以后，建設部為了限制房產商炒樓花發文制止房產商收取客戶的預定金，使我們的定金被耽擱，如果我們付了定金肯定是要按確認意向書去做的。”

　　訂房戶們說，售樓小姐當初承諾贈送車庫、儲藏間和露臺，而現在卻要單獨計價，車庫單獨計價13萬元，儲藏間是每平方米1000元，露臺也基本上達到這個價。這樣，實際每平方米的房價達到4200元，比認購意向書上的單價上漲了1000元左右。訂房戶姚綺說：“我這套房子按照現在的價格明細，總價達到了965877元，比原來的意向漲了18萬元。”

　　金都房產集團有限公司杭州公司副總經理劉崢說：“是我們公司內部的一些失誤造成了意向書的簽訂，但我們一直認為這僅僅確定了雙方有購買的意向。相應地在這個意向書里并沒有明確違約責任，也沒有要求客戶付定金。一年之后，建材的漲價、西溪區塊的成熟、周邊房價的提高，迫使我們適當提高房價。隨行就市、水漲船高也是經濟規律嘛。”

　　11月3日，訂房戶和金都公司的管理人員發生了沖突。

　　商人利益的最大化VS購房者的無可奈何

　　在沖突后面，涉及的其實是利益。據金都公司去年10月份在各大媒體上刊登的關于金都雅苑正式開盤的廣告，房價為每平方米5200元。短短15個月內，這塊位于杭州西部郊區的房產價格每平方米漲了2000多元。

　　在這樣巨大的價格漲幅之下，訂房戶的利益和房產公司的利益顯得完全無法協調。正如宋江海所說的那樣，建設部的一紙通知使得訂房戶們沒有付定金，而這項本意為限制房地產商炒作樓花的措施在這里反使訂房戶們面臨巨大的利益受損甚至糾紛。

　　為此，訂房戶們集體與金都公司進行了交涉，希望金都公司能夠信守承諾，可金都公司對此卻寸步不讓。

　　2003年11月6日，金都公司的老總吳忠泉與訂房戶們開了一個協調會。吳忠泉在提出建材漲價、開發成本上升等漲價原因之后，表明了幾點態度：房子的定價不會因客戶的意見而作調整；確認意向書只是預定房子的序列號，對金都并沒有價格上的約束力；金都公司在設計品質上做了相當的改進，因此漲價是物有所值的。

　　劉崢說，杭州下沙一開發商已經收了客戶定金，看到周邊房價攀升，寧可毀約賠錢，金都公司只不過每平方米提價了1000元，每套房子仍低于目前市場價20余萬元。

　　訂房戶們則認為，在整個城市房價迅速攀升的情況下，他們因為相信開發商的誠意，放棄了很多其他的購房機會，現在價格漲到這樣一個程度之后，金都又推翻了與他們的協議。訂房戶倪林進說：“可以想見我們的損失有多大。”

　　但金都公司的意思明擺著，我就這個價，你愛買不買。

　　正是因為房地產公司高度優越的地位，大部分訂房戶在接下來的幾天內還是陸陸續續地到金都公司去簽購房合同。一位不愿透露姓名的訂房戶告訴記者：“我沒有辦法，只能買了，因為我把原來的房子已經賣掉了，就為了拼這套。如果現在再去找別的樓盤，我的損失會更大。”

　　2003年11月15日，這一天是金都公司規定最后簽約的日子，尚未簽合同的訂房戶還有十來戶。“我們9點鐘就到了金都公司的售樓部，但沒有人理我們。一直到下午3點，金都公司的員工向我們宣布，我們原來的協議已經取消，但還是可以按新價格來購買原房產，然后他們給我們每個人發了一個寫有價格的小紙條。但我們發現這個小紙條上的平均單價甚至高過金都公司當天的對外發售價格，均價高達每平方米5500元，我們十來戶訂房者的房價在幾小時里又提高了幾十萬元。”訂房戶們給記者發來的投訴書中這樣描述當時的場景。

　　這十來戶訂房者正是不斷對金都公司的提價行為提出異議的為首者。在之后的交涉過程中，金都公司的員工明確地向這些訂房戶表示，就是因為他們愛提意見，將來會加大入住后的管理成本，所以現在要對他們提價。同時金都公司還表示最后的簽約時間順延兩天，逾期則視為訂房戶自動放棄。

　　劉崢在與記者的交談中表示了金都公司在此事上的真實想法。她說：“事實上，有了11月3日這樣一個事情之后，這些訂房戶再入住金都的房子已經不太合適。雙方已經有了心理上的隔閡，而我們的物業又都是自己管理的，因此今后在管理上會很難。公司是有自己的原則的，本來公司手上有六七個項目，但如果為此事投入更多的精力，很多項目就沒法做了，這就是成本。”

　　訂房戶的正當交涉，竟成了開發商漲價、毀約的理由。

　　那些最終選擇購買的業主無奈地說，如果再重新另找房源的話，實在受不了折騰，而且現在房價又漲了，同樣不合算。歡歡喜喜要買房，卻碰上了這種事情。幾位訂房戶的買房經歷讓人心里多少有些沉重，同樣沉重的還有他們因較真兒而付出的代價。

　　北京齊致律師事務所主任單衛紅律師認為，雖然根據建設部的規定，確認意向書不具有法律約束力，但開發商2003年10月28日的“致客戶函”可以視為開發商的承諾，其約束力等同于合同，購房人可以引用。

　　2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　職能部門的袖手旁觀VS國家利益的大量流失

　　在金都公司的宣傳資料中，金都雅苑榮獲全國人居科技金獎是重點內容，而先進的中央空調系統是其獲獎的重要因素之一。可當訂房戶要求在合同的附屬設施項目中注明中央空調時，售樓人員卻說：這個東西是沒有的，我們只不過說這個房子和別墅一樣是可以裝這些東西的，這是對在金都雅苑可以怎樣生活的一種描述。

　　金都公司又一次違反了最高人民法院關于宣傳資料應視為要約的規定。而僅僅憑借開發商對樓盤的描述就可以獲獎，這樣的獎項嚴肅性何在？

　　金都公司開發的金都雅苑占地300畝，是由500多戶組成的排屋社區。2001年7月20日以協議形式取得土地使用權。杭州市余杭區土地管理部門以每畝7至12萬元的超低價協議轉讓土地，與同期杭州市公開拍賣土地的每畝數百萬元的成交價格相比，這300畝土地幾乎相當于白送！而2001年5月30日，國務院發出《關于加強國有土地資產管理的通知》，通知要求，商業性房地產開發用地，必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標、拍賣必須公開進行。

　　金都公司在申請該宗土地用地時稱，主要建設符合當地生態環境，以現代化居住區為特征，并具有一定規模、低密度、低容積率的多層公寓商品房和部分公建配套設施。國土資源部門的批復中也明確了土地用途為城鎮單一住宅用地。但金都雅苑卻是純排屋小區———排屋，在國外稱TownHouse，是別墅的一種，稱為“聯排式別墅”。

　　余杭區國土資源局土地管理科科長徐禮強說，2001年國務院15號令下達后，浙江省出臺了關于加強土地資產管理的規定，要求將土地容積率控制在1.0以上，這也意味著低于1.0的獨立別墅、雙聯別墅及多聯的排屋用地都嚴格停批。金都雅苑地塊，批的是普通住宅，容積率大于1.0，是不允許造排屋的。但如經規劃部門批準，國土部門無法阻止。在復核驗收階段，如發現超容積率，開發商須補繳土地出讓金，但在普通住宅用地上造排屋，容積率只會比規定的小，根據現有規定無法對其進行處罰。

　　余杭區建設局規劃處宋建勇主任說，余杭組團的定位就是高檔生態住宅，所以批出去的大多為排屋別墅。閑林區塊屬杭州西溪濕地保護地塊，開發容積率1.0以上的公寓與西溪濕地保護理念上有沖突。金都雅苑批準造排屋是經杭州市規劃局批準的，整個審批程序合法。

　　杭州市規劃局顧工程師堅決否認宋建勇的說法。他說，閑林區塊根本不屬于西溪濕地保護范圍，金都雅苑的審批權在余杭區建設局，并沒經市局同意。根據市政府關于蕭山余杭劃區調整后三年過渡期的規定，余杭區建設局批規劃時用的章是“杭州市規劃局”。

　　據金都雅苑購房戶透露，整個金都雅苑的開發利潤率達43.1%，還不包括土地升值部分。金都雅苑這300畝土地，按每畝100萬元算，其升值部分在3億元左右。

　　1994年1月1日，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》實施。該條例規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人必須繳納土地增值稅。金都公司盡管在金都雅苑項目開發上取得了巨大的利潤，但并沒有盡到納稅人應有的職責———依法納稅。讓人感到吃驚的是，金都公司的副總竟不知有此稅種，更別提納稅了。

　　針對納稅人不自覺納稅，稅務部門專門成立稽查大隊監督。然而，面對如此大額的一筆稅款，杭州的稅務部門怎會視而不見呢？

　　涉及到房地產交易的稅收本就不多，土地增值稅的流失使國有利益流入個人腰包，在他們成了千萬富翁甚至億萬富翁的同時，國家利益受到了損害，也造成社會分配的嚴重不公。令人遺憾的是，在這里，本應行使行政職權的職能部門，均一一作壁上觀。

　　有如此多的政府職能部門違規與不作為作鋪墊，金都公司失信于民也就不足為奇了。

　　房地產市場的表面繁榮VS美麗表象下的種種弊病

　　事實上，之所以出現上述一系列問題，是與近年來杭州樓市大背景緊密相關的。

　　現在的杭州樓市，市中心范圍內每平方米6000元以下的房子已經不可能買到，城西一帶樓盤開盤價在每平方米7000元左右，遠郊的余杭組團也已超過了5000元，西湖邊的有些高級樓盤每平方米賣到幾萬元……盡管價格出奇地高，但大部分樓盤還在圖紙上就已被一搶而空。

　　由此，在杭州房地產市場上出現了種種對其它城市居民來講無法想象的現象：托關系走后門買房，給售樓小姐送紅包，購房者下單后不到交房已漲幾十萬元，開發商主動毀約賠償購房者以期得到更多的利益等等。

　　在絕對賣方市場下，由于沒有競爭壓力，杭州開發商不愁房子銷路。開發商搞到地后并不急于開發，而是拖延開發，惜售待漲，炒號炒樓。杭州某房地產商(杭州十大城市運營商之一)開發的樓盤，業主在入住后發現，入戶通道凈寬、廚房、衛生間設計連國家基本建設規范都達不到。更令人不解的是，一些樓盤項目目前還是一片空地，就已“榮獲”一堆獎了。杭州市民省吃儉用，花兩輩人的錢購買的房子，得到的卻可能是高價但不合格的產品。

　　另一方面，國家為了解決城鎮中低收入居民的住房困難，推出了經濟適用房政策。按照經濟適用住房價格管理辦法，“經濟適用住房，是指納入政府經濟適用住房建設計劃，建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優惠政策，向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房”。經濟適用房不是領導對群眾的施舍，而是群眾本該享受的社會福利。

　　今年3月24日，杭州市建委發布2004年經濟適用房建設計劃：新開工150萬平米，竣工80萬平米，公開銷售30萬平米(折合3500套左右)。那么，還有50萬平米經濟適用房哪里去了呢？

　　日前，位于杭州市黃金地段馬騰路、教工路的“公務員經濟房”在遮遮掩掩中竣工，這種專供各級公務員的經濟房“地段好、配套齊、價格低于3500元/平米”(同地段商品房價格在8000元/平米)。從有關部門公布的名單中可以看出，即將入住者大多為處級以上公務員。

　　政府官員怎么會成為城市低收入人群？憑什么可以優先享受目前只針對城市低收入人群的經濟適用房？實質上，這不僅是對納稅人權益的一種褻瀆，更是對中低收入階層應享受的住房權利的一種剝奪和侵犯，有“權利捉弄財產”(馬克思語)之嫌。

　　與此同時，尚有4萬余戶已領到準購證的杭州人在等待入住經濟適用房。據杭州市建委介紹，今年杭州市經濟適用房仍然集中在石橋草蕩、江干九堡及西湖三墩這幾個地區。三里亭南北兩片、拱宸橋西地區也將有續建項目。經濟適用房面積將以中小套型為主，面積一般控制在55平方米左右，真正面向中低收入的家庭。但這些遠在城郊的經濟適用房，就算低收入群體有幸入住，也要承受上下班的奔波和日曬雨淋的艱辛。

　　正是在這種大背景下，金都房產在推出“金都雅苑”樓盤時才敢于一再毀約，將價格一漲再漲，才敢于將購房戶玩弄于股掌之間。

　　杭州樓市，著實有太多太多讓人看不懂的東西。