國土資源部公布滬寧蘇杭等城市房地產開發用地情況調研報告

　　本報實習生 凌翔

　　近日，國土資源部公布了上海、南京、蘇州、杭州、廣州、深圳六大城市房地產開發用地情況調研報告。報告傳遞出這樣一個信號：對于長三角地區各城市適時適度調控土地

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供應，促進房地產市場健康發展，具有重要的意義。

　　土地供應總量溫和增長上海房地產市場高位運行

　　2003年，上海市政府通過調控土地供應總量、結構、布局，初步形成了以土地供應為龍頭的房地產市場調控機制，并初見成效，房地產市場繼續保持近年來供求兩旺的運行態勢，各項指標在高位運行中穩定增長，供求基本平衡，價格上漲明顯。

　　2003年1至11月，上海市用地總量為95619.9畝，比2002年增長3.47%；其中房地產開發和工業用地分別為47643.15畝和40971.15畝，分別比2002年增長29.14%和41.19%；其他用地7140.6畝，比2002年降低73.05%。

　　在供地結構上，上海向中低價商品房傾斜。2003年房地產用地供應中，有40%用于5000—6000元/平方米中價房建設，40%用于3500元/平方米以下的低價房建設。

　　在供應布局上，從2003年起，上海房地產供地布局與房價相適應，中心區供地占20%，內外環線間占40%，外環線外側占40%。商品住房供應結構正在逐步改善，2003年前三季度，上海市新開工的商品住宅中，市中心開發比例降至25%，內外環線間占49%，外環線以外上升至26%，在預售商品住房登記面積中，每平方米4000元以下的占總量26.8%，是近3年來上海中低價房比例的首次止跌。

　　南京土地供應總量放大結構有待進一步優化

　　南京市2003年土地供應總量大幅增長，住宅用地供不應求，房地產供需大幅增長。

　　2003年，南京市實際供地總量為17115.3畝(9486.9畝是存量土地)，比2002年增加29.1%。經營性用地供應12169.35畝，占總供地面積的71.1%；工業用地3397.8畝，占19.9%；其他用地1548.15畝，占9.0%。從供地結構來看，住宅用地8551.2畝，占總供地量的50%，占經營性用地量的70.3%。

　　南京市對出讓后土地的利用情況實行嚴格的監督管理，開發商手中基本沒有閑置土地。2002年和2003年供應的住宅用地15180畝，有的正在建設，有的準備動工。

　　雖然土地供應量不斷增加，但住宅房地產仍供不應求。2003年1至11月，南京房地產開發總量比2002年增長15.8%，其中住宅開發量增長19.3%，而房地產銷售量增長77.7%，其中住宅增長71.9%。

　　有關數據表明，2003年，南京房地產市場供需比在0.6至0.8之間變動。2003年新增商品房需求達900萬平方米，而供應量為700萬平方米左右，遠不能滿足需求，供需矛盾十分突出。需求旺盛帶來商品房空置面積下降，2003年底商品房空置面積40萬平方米，與2002年同比下降13.0%。

　　蘇州市注重土地供應的調控作用，從2001年下半年開始，房地產市場加速發展，土地管理規范，土地供應放量增長，與城市經濟社會的發展水平相適應。

　　蘇州市用土地供應調控房地產市場，主要采取三項措施：一是依據房地產市場情況制定土地供應計劃，計劃一經確定，非特殊情況不能改變。二是堅持土地集中統一供應，牢牢掌握調控土地市場的主動權。三是經營性用地全部實行公開交易制度，招拍掛供地比例占國有土地供應總量的73%。

　　土地供應量基本合理蘇州適當控制投資性需求

　　2003年，蘇州市區土地供應總量41145畝(其中利用存量土地15634.5畝，占38%)，比2002年增加了47.8%。其中，工業用地26332.5畝，占64.0%；教育用地2640畝，占6.4%；基礎設施用地3382.5畝，占8.2%；房地產開發用地7320畝，占17.8%。2003年的房地產開發用地比2002年增加了2520畝，同比增長52.5%。

　　2003年，蘇州通過招標掛牌拍賣方式出讓房地產開發用地9003畝，平均地價2429元/平方米，比2002年上漲431元/平方米，上漲了21.6%。在房地產用地結構上，普通商品房用地占82%，高檔住宅占8%，商服用地占10%。

　　目前開發商手中尚未動工的土地為6000畝，但處于合理的建設周期之內，基本沒有閑置土地。

　　杭州老城區土地稀缺新城區供地量較大

　　2003年，杭州市政府大力調整老城區(不含余杭、蕭山)土地供應結構和布局，初步遏制了房價過快上漲趨勢，房地產市場運行基本平穩，但由于老城區土地稀缺，供給仍顯不足，商品住宅供不應求，周邊土地供應過大。

　　總體來看，杭州老城區房地產土地供應總量雖有增加，但仍顯不足，新城區土地供應總量較大。2003年1至11月，老城區供地總量為21493畝，與2002年全年用地總量基本持平。2003年新供地中用于房地產開發的5535畝，比2002全年增長14.51%。2003年1至11月，老城區共推出居住用地5159畝，占當年房地產開發用地量的93%，其中，商品住宅3012畝(均為存量土地)，比2002年增長49%，預計年底達到3500畝(為1995年以來的最高水平)；經濟適用房2147畝，預計年底用地總量比2002年增長5%。

　　從2000年開始，杭州老城區商品住宅用地的布局逐步由市中心向市郊拓展，2002年五級地段以外占62%，2003年五級地段以外的住宅用地達到2281畝，占總量的74%。

　　在2003年下半年老城區出讓給開發商的房地產用地中，有2800畝由于規劃方案等相關工作未完成，未進入實質性開發，其余土地都已進入開發階段。