|
顧建發
最近，上海市政府新聞發言人在例行的新聞發布會上表示，目前有關部門正在積極研究，對房地產市場進行適度調控。上海市政府已將這項工作作為2004年的重點工作之一，以確保上海房地產市場繼續健康有序發展。
根據相關信息，上海市政府調控房地產市場的政策主要有：一是限制期房轉讓，目前正進入程序修改階段，預計不久將會正式出臺；二是降低中低價住宅上市門檻，完成工程總量的25%即可上市；三是實施網上合同備案制度。
為什么今年上海市政府把房地產工作重點由過去的深化房改、培育市場轉向對市場進行有效的調控上來？其背景主要是：盡管上海房地產市場發展總體而言是健康的，但市場上存在著房價上漲過快、供應結構失調和投機炒作偏多的三大隱患，影響市場健康、持續、平穩地運行。尤其是房地產投資客過多已嚴重影響上海房地產市場的正常需求，許多真正想買房改善居住條件的消費者卻因此買不到房。此外，投資客過多造成房地產市場中的“虛假需求”，從而一定程度上也使房價虛高。盡管去年上海市有關部門對1800多個住宅小區進行抽樣調查表明，投資性購房為16.6%，但這并不包括預售期間的炒房行為。根據筆者的經驗判斷，上海市投資性購房比例至少在20%以上。因此，進行適時、適度的調控是完全需要的，而且也是十分及時的。
日本經濟持續蕭條以及亞洲金融危機的爆發，都是房地產泡沫破滅引發的結果。從經濟學的角度來看，房地產泡沫對經濟影響是非常大的。這是因為過度的投機使得投機者已經不再關心房地產自身的使用價值和盈利能力，而只想通過短期炒作套取差價，導致房價不正常上漲。一旦泡沫破滅，開發商和投資者的資產貶值，由于開發商和投資者的資金大多來源于銀行貸款，這樣銀行的資產也就同時貶值，不良資產增加，銀行就會緊縮貸款，從而使需求進一步萎縮，房價也會持續下跌，最終造成惡性循環。
房地產業作為上海的支柱產業，它在上海經濟發展中舉足輕重。上海房地產業增加值占GDP總量從1990年的0.5%增長到2003年的7.4%，目前上海GDP增長中有一個百分點是房地產業貢獻的。因此，在某種程度上防止上海房地產市場大起大落、保持其健康穩步發展，也是對上海經濟穩定發展起積極作用。
可以預計，隨著政府調控市場措施逐步到位和市場自我調節的雙重影響，將會一定程度地緩解上海房地產市場的供需矛盾，一些熱衷于短期炒作的投資客也將逐漸退出市場。商品房供應結構矛盾將趨于緩和，房價的上漲幅度也將趨于平緩，上海房地產市場仍將繼續保持穩定發展態勢。
(作者：上海社會科學院房地產研究中心研究員)
| 
