蔡勁峰

　　我國房地產市場的高速發展，使城市住宅物業管理不斷面臨新的問題。許多從未遇到過的法律糾紛由于以前沒有明確的法律條文規定，給糾紛的認定和處理造成困難。舊的房管意識和吃國家大鍋飯的慣性同樣深刻地影響著業主和物業管理者的關系。

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　　在我國開始鄭重承諾保護公民私有財產的時候，我們還應該關注與公民住房財產相關的物業管理權利的問題。它們是公民財產權利的延伸和附加，是公民財產權利不可分割的一部分。

　　更新觀念，以完善、嚴格的法律確定和調節城市住宅物業管理法律主體間的關系

　　目前我國業主與物業管理者的地位倒置造成服務關系扭曲的現象普遍存在。業主與物業管理者之間本來是依法建立的服務合同關系。是物業管理者受業主委托管理房屋財產，并提供居住服務的關系。但是，我國目前在物業管理上，依然普遍存在著“房客”必須按照物業管理者的要求承擔義務的奇怪現象。其原因一是原始配給的物業管理者的不可替代；二是房產管理觀念的滯后。

　　在我國的許多物業管理合同，起初是房地產開發商與其簽定的，住宅賣出后，通過與新業主再次簽署服務合同形成的。物業管理者常常具有不可選擇和替代的地位，因此業主的權利地位被淡化和忽略，在雙方的關系中失去委托人和權利人的地位，成為只能聽命于物業管理者的被管理對象。這種長時間的服務關系的扭曲造成物業管理者認識上的錯誤，導致服務意識淡薄、服務質量低下。以致引發雙方的矛盾。要有效解決這個問題，只能依靠國家全面、明確地制定法律，詳細規定物業管理雙方尤其是物業管理方必須依法承擔的責任和義務：

　　1.關于物業費帳目的管理與監督，應該有專門的、統一的規定，應該體現對業主負責，受業主團體的監督。防止挪用，隨時公開。

　　2.收費標準的確定與繳費義務的履行，按照地區、地段、質量，國家應該制定統一的框架收費標準，具體收費標準和方式，應該由業主和物業管理者雙方協商，而不是由物業管理者單方面決定。

　　3.公共設施的管理、費用的分攤，主體建筑的維護、翻修、加固的確定以及費用的分攤方法應該有明確的法律依據，事先經過業主團體的同意，并在透明公允的條件下進行。有了變化應該提前公示和通知，而不是先斬后奏地到費用結算時才通知業主。空閑公共設施和場地，物業管理者不得擅自出租或改做他用。

　　4.物業管理雙方的服務合同應該有統一、詳細的格式，以保護雙方的利益。比如物業管理者應收費用的保證(可以在善后條款中規定滯納金等)。

　　其次，明確和樹立業主大會(或業主合作社)的權利，積極健全組織和議事規則。

　　處理城市住宅物業管理問題的關鍵是依照法律，通過完善的服務合同明確規定雙方的權利和義務，并依據合同解決糾紛

　　房產、居住、居住權，是一系列關乎人權和物權雙重因素的法律關系。在我國只是近十幾年才普遍發生的事。雖然我國已經有比較詳細的立法，但是，由于許多問題沒有先例，所以法律還沒有具體的規定或者規定的不夠清楚。因此應該根據物業管理的社會實踐，及時補充和完善。例如。國家依法制定物業服務合同樣板，讓業主和物業管理方完整明確地了解自己的權利和義務，避免含糊、或者隱性條款造成將來的糾紛。除了一般條款外，應該注重以下內容：

　　首先，應該確定物業管理合同主體資格的有效條件，明確業主、合法居住人、業主代理人(業主大會代表或其他代理人)、房地產開發商、有法人資格的物業管理人之間的法律關系。

　　其次，注重物業管理合同的效力。保證合同得以執行。主要有：

　　1.業主認同合同的比率，必須達到絕大多數。比如80%合同才能有效。

　　2.物業管理者必須具備應有的資質。

　　3.明確規定房地產開發商授予的代理權期限以及因物業產權轉移而發生的權利義務轉移。

　　4.物業管理轉包權利的限制。

　　5.業主對物業管理者的選擇權，以及變更程序和善后事項。

　　再次，分清違約與侵權的責任，是依合同解決糾紛的前提。一是正確區分侵權的主體，嚴格分清責任方、責任大小、各方應該承擔的責任等。二是正確區分侵權的客體，區分物權及與人權有關的其他權利。